涨跌之间市场暗战 成都楼市遭遇“冰火两重天”

　　受世界金融危机的影响，楼市中冷空气持续蔓延，迷雾重重的楼市极度渴望能够看到希望的曙光。开发商们房子难卖，资金链普遍吃紧成了不争的事实。在压力面前，开发商们使出浑身解数，楼市之中涨价与甩盘之声不绝于耳，一边是海水，一边是火焰的楼市呈现出“冰火两重天”的尴尬景象。

　　现象:楼市冰火两重天

　　在过去的很长一段时间里，成都楼市回归到“价格”为王的时代。众多楼盘竞相甩盘，企图以较低的价格优势迅速占领市场份额。成都的楼市均价已整体滑落到去年初的水平，但市场观望的氛围并没因此戛然而止，反而有愈演愈烈之势。在本届秋交会上，众多开发企业不约而同地以特惠的形式挤压市场份额。近日，有11年快速发展的本土龙头地产企业置信也加入了这场轰轰烈烈的甩盘运动中来。旗下置信玉园·清水湾，以平均1000元/平米的降幅震撼出击，3280元/平米的价格吸引了不少购房者的关注。

　　但同时，我们也注意到，以华润、中海、万科为代表的部分楼盘却反其道而行之，或是缩小优惠幅度变相涨价，或直接提高房屋售价。其中，华润置地的项目价格已基本上调。以华润·翡翠城项目为例，房交会时，项目的起价为5388元/平米，而现在它价格上涨到了5888元/平米。而中海的龙湾半岛，之前的历史最低为6650元/平方米，现在价格已普遍回到了7000—8000元/平方米。

　　面临同样的市场，面临同样的困境，为何开发商们的策略如此不一？一时间，楼市中或涨或降的价格暗战似乎愈演愈烈。在这涨跌之间，开发商们究竟想要表达什么？这一切，究竟是促成销售而采取的一种策略？还是楼市真的就"触底反弹"呢？为此，记者专门采访相关专业人士。

　　降价者：降价推盘等于快速营销

　　作为甩盘方的代表，成都置信·玉园清水湾项目策划经理潘云告诉我们，玉园清水湾给出3280元/平米的超低价格，这是置信从事房地产开发11年以来，唯一一次也是幅度最大的一次降价。在这其中，既存在置信集团发展的战略转型，同时也表明公司对目前市场的态度。置信之所以降价甩盘，一为是了实现快速营销，清空中低端产品的存量，将更多的精力投入到高端产品中去。同时，也是出于资本合作对于投资回报的要求。

　　对此，不少内业人也表示，目前的市场形势，唯有跑得快才有机会全身而退，如果实行慢速营销的话，未来会死得很惨。因此，降价甩盘成为了大多数开发商们的选择。这时的他们，不在乎利润有多少，能够保证不亏就已经算赢！同时，降价了，对于购房者们的诱惑是不言而喻的。既能吸引犹豫的购房者迅速下单，又能轻松实现资金回笼。甩盘何乐而不为呢？

　　涨价者说：触底反弹反映物业价值

　　作为涨价方的代表,恒大地产成都公司董事长兼总经理熊敏也曾公开表示，部分开发商，包括恒大成都公司在内，涨价基本上是"房价触底反弹"。他坦言恒大地产的一贯做法，就是推行"开盘必特价，特价必升值"的营销思路，开盘之初通常以"超值成本价"发售，让人感觉到"买恒大的房子越早，得到的实惠越多"。

　　对于当下部分项目逆市涨价的做法，不少业内人士也各持已见。有的人认为是之前有些项目的特惠价格已经达到了这些公司能够承受的极限。不论是对购房者负责，对稳定市场，还是对公司发展，上调价格势在必行。加上近日政府松绑楼市的政策频传，也给了他们价格回调的信心；也有人认为以目前的市场形势分析来看，"涨价"多是对购房者们的一种心理干预。如果楼盘一降再价，不仅有伤前期购房者利益，还会打击目标购房者的信心，使他们的观望情绪更加浓厚，及时下单也就成了天方夜谈。但如果一个楼盘价格能够在逆市中持续上涨飘红，这对目标购房者会带来将是极其正面的刺激，更有利于促进下单成交。同时，还有人认为，敢于在目前的市场形势下，高谈“涨价”阔论的开发商，他们的心里必定有相当大的把握。这样一种坚定的心态来源于什么，那就是对于客户前期的积累。必然是达到了一定的量才会采取这样的销售策略。

　　专家观点：涨跌同属市场行为

　　针对目前楼市中，涨价与甩盘双管齐下的局面。记者专门走访了成都仁智地产顾问有限公司总经理山传海。他对此表示，无论是涨价还是甩盘，对于市场而言，都是促成房屋成交而采取的一种策略。从某种意义上讲，所有活跃在市场上的开发企业所面临的都是年底资金回笼的问题，而购房者所面临的则是买与不买、是应该继续观望还是立刻抄底的问题。

　　现在的市场，无论房价降与不降，其成交量都在萎缩。那对于部分先降后涨的开发商来说，他们在资金压力进一步缓解的基础上，开始着手考虑如何安抚老业主，同时又如何给新业主以下手的信心。从整体上来看，涨价的必竟是少数，并且都只是一个局部的、暂时性的反弹。马上就快到年终、紧接着就是春节，开发企业所面的资金压力是非常巨大的。在未来的日子里甩盘肯定成为必然之举。

　　从成本的层面上来看，近期与房地产相关的地价、建材价格如钢材、税费成本都在下降，这就意味着尽管有的项目现在的成本很高，但新增项目的成本反而可能较低，甚至会带动整个行业成本的下降，也就是说明年还有下降的可能性，后年可能会出现一个低谷。从市场的层面上来看，人们预期收入普遍减少，对住房的需求也必然减少，投资房地产的意愿明显下降。但同时，我们也应该注意，楼市的刚性需求仍然存在。只是它会选择在哪一个点上爆发，我们还不得而知，现在的市场形势下，开发企业谋划甩盘或是涨价的营销策略都是为了更好地满足企业自身的基本需求。这对于市场本身，并不会带来多大的影响力，因为现在市场的主动权已明显的偏向于买方市场了。