万科回应三季报热点话题 认为市场还处于调整期

　　10月28日，万科企业股份有限公司发布三季度业绩报告，万科执行副总裁兼新闻发言人肖莉就热点话题向搜狐财经(相关:理财 证券)第一时间做出做如下回应：

　　搜狐财经：万科如何理解10月22日出台的政策？

　　肖莉：目前，全球经济、金融局势正处于历史上极其罕见的特殊时刻。

发达国家正面临数十年来最严峻的金融动荡，且由金融系统爆发的危机已呈现向实体经济蔓延的趋势。在全球化的今天，这不可避免地将对包括中国在内的新兴经济体构成全方面冲击。

　　为应对这场数十年不遇的全球金融危机，世界各国也纷纷以历史上罕见的力度，推出了各项提振经济、稳定市场信心的措施。

　　在这一背景下，国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口，提振内需、增强经济活力，带动众多相关行业的健康发展，有助于实现国民经济平稳过渡，进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位。这应该是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑。

　　搜狐财经：政策出台后，万科还会继续降价吗？

　　肖莉：市场是一个非常复杂的系统，市场变化是由很多因素共同决定的。作为企业，我们在市场面前只能怀着敬畏之心，怀着谦恭的态度去适应市场变化、迎合市场需要。

　　同时中国的市场很大，各地情况存在较大的差异。万科旗下各项目的定价均由各地子公司根据当地市场的具体环境，综合考虑多种因素，兼顾现金流、利润、周转和机会把握，兼顾对股东利益的长期与短期影响，从中谋求一个最有利的平衡。

　　万科认为，本次的市场调整根源在于07年市场过热、房价过快上涨，部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。在市场成交量已经急剧萎缩的情况下，开发企业进行适度让利，促进成交量的上升，对于开发企业本身、购房者和行业健康发展甚至对整体宏观经济、金融的稳定都有积极意义。

　　10月22日新的宏观调控政策出台后，首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力，对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市，这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。

　　搜狐财经：目前外围经济环境波动较大，短期内住宅市场的成交量似难见起色，万科的财务和资金状况是否稳健？

　　肖莉：2008年以来，房地产市场进入调整期，交易量出现大幅萎缩。而万科早在2007年即不断加大面向普通家庭的产品比例，并在业内率先推出向购房者让利的举措，销售情况跑赢大市。1～8月，万科的市场占有率从去年年底的2.1%提高到2.6％（9月份统计数据尚未公布）。

　　此外，万科一贯坚持稳健的经营策略，是行业内财务状况最安全、资金状况最良好的企业之一。目前万科的这一优势进一步扩大，财务、资金状况处于非常健康、高度安全的状态。

　　截至2008年9月底，万科总资产为1214.7亿，公司期末总负债率69.7%，净负债率仅34.8%，比中期末的净负债率37.1％进一步下降。报告期末公司拥有货币资金199.4亿元，比中期末的153.7亿元增加了29.8%，体现了公司一贯重视的“经营稳健性和财务安全性”原则。期末，公司各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金。

　　压力测试表明，万科的财务、资金状况足以应对最严峻的市场变化。

　　搜狐财经：万科三季报预计年度利润增长低于15％，是否仍然不看好政策出台后的市场？

　　肖莉：公司预计全年业绩无法达到股权激励要求的15％的增长目标，且不排除全年利润出现同比下降的可能性。做出上述预计的主要原因在于，2007年中国房地产市场出现了过于亢奋的局面，房价和地价出现过快上涨，而同年第四季度市场开始进入调整，这一房价和地价由高涨到下降的过程，以及成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响，这一趋势在季度报告中已经有较为充分的体现。

　　本次政策的出台，降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望。客观上也有利于稳定市场信心，避免出现过度调整，有助于推动市场更快地达成共识，实现房地产市场的“软着陆”，促进行业的健康发展。

　　但短期来看，市场能多快、多大程度上做出积极反应，对2008年的公司业绩又将产生多大影响，则还有待观察。

　　搜狐财经：三季报万科房地产结算收入较上年同期增长74.0%，但是权益净利润反而下降13.4%，主要原因是什么？

　　肖莉：因合作项目的存在，报表中结算收入和权益净利润存在口径差异。绝大多数合作项目的结算收入全额计入公司合并报表，而利润由公司与合作方按合作比例分享。因此与结算收入相对应的应是包含少数股东收益的全口径净利润。

　　随着合作项目的增减变化，公司利润中扣除少数股东权益的比例也会变化（今年三季报公司少数股东权益为1.1亿，而去年同期为0.4亿）。因此公司结算收入和权益净利润增速不同步，是一个长期现象。

　　此外，今年三季报利润数据还受到减值准备和股权激励管理费用摊销两个特殊因素的影响。

　　根据报告期末的市场情况，万科对部分项目计提了存货减值准备。该等存货减值准备考虑了递延税因素后，影响三季度税后净利润计人民币4亿元。

　　由于预计2008年度激励计划因无法达成业绩指标而不能实施，公司将该计划在上半年度摊销的费用全额在三季度作冲减管理费用处理。因此三季度股权激励摊销对净利润的影响为增加净利润1.3亿元，而2007年同期的影响为减少净利润1.4亿元。二者相差2.7亿元。

　　以上两个特殊因素相互抵销后，相当于减少了三季度净利润增长额1.3亿元。

　　剔除上述特殊因素影响，公司2008年三季度与结算收入相匹配的全口径净利润同比增长58.6%，稍低于结算收入增长率。

　　搜狐财经：为什么万科在行业内率先计提存货跌价准备？是什么原因？是否已经提取是否充分？如果是因为高价拿地带来的影响，是否说明万科去年的拿地决策有所失误？

　　肖莉：公司的减值准备是根据报告期末的市场情况，在对所有项目进行了全面测试后，遵循客观和谨慎原则，按照“存货项目成本”和“该项目估计销售价款减去未来估计还将发生的成本、销售费用、税费后的金额”孰低的原则来计提的。合计计提存货跌价准备人民币53,475.72万元。在报告期末的时点上，公司认为计提金额已经遵循了客观和谨慎原则，是充分的。年末，公司将根据市场情况进一步对存货减值风险予以全面审视和评估。

　　在过去一年的牛市氛围下，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在执行层面仍贯彻不够坚决、彻底，也曾经以高价获得了若干幅土地，尽管这部分项目占公司全部项目的比例有限，但毕竟有悖于公司当时的整体策略，这一点无法回避。另一方面，公司在快速扩张的过程中，在牛市的乐观氛围中，对于成本的管理、费用的控制也确实存在一些松懈。公司对此类问题已高度关注，将在市场调整期内全力加以改进。

　　搜狐财经：自中期以来，万科已经两次下调开工计划，是否表明公司对市场的判断日趋悲观？万科对未来的增长还有信心吗？

　　肖莉：万科依然坚定不移地看好行业的长期发展前景，但从稳健经营的角度出发，公司对短期内的市场风险也给予高度关注。

　　万科认为，受全球金融动荡的影响，目前宏观经济、政策所面对的局面非常复杂，而住宅行业的发展和经济、政策环境高度相关。另一方面，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，而开发成本未来走势也存在不确定性。

　　因此，短期内市场最大的特征就是高度复杂性和不确定性，不能简单用“乐观”或“悲观”去评价。

　　在这一背景下，万科认为有必要及时根据市场销售情况调整开竣工计划，使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，增强抵御市场风险的能力。另一方面，这一策略也有利于增强公司的市场应变能力，由于保有足够的现金资源，一旦市场出现转暖的迹象，公司也能够迅速扩大开工，抓住机遇实现增长。

　　搜狐财经：为什么公司在9月份新增多个项目，是否说明公司认为现在已是买地的好时机呢？

　　肖莉：目前的市场还处于调整期，短期内市场存在较大的不确定性，行业调整还将持续一段时间，公司在拿地方面仍然会采取审慎的态度。

　　对于合作条件优厚的项目，公司依然会予以重点关注。9月新增的5个项目中有4个都是通过合作的方式获得，新增项目均价为2497元/平米，相对于项目本身的质量，具备一定的价格优势。

　　搜狐财经：2008年股权激励不能顺利实施，是否会影响管理层在经营上的积极性？

　　肖莉：股权激励是股东给予万科管理团队的奖励，对于股东的慷慨，万科管理层始终心存感激，唯有尽心竭力，不断提高公司价值，回报股东的厚爱。

　　目前行业处于调整期，万科的业绩也受到影响。另一方面，今年以来股市持续低迷，投资者普遍受到损失。而管理团队与股东同舟共济，本来就是股权激励计划的初衷。

　　搜狐财经：目前公司现金充裕，为什么不考虑股票回购？大股东有没有增持的计划？

　　肖莉：行业正处于调整期，持有足够的现金既是保障公司经营稳定性的基础，也是公司能否及时抓住行业调整机遇的关键。因此在目前的情况下，公司认为保有现金用于发展更有利于股东利益。

　　目前万科第一大股东华润尚并没有增持的计划。