尹中立：房地产新政能取得好效果吗

　　◆尹中立（社科院金融研究所研究员）

　　央行上周三决定，10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。而中国人民银行行长周小川26日表示，央行下一步将简化和规范住房贷款制度。

　　在这些猛药的作用下，房地产市场能否重新回到投资、销售两旺的状态？依笔者之见，尽管有一系列政策利好的刺激，房地产市场难以重振雄风，因为决定市场走向的是需求。

　　从政策出台背景看，和10年前有不少雷同之处。1998年处于亚洲金融危机之中，而目前正是美国次贷危机愈演愈烈之时。1998年出台23号文件的目的非常明确，就是希望通过启动住房消费来刺激投资，从而带动经济增长。事实表明，10年前的政策措施收到了良好的效果。

　　10年后的今天，出台刺激房地产市场的政策未必会有好的效果。因为10年前的住房消费几乎是空白，老百姓有改革开放20年的财富积累，福利分房的政策一取消，住房的购买力就立即释放出来。而现在的情况和10年前正好相反，主要问题是房价太高，老百姓的购买力不足。

　　目前，如果政府增加保障性住房投资，会起到很好的刺激投资效果。美国政府克服上世纪30年代大萧条的做法就是大幅度增加住房建设，为老百姓盖房子。如果我们采用这些措施，不仅可以保持房地产投资不会大幅度下滑，而且使老百姓的住房问题很快得到解决，可以一箭双雕。但是，这个政策有其局限性，它将严重冲击当前的商品房市场，给开发商带来较大压力。更重要的是地方政府对此不感兴趣，因为建设经济适用房不会增加地方政府的收入，反而增加了政府支出。

　　如果政府增加保障性住房投资措施用上以后，房地产市场还不能复苏，则需要走这几条路：

　　一是中央财政设立住房保障专项基金。对地方政府保障性住房的投资给予贴息或转移支付，可以有效调动地方政府在完善住房保障制度方面的积极性。

　　二是将住房保障制度的覆盖面扩大到当年新增住房面积的20%以上，让30%左右的低收入群体享受政府的政策优惠。尤其要关注刚刚走出校门的大学生的住房保障问题。很多农村出身的大学生是依靠助学贷款完成学业的，在步入工作岗位之初即有还贷的压力，根本无力自行解决住房问题。解决这些大学生的住房问题，有助于缩小城乡收入差别。

　　三是对保障性住房应该采取封闭式运行方式。目前的经济适用房在运行过程中出现很多弊端，其关键在于管理及分配上存在问题。应该将经济适用房的单位户型严格控制在一定范围内，如50平方米左右，禁止在二级市场自由买卖经济适用房。居住在经济适用房里的居民收入水平提高后，只允许将经济适用房卖给政府，由政府按照适当的价格回购。此举可以有效杜绝个别人在经济适用房制度上的寻租行为。

　　四是要着手构建具有中国特色的政策性住房金融体系。我国城市居民购买住房的主要资金来源是商业银行的贷款，其结果是老百姓的还贷压力沉重。如果遇到通货膨胀，利率的大幅度调整将直接影响到民生问题，从而影响银行体系稳定。建议在现有的住房公积金制度和住房置业担保体系的基础上，构建我国的政策性住房金融体系。