银行忧虑首付风险 优惠利率或只少数客户享受

　　27日，各家银行的房贷新政细则并未在房地产商和持币待购者的等待中如期而至。28日，率先发布房贷新政细则的农业银行在半天之后暂时收回，以及银监会紧急通知的三点要求，给房贷新政细则出台带来了更多不确定性。

　　昨日，一家全国性股份制银行的相关负责人在接受《第一财经日报》采访时说，正在根据监管部门的精神拟定细则。另外两家城商行则表示还会继续观望。

　　但在采访中，多家银行都表现出对房贷首付比例和利率下调可能带来的收益减少和风险加大的担忧，上述全国性股份制银行的相关负责人和某城商行北京分行的负责人说，最终能拿到优惠贷款利率的可能是少数优质客户。

　　不会做亏本买卖

　　关于房贷利率下浮下限低于同期存款基准利率，某城商行风险管理部的一位人士说，银行的经营成本除了存款利率，还包括财务费用、人力成本、管理费用等，成本也挺高的，如果出现利率“倒挂”，银行不可能这么做，不可能做赔钱买卖。

　　上述城商行北京分行的负责人也认为，银行很难下浮到0.7倍的下限，应该不会普遍执行这么低的利率，因为银行肯定要讲究盈利。

　　该负责人认为，必须根据房地产项目的条件来确定房贷利率是否下浮至0.7倍的下限，并考虑综合收益，如果一个项目的条件很好，如楼盘大、客户层次高、贷款金额大，其他配套的收益（房地产开发贷款收益）也不错，可能可以执行最优惠的房贷利率，否则还有可能上浮。

　　根据银监会28日发布的紧急通知，仅首次购买自住房的贷款可以执行0.7倍贷款利率。

　　对此，上述城商行北京分行人士并不认为银监会紧急通知与央行房贷“新政”冲突，因为银行有自主权选择具体执行办法和条件。不过，上述城商行风险管理部人士认为，银行自主空间看似很大，但实际操作难度更大。

　　银行风险加大

　　最低首付款比例降为20%或许可以解很多待购房者的囊中羞涩之急。但上述城商行风险管理部人士认为，下调首付比例会加大银行风险。

　　该人士分析，目前最希望执行20%的首付比例的客户是暂时买不起房子的群体，这个群体的还款能力也相对较低，首付降低意味着贷款期限和每月还款额增加，所以对这个群体降低首付风险比较大，银行不是强化而是弱化了风险控制。

　　银监会28日发布的紧急通知提示了这一风险，指出各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明加以甄别，并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例。

　　而实际上，在目前购房者持币待购、房价缓慢下降的形势下，银行对房贷业务更加谨慎。上述城商行北京分行负责人说，为了控制风险，今年多数银行对房贷业务都持观望态度，体现四个特点：贷款客户选择更充分、条件限制更严、放贷节奏比较慢、政策执行也严格。

　　上述城商行风险管理部人士还担心，一旦各家银行为了争夺客户竞相降低首付和贷款利率，有可能带来恶性竞争，最终对整个银行业的风险和收益产生负面影响，而目前各家银行基本采取相同的首付比例和利率定价，靠比拼对客户服务的便利和快捷来赢得客户。

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