减税降低购房贷款利率及首付比例：重在信心

　　在深秋的寒风中战栗了很久的房地产业，终于盼来一丝温暖。

　　今天国务院颁布一系列加强保障、改善民生的政策，与住房有关的，主要体现为降低交易税费、放松信贷对购房者的限制和加强住房保障制度的建设。

　　来自相关政府部门、业界和学界的人士普遍认为，“三剑齐发”最重要的目的，是要提振目前低迷的市场信心，缓解观望情绪。

　　为何此时出手？

　　据统计，今年2—8月，全国房地产市场成交量同比下降的幅度分别为3.6%、0.3%、4.0%、6.5%、6.9%、10.8%和14.9%。多数业内人士认为，这种低迷还将持续相当长的时间。从国家发改委公布的今年前三季度70个大中城市商品房销售价格来看，尚未出现明显的下降。

　　近10年来，房地产业作为支柱产业，拉动了50多个相关产业的发展，对经济增长、改善居民住房条件和解决劳动力就业的贡献有目共睹。“持续冰冷的交易量，使房价‘硬着陆’的可能性增加，对国民经济的负面影响很大。”此前，一位专家不无忧虑地表示。

　　今年二季度以来，市场成交的低迷使房地产业新开工、竣工和施工面积增幅均大幅下降。对上下游产业的波及也逐渐显现。据浙江省宁波市一家建筑公司的负责人透露，今年以来，建筑企业新接工程明显减少，为开发项目垫资的情况多了起来。“临近年底，能不能足额拿到工程款发放给工人，现在还没法保证。”

　　此外，钢铁、水泥、装修装饰等上下游行业也受到影响。记者近日在唐山了解到，由于钢铁价格不断下跌，市场需求不足，唐钢和首钢均实施减产，企业经营受到严重影响。而此前，两家钢铁企业约有25%的需求来自房地产业。

　　同时，房地产市场的低迷造成各地土地市场成交低迷，使地方财政收入大幅减少。美国次贷危机，也警示我们关注房地产信贷风险。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，在这样的背景下，选择这个时机出台提振房地产市场信心的政策，在情理之中。而恢复房地产市场的信心、支持房地产业的发展，有助于增加基础设施投资，增加内需，从而有助于我国尽可能降低全球金融危机带来的影响。

　　为何从税费入手？

　　根据今天公布的政策，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率由1.5%暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收0.5%的印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　对购房者而言，此举意味着至少可以减少1%左右的税费支出。在二手房交易上，免征普遍转嫁到购房者身上的土地增值税，将进一步减少购房者税费负担。

　　董藩认为，减少1%左右的税费支出，虽然不是特别多，但传递出一个明确的信号，政府在鼓励购房者买房，这对改变购房者的预期将起到一定刺激作用。

　　住房和城乡建设部相关负责人认为，商业银行利率下调，有利于减轻购房者的还贷压力。降低首付比例，则降低了购房者的准入门槛。

　　政策中专门提及“改善型普通自住房”，享受与普通自住房相同的优惠，是否意味着放松了二套房的房贷？该人士认为，改善型住房主要是指卖“旧”换“新”的改善方式，不能简单将其与二套房画等号。

　　作为一项改善民生、加强保障的政策，加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造被再度提及。同时，在去年国务院24号文件中就已提出的《城市低收入家庭资格认定办法》，已经由几个部门联手制定完毕，近日即将出台。“加快推进住房保障工作，对改善民生和拉动固定资产投资都有好处，同时也有利于房地产市场更健康的运行。”该人士认为，“一切都是为了提振市场信心，使市场交易量回暖。”

　　市场利好有多大？

　　“这一政策对开发商而言，是个利好。”湘江伟业董事长方明理认为，此次系列政策中虽然没有放松开发贷款等专门针对房地产企业的利好政策，但其目的明确——激发市场需求，在一段时间以后，将对交易量回升起到一定作用。

　　“但开发商也不应该盲目乐观，市场早已不是阿猫阿狗都能挣钱的暴利时代。”方明理说，开发商应该理性对待这些利好信息，做好自己的事情，提高房屋的品质。

　　“如果理解成‘救市’，政府要救的不是目前仍然偏高的房价，而是希望促进房地产业健康发展，发挥房地产业对国民经济的拉动作用，并支持居民合理的住房需求。”住房和城乡建设部相关负责人认为。