房贷新政细则难产是谁的尴尬

　　一度引发各界高度关注的房产贷款新政，却遭遇了执行难的尴尬。时至今日，各家商业银行仍未出台具体操作执行的细则，唯一发布细则的农行，也在细则上网数小时之后全部撤下。这就导致房地产贷款业务实际上几乎陷入到停滞之中。

　　必须指出的是，此次“房贷新政”的优惠措施与“二套房”政策存在明显不同，而这或许会让房贷新政的有关措施陷入到执行难的困局中。

　　事实上，任何信贷政策的执行都必须通过商业银行的市场渠道，如果商业银行消极而为甚至是抵触，最终的政策效果显然无法乐观。由此而言，房产利率政策固然需要调控部门的政策细化，但另一方面，商业银行的现实经济利益也必须加以考虑，否则调控政策的目标与现实结果就会出现巨大偏差。

　　从此次房贷新政的指导意见看，恰恰在这一问题上出现了明显疏漏：按照央行刚刚调整的利率水平看，5年期以上贷款的基准利率为7.20%，购房者享受7折后的实际利率为5.04%，而最新的5年期定期存款利率却达到5.13%，两者相差0.9个百分点。这虽然较利率调整前的利差已经有所降低，但是仍然存在同期存款利率高于贷款利率的倒挂问题。对于商业银行而言，发放长期房贷所获得的利息收益，尚无法抵消吸收长期存款所支付的利息，这是地地道道的亏本生意。不仅如此，由于所谓“改善型住房”获得优惠利率将会改变目前对第二套住房的利率歧视政策，这就意味着大量的第二套住房利率将有可能大幅调降，从比基准利率溢价10%，转而享受基准利率折价20%的优惠，此消彼长间造成巨大的利率水平差价，商业银行遭受的利益损失显而易见。

　　正所谓在商言商，没有人会去做亏本生意。尽管国内商业银行多属于国有控股性质，本应承担一定的社会责任，但同时这些国有商业银行也是境内外的上市公司。因此，如果未来房贷政策长期依此而执行，出于相应利益损失的考量，来自海内外的投资者股东必然会出现抵触、反感情绪。更何况，相关部门试图通过活跃楼市来拉动经济增长的目标，本属调控当局的职责所在，却硬要由商业盈利机构来承担政策成本，这一做法本身就值得商榷。

　　资本市场总会在第一时间对所有的问题作出反应。在央行新政出台后，部分券商就发布报告认为，房贷新政将明显压缩银行业利润，特别是对个贷比重高和贷款占盈利资产比重高的银行负面影响较大。据测算，如果这一调整明年年初全面生效，将使银行净息差大幅下降，从而对2009年盈利产生最多15%的负面影响。这些悲观的盈利测算，直接导致银行股价的持续下跌。市场虽然无法改变政策，但是却能够“用脚投票”来表达自己的利益诉求。

　　对于未来，我们可以预期的是，如果央行不进一步对中长期贷款和存款利率做出相应的调整，那么商业银行将很难执行和落实新房贷利率政策。调控政策意图果真因此而落空，将是谁的尴尬呢？