那些未公开的房贷细则：商业银行左右为难

　　一条新政，多方应变。

　　中国人民银行决定，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。28日，农行率先根据央行新规发布的细则只是昙花一现，不料一日之后再次现身，内容完全一样。

　　戏剧性变化不仅发生在农行。28日，当另一国有银行上海分行相关负责人正准备下发该行房贷新政执行细则时，接到银监会文件。简短的三条意见，但让他明显感觉到政策的变化，还未出炉的新政就此搁置。据他了解，上海的几家国有大行其实也已制定了房贷实施细则，根据银监会的意见，必然要改。

　　“我们现在是左右为难。”多家银行房贷部门人士表示，是否应该放开对改善型自住需求的贷款，这让他们十分苦恼。

　　被“搁置”的新政版本

　　按照央行文件，作为利率市场化的先行一步，制定房贷利率的权力下放了给银行。尽管时间紧迫，但几家大行几乎都据此拟定了细则。

　　记者获得某国有大行此前拟定但最终被搁置的房贷新政版本显示，自2008年10月27日起，新发放的商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；对居民购买非自住房、非普通住房的，首付款比例不得低于30%。而对于2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款， 2009年1月1日重定价时，通常情况下，其个人住房贷款利率可以下浮30%。借款人如存在在该行贷款近两年内有形成不良贷款记录等情况，将不调整利率浮动比例。

　　而坊间流传的工行上海分行的版本则显示，凡符合工行“优质客户”标准的，只要是首次购房，或改善型购房，不论贷款房源是普通住房还是非普通住房，均可贷款八成，且享受基准利率0.7倍的优惠利率；非“优质客户”满足上述条件则可贷款七成，并享受基准利率0.7倍的优惠利率。

　　尽管工行上海分行有关人士否认曾下发上述细则，但据记者了解，该分行确实对支行下发过一个较粗的临时过渡性版本，只是至今未实施。

　　另据报道，光大银行总行也对新政细则作出明确规定，符合条件的二套房将给予首付两成、利率优惠18%的贷款政策。

　　事实上，诸多文件早已拟定，只是计划赶不上变化。如何实施，又起风波。

　　改善型自住房的分歧

　　根据上述各种被搁置的版本，根据央行文件里提及的“改善型普通自住房”这一词，各银行其实可以适当对部分第二套房房贷政策有所松绑。

　　比如上文提到某国有银行规定，“借款人申请的商业性个人住房贷款为公积金贷款配套组合贷款；借款人无尚未结清的商业性个人住房贷款；借款人虽有一笔尚未结清的商业性个人住房贷款，但经了解借款人是首次购买改善型普通自住房的，贷款利率原则上最低可执行利率下限。”

　　而农行公开出台的房贷新规定显示，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　当然，各家银行也对改善型住房的相关政策进行了限制。比如上述国有银行版本提到，“对借款人尚有两笔（含）以上尚未结清的商业性个人住房贷款的，不得认定为首次购买改善型住房，不得执行利率下限。”“对借款人同时申请或者在短时间内连续申请两笔以上商业性个人住房贷款的，应大幅提高贷款条件，严格控制一人多贷。”

　　农行也表示，借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％。

　　“其实在市场不好的时候，对于部分有实力人士的第二套房贷款，银行还是希望能够放开的，我们觉得风险不会太大。”一国有银行上海分行个贷部副总说。

　　然而，无论是已经公开的还是未公开的版本，他们共同面临一个执行问题，

　　上述国有商业银行上海分行人士说，央行政策之后，他们在10月28日收到了银监会的文件，其中有一条让他们感到十分惊讶。

　　银监会通知，办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行央行、银监会共同下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定。

　　按此规定，所谓的“改善型自住房”将不再被提及，银行仍将执行第二套房贷款政策，即首付最低四成、利率是在基础利率上浮15%。如此一来，第二套房的贷款利率与第一套房的差距将达到45%。

　　在商业银行人士看来，央行的政策重在启动内需，而银监会则更关注银行风险控制，两者都有道理。但作为被监管者的银行来说，只能左右为难。

　　“我们现在市场份额小，没有价格主导权。就看大行怎么做，到时候再做决定。”一股份制银行的房贷负责人说。