上市地产龙头准备“过冬”

　　□初一 雷中校

　　万科、保利、金地、万通和中华企业公布三季报，期末共拥有货币资金354亿元，较二季度末增22％

　　冬天注定是难熬的，现金为王已成为绝大多数房地产上市公司“过冬”的策略。万科（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、中华企业（600675）和万通地产（600246）28日公布的三季报显示，5家地产龙头企业期末共拥有货币资金354亿元，较二季度末增加22％，其中万科第三季度末拥有资金近200亿元。

　　准备好“过冬棉被”

　　房地产企业“过冬”，最好的御寒手段无疑是准备好充足的现金。在刚刚过去的第三季度里，上述5家地产企业中有4家通过各种途径增加了自己所持有的货币资金，只有万通地产期末货币资金有所下降。

　　对5只地产股三季报和半年报披露的数据进行统计表明，万科期末拥有货币资金199.42亿元，较上季度末的153.70亿元增加29.7％；保利地产期末拥有货币资金48.31亿元，较上季度末的36.18亿元增加33.5％；金地集团期末拥有货币资金80.21亿元，较上季度末的72.88亿元增加10.1％；中华企业期末拥有货币资金15.47亿元，较上季度末的11.86亿元增加30.4％；万通地产期末拥有货币资金10.86亿元，较上季度末的15亿元减少27.6％。5家公司期末合计拥有货币资金354.27亿元，较上季度末的289.62亿元增加22.3％。

　　上述房地产公司货币资金的增加，一方面靠压缩开工面积，另一方面加强了现金回笼。此外，发行公司债也成为上市房企融资的一个主要途径。如万科今年9月发行了59亿元公司债，保利地产今年7月发行了43亿元公司债。金地集团的公开增发计划今年7月未能“过会”，但该公司已于今年3月成功发行12亿元公司债。中华企业和万通地产也于近期提出了发行公司债的预案。

　　万科三季报显示，期末总负债率为69.7％，净负债率仅34.8％，比上半年末的净负债率37.1％进一步下降。万科三季报称，公司期末拥有货币资金近200亿元，体现了公司一贯重视的“经营稳健性和财务安全性”原则。期末，万科各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于万科所持有的货币资金。

　　业绩表现各异

　　5家地产企业三季报业绩表现各异，3家报告期净利润同比增长，2家则同比下降。

　　保利地产第三季度实现净利润2.33亿元，报告期比上年同期增加125％；金地集团第三季度实现净利润1.1亿元，同比增长7％；中华企业第三季度实现净利润0.29亿元，同比下降60％；万通地产第三季度实现净利润0.95亿元，同比增长55％。

　　万科1至9月实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1％和18.8％；三季度实现结算面积60.4万平方米，结算收入51.9亿元，同比分别增长102.0％和74.0％。受计提存货跌价准备等因素的影响，万科三季度的净利润为2.15亿元，同比下降13.4％。

　　万科计提存货跌价准备5.35亿元影响了其第三季度业绩。其三季报显示，主要计提项目为天津假日润园项目3100万元、南京金域蓝湾项目16688万元、南京金域缇香项目6359万元、福州金域榕郡项目15216.72万元以及北京金色城品项目12112万元。考虑了递延税因素后，上述存货减值准备影响万科报告期税后净利润计4.01亿元。万科还表示，年末公司将根据市场情况进一步对存货减值风险予以全面审视和评估。

　　值得关注的是，万科三季报发出了“不排除全年净利润下降可能性”的预警。受市场因素的影响，万科预计2008年度净利润已经无法达到限制性股票激励计划要求的15％增长这一指标。该公司表示，目前还无法对全年净利润的同比变动情况做出更进一步的准确预测，但不能排除全年净利润出现下降的可能性。

　　万科称短期房市无法预测

　　最近数年来，万科不断对房地产行业及市场的长短期趋势进行分析，并将其判断在定期报告中向投资者披露。不过，万科这次却在2008年三季报中称，当前全球经济正处于极为特殊的阶段，中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。

　　面对房市众多的不确定性，万科认为，只能一方面坚持“现金为王”，另一方面不应过于追求短期内的规模增长。为此，万科决定在中期下调开竣工面积的基础上，再调减开工面积约110万平方米到570万平方米左右。

　　对于近期中央政府出台的房地产行业相关政策，万科总裁郁亮认为，政策是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑，并不只是针对房地产市场。从购房者的角度，这些措施降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望，客观上有助于稳定房地产市场信心，推动市场更快地达成共识。但市场短期内会多快、多大程度上做出积极反应，则还需要观察。