易宪容:房地产市场这轮调整很难在一两年内完成

　　房地产市场近期的变化引人关注。

　　此前房价出现下降趋势，“拐点论”汹涌而来；近期，各地纷纷出台房地产“救市”政策，房价是否止跌成为焦点。中国银行国际金融研究所日前发布研究报告称，国内房地产市场将由当前的“滞胀”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年，全国房价均降10%，最高降幅可能达到30%。根据财政部10月22日的公告，从昨日起，个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。

　　未来房地产市场究竟走势如何？房价是否会进一步下降，市场调整又将持续多长时间？著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员易宪容就房市“救市”问题与楼价问题进行了点评。

　　银行赔本买卖

　　可能不积极执行新政

　　尽管此前关于房市“拐点”的论调波涛汹涌，易宪容说，他身旁的亲朋好友估计是不会有人买房的，因为房地产市场仍然需要调整，在没有看清形势的情况下最好不要随便动作。

　　那么，近期政府针对房地产市场出台的新政，是否有助于房地产市场“回暖”？易宪容打了个比方，“最近出台的政策是这么一个概念，假定我们房价的基点现在在100，那么，实际上，居民要买房的心理价位大概是30~40这个基点。政府的政策实际上是希望帮助老百姓能够达到100的基点，政策基调是鼓励消费者买房，但是梯子太矮了，可能只爬了5个点。”

　　此外，他还表示，另外一个关键问题是，新的政策看起来很好，利率、信贷都很优惠，购买第一套住房的居民，按揭利率下调0.7，但银行的成本利率高于0.7。这意味着，银行做按揭处亏损状态，做得越多亏损越多，尽管这对老百姓而言是个好事，但银行是否愿意做，这是个问题。

　　此轮房屋价格下降

　　与次贷危机没太大关联

　　美国次贷危机导致全球经济遭遇下行风险，这样的宏观经济环境是否是导致房价下跌的一个重要原因？易宪容认为，我国房地产价格的下降与美国次贷危机没有太大关联。

　　“这一轮房价下的主要原因是，前些年政府对房地产市场发展的目标不太明确，房地产市场的炒作和购房需求重叠。由于贷款利率偏低、对购房者的限制条件偏少，不少投资者拼命炒作，最终导致价格飙升。”

　　易宪容表示，最关键的一点是房地产开发商应该降低利润，使多数老百姓能够买得起房，只有当房屋成为大众化产品而大家都有消费需求时，市场才会逐渐升温。“与其他市场相比，房地产市场有其特殊性，既然曾出现过近10年的繁荣期，那么将可能出现一个较长时间的调整期，这轮调整不会在一两年内完成。当然，这也要视国际经济形势和中国经济形势变化而定。

　　易宪容认为，股市低迷对房地产市场有较大影响。股指的大幅度下挫使得不少投资者财产缩水，并导致流向房地产市场的资金大为减少。如果股市无法得到有效调整，很难改变房地产市场格局，“所以一定要让股市有上行空间。”在上轮房价上涨过程中，北京、上海、广州无疑是国内引人关注的三个区域。在三大区域中广州、深圳等地的房价调整较早较快，易宪容表示，在此轮调整中，其一是因为这一区域房价去年上涨速度快，其二因为广东的房地产企业早就进了调整周期。“我认为广州、深圳等当地政府不需要对房地产市场的调整进行干预。”

　　西安公积金贷款

　　限定7天内办结

　　根据财政部10月22日的公告，从昨日起，个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。财政部22日发布公告说，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　另据央视报道，陕西省西安住房公积金管理中心日前出台规定，符合贷款条件、手续齐全的个人住房公积金贷款，限定7天内办结。(中新)

　　易宪容，中国社科院金融研究所研究员，被冠以“房地产平民代言人”。他曾称，内地房地产行业是暴利行业，“富豪榜上的多数是做房地产的，房地产行业极速创造了一堆顶级富豪”。

　　股市把中国的资产打得落花流水，消灭得干干净净，基本上有钱的都在股市，现在股市跌了80%，有些股票掉了90%，你还有钱买房子吗？肯定没有了。

　　——易宪容

　　购房不用交契税？

　　记者采访发现原来只是开发商变相打折

　　日前，某地产商刊登广告，打出买楼“零契税”的广告。有市民存疑：零契税是不是违规操作？还能拿到契税发票吗？记者为此向开发商和有关部门了解，发现原来零契税只是一种变相打折的形式，并非不用交税。

　　日前，报纸上一则写着“零契税”的专题报道吸引了市民李女士的目光，只见上面写着，认购该房地产商的产品的置业者，开发商给予“零契税”的优惠，文中还举例，若购买一套95平方米的三房，房产新政出台前首付约27万元、契税约1.35万元。而参加房地产商的“零契税”活动，可即时减免1.35万元的契税。对此，李女士产生了疑问：“契税可以由房地产商减免的吗？免了税还有没有发票？”

　　10月22日，国家出台购房新政，对个人购房政策进行调整，减免了部分税费，其中首次购买90平方米以下住房的契税统一下调到1%。可见，国家并没有全免契税的政策。那么，房地产商的“零契税”活动是否违规？

　　“按照法律法规，房地产商是没有权利免契税的。”有关财税人士向记者表示，根据现行的契税暂行条例，在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人都要缴纳契税。

　　记者致电该房地产商旗下某个楼盘咨询，接电话的工作人员向记者解释，所谓“零契税”其实是一种打折形式，“就是我们在房价上扣掉你支付契税的费用。但实际上，你还是要去缴纳契税。”该工作人员说，开发商并不会代理缴纳契税，要购房人自行办理缴纳契税。“契税发票当然是有的。”该人员补充道。

　　四种减免契税情形

　　(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

　　(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；

　　(三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；

　　(四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。