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易宪容:房地产市场这轮调整很难在一两年内完成

  房地产市场近期的变化引人关注。

  此前房价出现下降趋势,“拐点论”汹涌而来;近期,各地纷纷出台房地产“救市”政策,房价是否止跌成为焦点。中国银行国际金融研究所日前发布研究报告称,国内房地产市场将由当前的“滞胀”转入周期性因素主导的下行阶段。
预计未来两年,全国房价均降10%,最高降幅可能达到30%。根据财政部10月22日的公告,从昨日起,个人住房交易环节的税收政策作出调整,降低住房交易税费。

  未来房地产市场究竟走势如何?房价是否会进一步下降,市场调整又将持续多长时间?著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员易宪容就房市“救市”问题与楼价问题进行了点评。

  银行赔本买卖

  可能不积极执行新政

  尽管此前关于房市“拐点”的论调波涛汹涌,易宪容说,他身旁的亲朋好友估计是不会有人买房的,因为房地产市场仍然需要调整,在没有看清形势的情况下最好不要随便动作。

  那么,近期政府针对房地产市场出台的新政,是否有助于房地产市场“回暖”?易宪容打了个比方,“最近出台的政策是这么一个概念,假定我们房价的基点现在在100,那么,实际上,居民要买房的心理价位大概是30~40这个基点。政府的政策实际上是希望帮助老百姓能够达到100的基点,政策基调是鼓励消费者买房,但是梯子太矮了,可能只爬了5个点。”

  此外,他还表示,另外一个关键问题是,新的政策看起来很好,利率、信贷都很优惠,购买第一套住房的居民,按揭利率下调0.7,但银行的成本利率高于0.7。这意味着,银行做按揭处亏损状态,做得越多亏损越多,尽管这对老百姓而言是个好事,但银行是否愿意做,这是个问题。

  此轮房屋价格下降

  与次贷危机没太大关联

  美国次贷危机导致全球经济遭遇下行风险,这样的宏观经济环境是否是导致房价下跌的一个重要原因?易宪容认为,我国房地产价格的下降与美国次贷危机没有太大关联。

  “这一轮房价下的主要原因是,前些年政府对房地产市场发展的目标不太明确,房地产市场的炒作和购房需求重叠。由于贷款利率偏低、对购房者的限制条件偏少,不少投资者拼命炒作,最终导致价格飙升。”

  易宪容表示,最关键的一点是房地产开发商应该降低利润,使多数老百姓能够买得起房,只有当房屋成为大众化产品而大家都有消费需求时,市场才会逐渐升温。“与其他市场相比,房地产市场有其特殊性,既然曾出现过近10年的繁荣期,那么将可能出现一个较长时间的调整期,这轮调整不会在一两年内完成。当然,这也要视国际经济形势和中国经济形势变化而定。

  易宪容认为,股市低迷对房地产市场有较大影响。股指的大幅度下挫使得不少投资者财产缩水,并导致流向房地产市场的资金大为减少。如果股市无法得到有效调整,很难改变房地产市场格局,“所以一定要让股市有上行空间。”在上轮房价上涨过程中,北京、上海、广州无疑是国内引人关注的三个区域。在三大区域中广州、深圳等地的房价调整较早较快,易宪容表示,在此轮调整中,其一是因为这一区域房价去年上涨速度快,其二因为广东的房地产企业早就进了调整周期。“我认为广州、深圳等当地政府不需要对房地产市场的调整进行干预。”

  西安公积金贷款

  限定7天内办结

  根据财政部10月22日的公告,从昨日起,个人住房交易环节的税收政策作出调整,降低住房交易税费。财政部22日发布公告说,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  另据央视报道,陕西省西安住房公积金管理中心日前出台规定,符合贷款条件、手续齐全的个人住房公积金贷款,限定7天内办结。(中新)

  易宪容,中国社科院金融研究所研究员,被冠以“房地产平民代言人”。他曾称,内地房地产行业是暴利行业,“富豪榜上的多数是做房地产的,房地产行业极速创造了一堆顶级富豪”。

  股市把中国的资产打得落花流水,消灭得干干净净,基本上有钱的都在股市,现在股市跌了80%,有些股票掉了90%,你还有钱买房子吗?肯定没有了。

  ——易宪容

  购房不用交契税?

  记者采访发现原来只是开发商变相打折

  日前,某地产商刊登广告,打出买楼“零契税”的广告。有市民存疑:零契税是不是违规操作?还能拿到契税发票吗?记者为此向开发商和有关部门了解,发现原来零契税只是一种变相打折的形式,并非不用交税。

  日前,报纸上一则写着“零契税”的专题报道吸引了市民李女士的目光,只见上面写着,认购该房地产商的产品的置业者,开发商给予“零契税”的优惠,文中还举例,若购买一套95平方米的三房,房产新政出台前首付约27万元、契税约1.35万元。而参加房地产商的“零契税”活动,可即时减免1.35万元的契税。对此,李女士产生了疑问:“契税可以由房地产商减免的吗?免了税还有没有发票?”

  10月22日,国家出台购房新政,对个人购房政策进行调整,减免了部分税费,其中首次购买90平方米以下住房的契税统一下调到1%。可见,国家并没有全免契税的政策。那么,房地产商的“零契税”活动是否违规?

  “按照法律法规,房地产商是没有权利免契税的。”有关财税人士向记者表示,根据现行的契税暂行条例,在境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人都要缴纳契税。

  记者致电该房地产商旗下某个楼盘咨询,接电话的工作人员向记者解释,所谓“零契税”其实是一种打折形式,“就是我们在房价上扣掉你支付契税的费用。但实际上,你还是要去缴纳契税。”该工作人员说,开发商并不会代理缴纳契税,要购房人自行办理缴纳契税。“契税发票当然是有的。”该人员补充道。

  四种减免契税情形

  (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;

  (二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征;

  (三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;

  (四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
(责任编辑:黄珂)

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