保利收缩战线悄然回笼资金 存货成本仅1714元

　　保利的三项费用相对于万科、金地来说一直具有较大优势。

　　10月28日，保利地产抛出了第三季度业绩报告。

　　翌日清晨，理财周报记者兵分两路，分别从广州、北京，实地勘察保利楼盘。从种种迹象来看，保利的销售，仍然领先于业内。

　　调查：萧条中的一抹亮色

　　28日正午，广州珠江新城的冼村街头，行人稀少。兴国路路口几栋还未完工的高楼静静矗立，遥遥相望。“这几栋楼属于好几个公司，”一个路人指着高楼上的logo告诉前去看盘的理财周报的记者，“有保利，高德，合景泰富和中海。”

　　保利心语售楼处的工作人员正忙着接待前来看楼的客户，“上周下调首付金比例后，来看楼的多了不少。”一个工作人员告诉记者。

　　“如果单单从万科、保利、金地这三家上市公司来看，相比之下，保利的市场销售做的的确还可以。”中银国际分析师田世欣对理财周报记者表示。

　　“保利国庆期间的销售是15个亿左右，这已经是相对比较好的了。接下来保利还会加快销售力度。”一位分析师告诉记者调研的结果。

　　10月28日，保利地产公布了第三季度报表。截至前三季度，保利地产共实现净利润12.67亿元，同比增长125%，每股收益为0.52元。

　　同期，万科在1-9月份实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1%和18.8%。而招商地产1-9月营业收入同比下滑13%，营业利润下降18.36%，净利润为3.89亿，下降18.96%。相比而言，保利125%的净利润增长表现不俗。

　　我们从广州、北京同档次楼盘的销售情况气氛来看，保利似乎领先于竞争对手。虽然保利的销售量也连续两个月下滑，但仍然不失为萧条中的一抹亮色。

　　比如2008年3季度的销售面积和销售收入，保利地产分别下滑了18.8%和14.7%，但是相对于行业销售的整体萧瑟，已属难能可贵，远胜于行业平均水平。比如以万科为例，其2008年3季度数据分别为下滑29.3%和31.9%。

　　保利在干什么

　　为了了解保利实际的销售情况，理财周报记者分别走访了分布在北京和广州的五个保利楼盘。在这些楼盘的销售中心，记者了解到，为了提高销售量，楼盘展开了多种促销优惠活动。

　　“实际上，各个楼盘都多少有些降价，以求尽快回笼。”保利地产一位内部人士告诉理财周报记者。

　　以北京的保利百合花园为例，针对百合花园南向户型，楼盘在周末推出一个婚价房的优惠活动，价格由约14000元/平方米降为12800元/平方米。现场销售人员告诉记者，如果是团购，他们将上报到广州总部，应该可以更优惠。而对于该楼盘最大面积的户型售价约为18000元/平方米，则有九六折的优惠。而在广州保利心语花园，则有现场的抽奖送家电的促销活动。

　　虽然连续两个月销售量下滑，但是在地产行业整体遇冷的情况下，保利销售表现仍可圈可点。以记者走访的广州林海山庄为例，截至10月29日，记者去林海山庄某楼盘询问获知，最后一套房已在前一天售出。而广州阳光家缘网的数据也显示，林海山庄的住宅楼多已售罄，未售出的套房量也仅为个位数。

　　“今年的景况都不好，保利通过周促销降价等手段，销量有一定保证，”一位业内人士告诉理财周报记者，“现在大家都在出货，保利是最有希望完成全年销售目标的。”

　　“公司的销售业绩虽然在行业内一直较为优秀。”长城证券分析师认为，“但仍难脱离行业大势，尤其是公司目前未进入全国化布局的全面收获阶段，这也将给未来业绩带来较大的不确定。”

　　收缩战线

　　与此同时，保利悄然放缓了一干项目的工程。

　　记者走访广州保利楼盘看到，保利心语花园还有部分的楼盘正在修建，离保利心语花园不远的保利V座动工的迹象还不是很明显，“那里还是一个大坑。”附近的一个居民告诉记者。

　　“今年大的环境不好，业内都是这样的。”保利地产证券代表黄海告诉记者。

　　根据公司三季报，公司第三季度新开工面积165.3万平方米，同比下滑9%，新开工进度基本与年度相符，而竣工面积仅7.88万平方米，同比下滑37.8%，1-9月总竣工51.88万平方米，仅完成年度计划的15%。在三季度，保利新拓展的项目只有2个，重庆艺校项目和南昌湾里项目，共涉金额7.5亿元。

　　保利地产近年来扩张态势明显，当前公司的土地储备主要分布于广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等10个城市。土地储备中以普通住宅为主，占85%，低密度住宅占10%，商业地产占5%，重点城市和地区中心城市的土地储备合计占到90%，二线城市占10%。

　　彼时骄人的土地储备造成沉重的压力。三季度末，保利地产的存货达到417.5亿元，比2008年期初上涨了48.66%，存货的压力增大，其在总资产中的占比超过60%，高于业内平均水准。

　　但中投证券的李少明向记者透露，根据她的测试，保利地产截至9月末的存货成本是1714元/平米。这个水准在房地产上市公司以及一线公司中的优势是很突出的。

　　资金在悄悄收拢

　　收缩战线和加快流转，明显使得保利的资金回笼效果较为明显。保利地产期末拥有货币资金48.31亿元，较上季度末的36.18亿元增加33.5%。此外，今年7月，保利正式发行了43亿元的公司债。

　　正如中金所担心的，保利的负债率高企，财务风险在加大。1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额为-81.76亿元，同比下降67.76%，或将带来资金链的压力。至2008年三季度期末，保利总负债达398.26亿，对比上半年期末334.31亿，上涨了19.12%。

　　但是实际上，保利的债务结构明显已经发生了较大幅度的调整。和万科相比，保利的净负债率的确较高，但是大部分为长期负债，而万科则相反。保利短期借款期末的余额为10.46亿元，去年年末为61.81元，同比减少了83.08%。这很大的减轻了保利的短期偿债压力。

　　此外，翻开保利连续两年的财报可以发现，保利的三项费用相对于万科、金地来说一直具有较大优势，业内人士普遍认为保利的成本控制和执行力优秀。