房地产增长动能减弱 行业前景堪忧

　　今年前三季度，A股房地产上市公司实现的净利润保持了四成以上的同比增幅，并且在公布全年业绩预告的房地产公司中，有9家的预增幅度超过50%。

　　不过，业内专家指出，由于实际销售和会计结算之间存在时间差，房地产公司今年前三季度的业绩中，有很大一部分是对去年高额预收账款实行结转的体现；因此，出色的业绩增长仅属于“过去时”，难以掩盖行业“入冬”的压力。

　　专家同时认为，虽然各地方政府相继出台“救市”政策，中央也开始放松对房地产的调控，但是，在宏观经济下行、国际金融动荡的背景下，新政对房地产市场信心的提振并不能“一蹴而就”，行业前景依然堪忧。

　　单季度业绩环比下滑

　　从单季度看，由于市场销售低迷、行业景气下滑，房地产公司的增长动能已经明显减弱。

　　据WIND资讯的数据统计，按照申银万国的行业分类并剔除ST公司，86家A股房地产上市公司前三季度实现营业收入合计为1071.89亿元，同比增长29.6%；实现营业利润合计为203.16亿元，同比增长29.3%；实现净利润合计为156.96亿元，同比增长41.3%。

　　其中第三季度，86家公司实现的营业收入、营业利润和净利润分别为：320.83亿元、47.93亿元和37.32亿元，环比今年二季度，分别下降24.5%、46.9%和46.5%。

　　申银万国地产行业分析师殷姿指出，第三季度，房地产上市公司的盈利结算放缓，一方面与今年全国商品房销售低迷有关，另一方面也源于上市公司主动平滑业绩。

　　不过从代表未来业绩的“预收账款”这一指标看，房地产业盈利能力下滑也已成定局。统计显示，截至三季度末，86家房地产公司流动负债中的预收账款合计为1051.3亿元，比去年同期仅增长10%，与二季度末相比，仅增长82.07亿元。这表明，第三季度，全国房地产业整体的销售形势并没有起色。

　　申银万国根据目前上市公司的预收款情况，对重点公司2008年和2009年的销售预测进行调整，并下调业绩，重点公司今年盈利增速从42%下调至24%，明年从25%下调至7%。由于部分公司将计提存货减值准备，这有可能导致行业风险的提前释放。

　　专家认为，今后，房地产行业的分化趋于明显。数据显示，86家地产公司中，有32家三季度末预收账款同比上升，招商地产（000024）、华侨城A（000069）等公司预收账款的增幅超过100%，由此基本锁定明年的业绩。

　　由于全行业销售萎缩得更为剧烈，上市公司市场份额由去年前三季度的8.7%上升至10.7%。对此，房地产咨询机构的吴迪莱经理分析，对行业趋冷反应迅速，及时调整价格加快销售速度，是万科等优势地产上市公司提升市场份额的重要原因。

　　行业调整趋势难改

　　10月以来，政府对房地产调控逐渐放松，同时，为实现“保增长”的目标，我国已经进入降息通道。对此，业内专家表示，地产新政的正面累积效应将逐步体现，但对楼市整体的提振效应有限，行业调整趋势难改。

　　房地产行业的调整既包括成交量的萎缩，也包括房价的下行。今年以来，各地的楼市成交量急剧萎缩了50-80%，消费者观望情绪加剧。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，涨幅比8月低1.8个百分点；环比下降0.1%，同比价格下降的城市有6个，环比价格下降的城市达25个，房价下行趋势日益明朗。

　　财富证券研究员陈建军认为，利好政策的出台对中小户型普通住宅成交量的回暖有一定的正面作用，但就整体房地产市场而言，作用相对有限。目前，预期收入下滑，房价看跌、住房空置率上升、金融危机恶化等负面因素依然存在，除政府政策刺激以外，更需要房价继续理性回归，才能释放需求，提升市场信心。

　　国泰君安分析师孙建平也认为，政策放松及其预期将使市场调整的幅度变缓，但趋势不变。他指出，政策放松在3-6个月内都不会根本改变行业基本面趋势，但会逐渐减缓行业景气下滑的程度。由于房地产开发投资额今年上半年增幅依旧较大，如果销量不回暖，累计的供应压力会持续较长时间。预计未来半年之内都将是这种由政策放松预期推动的震荡反复格局，而房价和成交量将继续下行。他预计未来房价的跌幅在15%-20%。