一线城市住宅存量激增 存货消化最多需两年

    去年，为了在一个开盘只售200套房的楼盘中抢得一套，小曹（化名）曾经托了多层关系才拿到一张带有大老板签字的“白条”——这足以助他在有2000个人排号的长队中脱颖而出，买到一套三居室。

　　去年北京的形势的确好到烫手，每一处房子都如同金饽饽般令人疯狂，这与其他一线城市的狂热程度几近相同。当时谁也没有预料到，好时光转瞬即逝，房地产的“存货”越积越多，在多个城市显示出了严重的供过于求，这种形势在传统的“金九银十”后依然丝毫没有得到改观。

　　根据本报对几大城市的房地产交易中心官方网站数据统计结果，若将北京、上海、广州与深圳这些一线城市的住宅销售存量相加，可得出大约28万套的数字，其中，北京住宅存量达到14万套，深圳新房存量的数字约为6.2万套，上海目前约有6万套住宅可售，广州则有1.85万套可售住宅。其中，仅北京、上海与广州三个城市的可售住宅面积就达到约2800万平方米。

　　根据每一个城市目前实际的住宅消化能力，现有的住宅存量足以耗费半年到1年，甚至2年的时间才能消化殆尽。而根据专家预计，如果类似成交萎靡的现状继续下去，“存货”的问题只会越来越严重。

　　庞大的住宅存量

　　从这几个月的情况看来，北京楼市由惯性产生的住宅供应放量并没有随着交易量的萎缩而有所改观。

　　北京市房地产交易管理网针对新建商品房的最新数据显示：目前的可售期房套数为11万套（可售住房面积逾1380万平方米），今年1月1日，这个数字还曾经是不足6.97万套。此外，未签约现房的住宅套数为3.32万套（未签约住宅面积475.76万平方米）。

　　“这个数字相当高。”中原地产华北区董事总经理李文杰对《第一财经日报》表示。他认为，期房与现房二者相加，足有超过14万套可售住宅的总量，而去年全年北京市不过售出了12万套住宅。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，9月北京楼市期房住宅销售总套数为2788套，销售总面积约为33万平方米，期房日均成交量为93套。做一个极端的预估：假设类似的销售持续且不增速，现有的11万套期房足够市场消化3年。

　　“今年的态势比去年更为严峻，估计全年住宅消化量不会超过10万套。假设目前不再有新的增量，现有的住房存量可能需要2年才能消化殆尽。”李文杰对本报记者判断称。

　　上海也存在同样的问题。

　　上海网上备案显示，上海市目前有约6万套住宅可售，面积约合789万平方米。网上备案显示，今年上海全市累计成交12.69万套住宅，面积约合1300万平方米。台湾永庆房屋集团上海台庆房产按照前10个月上海累计新增供应一手住宅与成交计算，发现成交与新增供应比为1：2.22，这个数字比前9个月的1：2.18又扩大了。他们计算今年月均成交面积为74.11万平方米。也就是说，若按今年的成交行情，新增住宅的存量需市场消化超过10个月。

　　“通常月成交量在10000套以上、月成交面积约130万平方米以上为较为正常的市场行情，若按正常的行情来算，前10个月未消化的一手新增住宅面积约7个月就可以被市场消化完，但是现在的行情可能要1年多。”上海台庆房产副总经理陈史翎对本报记者表示。

　　11月5日，深圳市国土资源和房产管理局网站数据显示，深圳的住宅期房待售存量达到了约6.2万套。2005~2007年，各年年底深圳市商品房可供应量分别是56067套、43363套、49998套。

　　而深圳市国土资源和房产管理局针对今年1到9月预售商品房的统计结果显示：该市1到9月份商品房住宅销售套数为2.63万套。依照此项统计结果，深圳市今年月均住宅销售为2900套左右，现有的新房存量足够消化21个月。

　　由于早于其他城市经历成交量的萎缩，广州开发商比其他三个城市更早地缩减开工量。但是广州的住宅存量问题同样存在。截至昨日广州“阳光家缘”网上统计，该市住宅可售套数为1.85万套，总面积为201.5万平方米。根据2008年1到8月“广州市十区住宅交易登记累计信息”，全市一手住宅成交了近3.39万宗，面积为363.55万平方米。按照面积计算，目前广州的住宅存量为其今年销售量的一半左右。

　　以降价换销量

　　根据市场上惯用的判断标准，市场每年的存量大概是当年推出总量的10%。如果依照这一指标，显然几个一线城市住宅存量都已经严重超标。

　　联合证券日前对重点城市商品住宅的测算结果显示，如果市场保持当前的消化速度，北京和深圳市场消化当前可售商品住宅约需一年半，上海为3个月。

　　“今年的调控结果，空置率上升，房价环比下降。全国房价还有3.5%的平均涨幅说明什么呢——一半城市在降，一半城市在涨，全国平均还有3.5%，有的在降有的还在涨。毫无例外的，交易量都已经进入负的了。”全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日在苏州举办的“绿色生态建筑发展趋势论坛”上预估称，明年一季度房价的增幅可能变成负值，而“由正到负”的转变将是楼市真正的拐点。这些数据估计对于现在庞大的存量来说并不是一个好消息。

　　从存量房数据看，上海二手可售住宅约为新房的2.5倍。因此联合证券认为上海住宅市场的销售压力也很大。总体来看，几个重点城市都严重供大于求。该机构判断，市场供求关系改善的契机或会出现在明年下半年或者后年。

　　统计数据显示：10月上海市场的成交量是自去年同期持续萎缩以来难得一见的一次回升，也是自6月以来成交量环比的首次增长。但是同期均价也出现了5.1%的环比下跌。

　　同时，据保利地产代理统计数据显示，上半年广州十区商品住宅供应同比增加20%以上，但成交面积缩水严重，不及去年上半年的六成。坊间以“供应增、交易减”来形容上半年楼市的运行特征。有统计数据将5万套作为今年总供应数的预估，而供过于求的现状一时间难以得到逆转。

　　但是情况或许也没有那么糟糕。根据深圳市房地产研究中心的数据统计，去年深圳全市一共消化5万多套房子，而今年的销量很可能难以超过4万套。不过，在楼市大热的2005年和2006年，每年的销量接近10万套。所以有业内人士提出：住宅的存量也是反映市场供求关系的一个指标，并是一个可变的参数。

　　“要么降价以实现快速销售，要么用时间换销量。这就是应对庞大存量的最终解决方案。”世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜对本报记者称。

　　“虽然受房市新政策的刺激，预计年底成交量会略有回升，部分刚性需求者会出手，但是若要市场恢复到正常成交水平，开发商的进一步降价让利仍是大势所趋。”陈史翎对上海市场的形势这样估计称。

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