国务院放宽二套房贷限制政策

　　　■核心提示

　　12月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。这也是近2个月内,国务院第3次发出信号继续催热房地产市场。

　　会议通过的决议中,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　昨日,备受争议的二套房贷限制政策已经大幅松动。国务院常务会议表示,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　伴随着争论诞生,直到目前有条件地阶段性终结,这就是一年多来讨论得沸沸扬扬的“二套房贷限制政策”。

　　究竟是不是二套房贷政策导致楼市出现拐点、并呈现量价大跌,现在还难以下定论。但无可否认的是,去年“9·27”房贷政策出台后,楼市逐步走“熊”。

　　与一直以来的热议所不同,二套房贷限制政策松动后显得如此平静——或许这早已在人们的预期之内。毕竟,自从下半年以来,从地方到中央,拯救楼市的呼声此起彼伏,尤其10月21日中央首度明确出手救市,市场都在等待:总有一天二套房贷政策会松动。

　　接着,人们开始等待这一次“二套房贷限制政策松动”带来的后果。因为,此前的“救市”效果并不理想。而这一次,出拳是否够重了呢?

　　此外,市场认为的11月初减税优惠还不够时,昨日二手房交易的营业税大幅下调。

　　广深楼市可能先复苏

　　要看政策外力有多大,先看看房地产市场本身的情况。

　　能够继续刺激成交量的因素除了目前的政策放松外,更重要的还有房价下降幅度、居民收入预期改善、持续降息和信贷放松、可供出售存货数量下降等。

　　从全国部分主要城市的整体成交量来看,继续保持11月初新政实施以来的态势,各城市价格均处于下跌区间。而全社会可供出售商品房面积持续上升,楼市销售前景仍难以乐观。

　　成交量上涨原因可能在于降价力度继续加大,尤其新盘的价格走低；房贷细则陆续出台、大幅降息对成交量有一定刺激作用；保障性住房占比升高,对整体成交量贡献增加；开发商推盘量增大,尤其是大量小户型楼盘低价入市符合政策优惠需求促进成交量。

　　值得注意的是,在珠三角地区,深圳楼市继续大幅放量,同比达去年4倍,价格下跌,可售面积上升；惠州成交量上升,可售面积维持高位；珠海量价齐跌。国泰君安认为,率先并已经大幅调整的广深地区将可能会先从底部复苏。

　　珠三角楼市依然严峻

　　不过,高盛高华在考察珠三角房地产市场后认为,当地楼市前景依然严峻。据了解,开发商和当地政府认为,近期交易量提升的主要原因来自新出台按揭政策和其他地方政府政策刺激措施的正面影响、大量新楼盘的推出和大幅降价促销所带来的结果。

　　高盛高华的调研报告显示,深圳、广州和东莞三地的开发商似乎认为,政府在短期内对该行业进行直接的政策刺激可能性不大。因此,缩减建设规模、通过降价或产品升级来加快资金周转正日益成为开发商所普遍采取的战略。

　　甚至珠三角某银行表示,尽管该银行最近在实际工作中放松了对购买第二套住房的按揭贷款限制,但2009年房地产行业的信贷状况依然较为紧张。

　　一位房地产分析人士向记者表示,与几个月前相比,开发商已经为2009年可能出现的形势恶化做了更充分的准备,但是供求依然失衡的局面仍将在未来几个月继续考验开发商的财务状况。

　　救市还要救开发商?

　　“二套房贷政策松动,对楼市是一大利好。”昨日,在接受本报记者采访时,广东房地产行业协会会长蔡穗声表示,从二套房贷限制政策松动,到减免营业税收等,对活跃市场有莫大的帮助。据透露,广东房协此前向有关部门递交了八点刺激楼市消费的建议,其中一点就是建言放松二套房贷限制。

　　蔡穗声表示,近日,广东房协将讨论针对开发建设环节的八点建议,“希望‘新八点’成熟后,将来能够为开发商松绑减负。”

　　昨日,国务院常务会议表示,引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。分析人士称,这是政策支持房地产开发商的一个起步。

　　另外,珠三角部分地方政府表示,当前优先考虑的政策仍将侧重于低收入人群的保障性住房建设和满足首次购房者的住房需求。蔡穗声认为,保障性住房和商品房是相互促进的,彼此不是对抗的关系。

　　■专家观点

　　政策预期强烈反强化观望意识

　　昨日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会上确定了加大保障性住房建设、鼓励普通商品住房消费和引导房地产开发企业应对市场变化、支持其合理融资需求的3条政策措施。

　　更令人关注的是,会议决定显现出对“二套房贷限制政策”松绑。专家解读认为,从政策细节分析,此举既满足了居民合理改善居住条件的愿望,也符合中央发挥房地产支柱产业作用的要求。

　　第二套房贷有松有紧

　　财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示,对照去年的“第二套房贷”,政策确已显出松绑迹象,但需要注意的是,此次调整不同于之前市场呼吁的普遍性松动,而是从居民住房保障的角度出发,继续向中低收入阶层倾斜。他说:“中央政策既有针对性也有选择性,至少居住面积高于当地平均水平的,我们看不出有松动的迹象。”

　　实际上,增加交易环节税费和“第对二套房贷”政策出台的本意在于打击当时非常火爆的炒房现象,挤压房价泡沫,但是在实际操作中,税负通常被转嫁给购房者,当前房地产市场持续调整,依靠投机获取暴利的可能性下降,有着真实需求的消费者却因为税费过高而可能产生犹豫。

　　刘尚希说,政策松绑能起到刺激居民真实住房消费,扩大内需的作用,这与中央提出的“保增长、扩内需、调结构”的工作思路是吻合一致的。

　　社科院财贸所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞也表示,从政策措施来看,去年出台的、旨在抑制房地产市场投机行为的“第二套房贷”政策有所放松,在当前的背景下,决策层放松限制是有必要的,因为目前炒房投机的需求在市场上已基本不存在,更多的是真实的自住需求,许多人的确是为了改善自己的住房条件,也的确需要购买第二套住房,这也就是说之前措施针对的投机炒房行为离场,我们的政策也跟随进行改变,将更有助于刺激消费、扩大内需。

　　政策效果有待观察

　　对于政策效果,专家们表示,现在市场上有一种急躁的期望,看到经济数据下滑了,就想着中央能够出一记重拳,下一副猛药,使得市场马上稳定下来,甚至希望出台几条政策就可以马上解决经济发展中存在的问题,但是实际上这个愿望很好,却难以实现。

　　倪鹏飞认为,当前环境下楼市仍处于调整期,房价虽从高位跌落,但是泡沫仍一定程度存在,这导致购房者观望的预期。因此,能否起到作用还有待观察,“房市如同股市,都是买涨不卖跌,现在看来虽然楼市回暖,但是信心仍显不够,成交量上升的背后是房价的下降,这次政策放宽了对‘第二套房贷’的限制,在一定程度上减轻了购房者的负担,但是市场完全回暖仍要观察。”他表示,这有两个原因,第一、房价仍然过高,超出消费者的承受能力；第二、消费者的预期改变还需要一个过程,“现在有这样一种情况,市场对政府出台政策的预期强烈,反而还强化了观望意识,越出台政策,越有预期,形成了购房者与政策博弈”。

　　■开发商声音

　　有效促进成交量回暖楼价止跌言之尚早

　　对于国务院放宽二套房贷限制的政策,昨日接受记者采访的开发商均表示,对二套房贷限制政策的放松和对二手房营业税免征年限的缩短,是开发商期待已久的政策利好,将有效地促进楼市成交量的回暖。但是,由于市场的观望期已经过长,加上金融大环境的影响,对广州楼价是否回暖还言之过早。

　　时代地产负责人:

　　利好未必体现在楼价上

　　戴德梁行商业部董事张智聪在接受记者采访时表示,这是一个很好的救市政策,证明政府是有心做一点东西出来的,之前营业税免征收年限5年太久,但单凭这个政策就认为楼市将全面回暖的可能性不大。因为政策的力度还是不够,可能对心理上的刺激会更大,政府推出“放松二套房贷营业税征收年限缩短3年”只是一个救市的预兆,以后应该会有一系列的救市政策出台。

　　而时代地产的负责人则表示,这些政策对整个房地产市场是个极大的利好。他认为,“住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”这一政策将加速二手房的流转,二手市场的回暖将有效带动一手市场的成交活跃。但是,应该看到,目前调控楼市的回暖,将更多地体现在成交量的回暖上,对于楼价是否能止跌回暖还言之过早。

　　杰伟置业营销总监刘琼:

　　二套房贷放松仍意犹未尽

　　虽然二套房贷的放松令人期待,但是对于这次政策的放松程度,仍有开发商表示“意犹未尽”。杰伟置业营销总监刘琼谈到,新政策中规定的“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”,这一条政策与2007年12月5日央行和银监会关于二套房贷政策“补充文件”的规定如出一辙,没有任何新意。在去年的补充文件里已经指出居住面积低于当地平均水平的购房人二次置业可享受首套房优惠政策。因此,不能完全反映出放松二套房政策的意思。而对于政策中“低于当地平均水平”的限定,刘琼认为,执行起来界定的难度很大。主管部门如何出具家庭、个人实际居住面积情况、银行如何审核都存在偏差。

　　在采访中,番禺区某楼盘的策划负责人则直言,规定很难操作,既然二套房的政策已经不合时宜,就应该直接取消。

　　保利地产集团营销总监胡在新:

　　现在买楼抄底?未必!

　　对于现在楼价是不是已经到底的疑问,保利地产集团营销总监胡在新认为,从目前的市场来看,很多城市的房价其实已经开始触底,市场上2006、2007年拿地开发的房子,现在来看部分已经出现了亏损的情况,房价再下行的空间已经十分有限,现在政策出来,而且房价也到了相对合理的价位,现在可以出手。

　　但是,未必开发商都有这么乐观,杰伟置业的刘琼就认为,中央政策一点一点地放松,令整个市场的观望期加长,虽然政策可能会缩短楼市的寒冬期,但是对广州的楼价不会有回暖的实质性影响。而保利地产代理市场部总经理吴定金也表示,政策将起到稳定广州楼市的作用,并有助楼市在2009年内稳步筑底。但对于放松二套房贷后是否会导致房价重新抬头,吴定金表示国家出台此类措施目的在于拉动内需保经济,房价是否就会重新上涨目前还言之过早。