“国三条”出台广州 73%二手房交易税降低

　　昨日是“国三条”出台第一天,受新政利好,广州二手房看房客激增10%—15%。根据中介机构的统计,二手房交易税新政实施之后,广州将有73%的二手房交易将免除或者减免营业税。专家表示,新政何时能在广州落地尚存疑问,短期内或加剧观望。

　　一手楼盘反响平淡二套房待遇“照旧”

　　最新出台的“国三条”像冬日的阳光打在广州楼市上。中原地产项目部经理黄韬说,根据他们监测的市场数据,昨日,广州一二手房市场的看房客均有增加,其中二手楼市尤为明显,看房客增加了10%—15%,而实际成交效果尚未显现。

　　记者走访广州多个楼盘,由于还是工作日,多数楼盘的看楼人群未有明显增加,目前各楼盘尽管关于第二套房的首付比例的操作不一,但均表示近期情况不变。

　　“今天有30多人打电话来咨询,但绝大多数是咨询购买第一套房的。”广州雅居乐的工作人员告诉记者,国务院新政昨天才公布,目前尚未收到任何通知,二套房仍然按照首付四成执行,是否调整关键要看银行反应。而翰林1+1的销售人员称,在该楼盘买二套房首付最低可至三成。

　　东方新世界和翠城花园的工作人员则表示,经过银行审批,信用状况良好的客户,此前购买二套房就可享受首套房的贷款优惠了,首付为两成。据悉,去年12月5日央行《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》就规定,对已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。

　　中国农业银行广州分行相关人士表示,该行仍执行第二套房四成首付的规定。“首付降低也增加了信贷的风险。新政落地没那么快,要经过慎重调研,估计需要一段时间才能执行。”

　　73%二手房交易税降低

　　市民陈先生看中了五羊新城一套100多平方米的房子,业主希望100万元实收,现在,这套超过了2年但还不满5年的房子的交易成本一下子降低了5.5万元。陈先生赶紧给中介打电话,希望能将交易尽快确定下来。

　　记者从一些中介行了解到,像陈先生这样的买家还有不少,由于营业税大大降低购房负担,使得不少买家消除观望情绪。

　　满堂红研究部经理周峰透露,根据他们的统计,广州的二手房源中,有27%的房子房产证在2年以内,46%的房子是在2年—5年之间,而超过5年以上的仅有27%。二手房交易税新政实施之后,广州将有73%的二手房交易将免除或者减免营业税。

　　合富置业相关人士表示,新政公布后,市场一般都需要数天至数周时间进行消化,昨天不少中介门店已经有很多市民前来咨询新政,关注自己能从新政中受惠多少。咨询者大多是业主,如住宅转手率较高的老城区,部分板块高达80%的咨询客为业主,显示业主对新政敏感度较高。部分业主更表示,减轻营业税负后会更倾向于选择各付各税的方式。

　　合富置业相关人士表示,越秀、荔湾、天河等中心城区,尽管不少物业楼龄都较长,但因为转手率比较高,很多放售的物业房产证仍未够5年,因此在新政出台后估计这些物业都能受惠,但需要时间待市场消化新政带来的利好后,才会有明显的反应表现在放盘量和成交量上。

　　疑问

　　二套房贷松绑

　　受惠人群有限?

　　根据《2007年广州市国民经济和社会发展统计公报》,去年年末,广州城镇居民人均居住面积达19.90平方米。这意味着,广州地区实际居住面积低于59.7平方米的三口之家,或实际居住面积低于79.6平方米的四口之家,再次买房时才可享受首套房房贷优惠。广州知名房产专家韩世同指出,只有上述的二次置业者才能享受新政待遇,这与原来预期的按普通住房144平方米建筑面积的标准相差了一倍多,“几乎可以说很难会收到实际的效果”。但也有专家认为,这也为今后政策作进一步调整留出了空间。

　　韩世同表示,该项政策很难监管和落实,目前房管部门只能查到个人名下登记的房产数量及面积,但却没有提供该人的家庭平均面积。对于人均面积,银行只能按户口本上的数据来计算。“但家庭成员数,究竟是按有广州户口的人数来算,还是按实际常住人口来算呢?那些再婚后重组的家庭人口又该怎么算呢?”他表示,这些问题银行均没法给出答案。

　　有市民说,不应该仅仅用面积标准定义改善型住房。住在越秀区的林小姐说,她现在的房子有70多平方米,但朝向和小区配套环境不是很好,希望购买第二套房改善居住环境。而现在她却无法享受二套房贷优惠。

　　疑问

　　新政何时落地?

　　能带动楼市向好的因素还在于新政何时实施,有一些市民为了省钱可能延迟购房时间。

　　对此,周峰表示,一般来说国家颁布新政策后,到地方政府实施大约需要20多天的时间,比如上一次首套房两成首付政策的实施,广州等待了22天。所以该政策的实施,大约也会有20天的观望期,短期内将加重二手房市场的观望气氛。

　　黄韬则认为,此次新政与以往不同,实施细则预计会很快出台,将在春节前给楼市带来一个小阳春,但是楼市的真正回暖,还要看整个宏观经济的变化。

　　保利地产代理市场部总经理吴定金表示,新政落地细则应该尽快出台,如果能够在元旦前出台,将大大刺激元旦假期楼市,但是如果在元旦后出台,则将在短时间内大大削弱新政对楼市的利好。

　　疑问

　　房价涨还是跌?

　　正在进入“压轴阶段”的广州楼市促销大戏愈演愈烈,而广州房价也沿着下降通道调整。“国三条”的政策组合拳,是否将撬动广州房价,成为悬疑。有市民担心,新措施可能会导致开发商短期观望,对价格调整刹车,延缓楼市调整速度。

　　“没有开发商以为政策将对未来楼市起到根本性的扭转。”吴定金认为,开发商反而会趁着这股政策东风,促销出货。他说,“国三条”新政将使处于下调通道的广州房价渐趋稳定,近期不会有太大波动。

　　在二手房方面,中原地产相关负责人表示,根据其预测,新政实施将使二手楼市新增大约3—4成的有效房源,特别是2—4年的二手房将陆续涌入市场。“市场上的供应量增加,购房的选择余地就多,即便业主反价,买家也不一定买账。”

　　有专家称,新政针对的是成交量,难阻房价滑落。广州市社会科学院经济学研究员谈锦钊说,目前广州房价仍然处于高位,普通老百姓仍然支付不起,对于开发商而言唯一的做法还是调低价格。

　　算笔账

　　新政为购房者减负几何?

　　以50万元个人住房贷款20年计算,目前最新的5年以上贷款年利率为6.12%,月供为3616.86元,还款总额为86.8万元。而按照此次新政,二次置业者能够比照首次贷款购买普通自住房的优惠政策,利率就降为4.284%,月供为3105.25元,减少了511.61元,而还款总额下降为74.5万元,足足减少了12.3万元。

　　以一套价值60万元满3年的二手房来计算,营业税可节省3.3万元。以一套价值60万元不满2年的二手房来计算,新政策出台后,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,如果买来40万元转手60万元的话,营业税可节省2/3即2.2万元。