新政能否逆转地产股投资预期？

　　稳定房地产市场的第四把“利剑”再度出鞘。12月17日，国务院常务会议研究确定新的促进房地产市场健康发展的政策措施。再度向市场表明中央对房地产行业的高度关注。

　　资金热捧地产股

　　最近一段时间，随着中央对房地产行业的高度关注，房地产板块重新进入了投资者的视野。

有关数据显示，近期资金有加速流向地产股的趋势。据TOPVIEW数据显示，12月短短半月内，已有40亿元资金流入房地产股，机构持仓比上升了2.13%。金地集团、保利地产、招商地产等一线地产股均受到了基金的热捧。

　　“其实早在11月，地产股就已经进入了机构的视野，接连的政策利好已经给基金带来了不菲的收益。”业内基金经理表示。TOPVIEW数据也显示，11月地产板块流入的资金高达57亿元，位列板块榜首，其主要推手也是基金。随着资金的持续流入，房地产板块在整个四季度远远跑赢大盘，跳出了自去年高峰回落后相对大盘的弱势地位。数据显示，自11月7日以来，整个地产板块的平均涨幅超过30%。金地集团股价累计大涨43.29%，万科A和保利地产股价分别上扬26.06%和31.66%，招商地产也实现了22.32%的涨幅。投资者对房地产板块的预期是否已经改变？

　　今年以来，随着大盘的持续下跌，房地产板块成为股市的重灾区，加上整个行业进入调整期，房屋销售萎靡、房价下跌、业绩下滑等因素，行业风险骤然增大，房地产板块也从股市的“宠儿”变成了市场的“弃儿”。

　　“基金抢进地产股并非是看好上市公司业绩，主要是为了寻求消息刺激下的交易性机会。”上述基金经理向记者透露，“地产行业悲观情绪仍然严重，上市公司业绩下滑的态势在短期内不会有明显的起色，但公司最近将地产股的配置比例调高了2个百分点，主要是考虑到房地产外部环境会有所转变，未来政策刺激趋势明显。”

　　持续利好有望刺激行业复苏

　　自11月5日以来，从国务院常务会议到中央经济工作会议，从银行信贷支持到降低交易成本，房地产行业政策扶持力度持续加大并不断超出预期，一浪高过一浪，房地产行业的地位也被提到空前高度。

　　安信证券分析师陶学明在接受采访时表示，政策赋予房地产行业复苏的预期，对地产板块个股是重大利好，本周二地产板块的大幅上涨也在一定程度上提前表现了这种预期。对于房地产来说，不仅仅是改善财务费用支出，而且还会刺激市场需求。

　　长城证券首席策略分析师张勇表示，此次国务院再度就推动房地产行业平稳发展出台政策措施，意味着政府刺激房地产市场的政策只是刚刚开始，在保增长的背景下，未来政策扶持可能继续出台，包括购房退税、降低营业税、放宽二套房贷限制等措施。一旦这些政策在几个月内陆续推出，累积效应将在市场逐步显现，这有利于地产行业的复苏，改善行业的基本面，给地产股注入新的做多动能。此外，市场持续存在的降息预期也有望给地产股带来新的做多能量。这可能也是近期地产股反复活跃的原因。

　　光大证券分析师认为，由于政策特别是利率优惠政策的刺激，将减少房价下跌幅度并缩短市场调整期。根据测算，当前房地产板块的估值大约反映了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现，房价的调整幅度可能没有预期的大。Wind资讯的数据显示，目前房地产板块的平均市净率约为2.77倍，其中长春经开等4家个股的股价低于净资产；而两市地产股的平均市盈率约为17.11倍(按三季报简单计算)，其中不乏市盈率在10倍左右的个股。

　　换个角度看利好

　　有业内分析师认为，目前的政策措施力度仍然有限。如加大保障性住房建设力度会冲击普通住宅市场，对促进房地产行业投资影响有限，未来房地产板块并不乐观。另外，市场普遍存在着买涨不买跌的习惯，房地产价格的低迷会更加强化市场的观望氛围，政策措施的效应释放仍需要时间。而且即使救市政策起到市场预期的效果，但由于时滞效应，在明年一季度，地产股仍面临着销售下滑、盈利能力有所下降的压力。

　　申银万国分析师江征雁分析认为，目前房地产股价格已经基本隐含了最为乐观的政策预期，并且购房退抵税政策存在非常大的不确定性，股价依靠政策因素大幅反弹甚至超越大盘的概率都在减弱。就行业基本面而言，经济下滑和对收入的悲观预期，将使消费行为进一步延迟，明年上半年行业成交量很难出现大幅度回升，加上开发商现金缺口的进一步扩大使行业风险仍然很高。