上海“邀标”出让黄金商业地块

　　“价高者得”不再是土地出让的唯一选择——上海核心市区一黄金地块年终“待嫁”，该市房地产交易中心确认将采取“邀请招标”的方式，即按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，最终投标将于本月31日进行。

　　而2003年时，据《解放日报》报道，上海市曾明确要求，经营性土地出让全部要通过市场，实行公开招标。

严禁采用协议或邀请招标方式。

　　被业界称为“重量级”的上海市衡山路12号地块土地性质为商业、科研、文化以及商务办公。本报记者了解到：涉及这一土地出让的“58号”公告曾在一周前发布，却又在发布半日之后撤下，并称在作有关投标技术条件的调整。《第一财经日报》通过日前“二度”挂出的“58号”公告了解到，这一地块出让面积约1.08万平方米，总建筑面积2.7万平方米左右，将以招投标方式出让，保证金金额为4000万元。按照操作管理，这幅土地的底价约合4亿元。由此推算，该地块的楼面底价将在1.5万元/平方米。对此，仲量联行中国业务发展总监陈立民对比该区域周边楼价估算称，这一地价基本相当。

　　在此之前，上海大部分地块依然以挂牌和拍卖的方式进行出让，仅有屈指可数的土地采用了招标的方式。根据《中华人民共和国招标投标法》，“邀请招标”指“招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标”，但是招标与议标重要环节与“公开招标”相同。有业内人士对记者表示，在楼市不景气时，土地出让方与受让方都对土地出让更为审慎。体现在出让方，这一变化就是加强对竞投人的资格预审，以及对地价款缴纳的严格限制。

　　根据“付款要求”，中标人应在签订土地出让合同60天内付清全部地价款。之前，上海有商业土地受让，规定可在3个月内缴清土地款，并考虑企业资金状况还会有相应后延。

　　“政府想保证竞投人有足够的资本，就必须预先审核竞投人的资格，这也是招标，并‘邀请’，此后，受让程序也并非遵循‘拍卖’与‘挂牌’的价高者得原则，而是综合投标人各方面条件，再考虑。”陈立民对记者解释说。按照此次招标的要求，投标人需要配合徐汇区相关主管部门确定的专业咨询企业制作企业信用报告一份，企业信用报告是确定投标资格的要件。投标人若低于3人宣布中止招标。

　　上海市规划和国土资源管理局所作出的《国有建设用地使用权招标出让须知》对此次招标流程作出了更加详细的约定，其中满分100分的评标分别由“投标金额”、“经营状况”、“总体设计”等5项指标来决定，而“投标金额”这一栏则占100分满分中的70分，最终，“最高报价者”将获取“投标金额”这一栏的满分，“等于底价”的报价得40分。“企业经营状况”则占12分。

　　同时，记者通过《衡山路12号地块招标综合评分表》了解到，在企业“经营状况”一栏中，土地出让方对“注册资本”、“净资产”以及“资信级别”、“类似楼盘开发经验”都进行严格约束，其中，若净资产可以达到项目投资70％以上，则可获得满分。

　　

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