房地产市场调整考验政府执政能力

　　008年对于世界经济来说是不平凡的一年，从美国次贷危机开始，现在世界各国经济都出现了不同程度的下滑和衰退。2008年12月10日闭幕的中央经济工作会议上明确指出“国际金融危机正在快速蔓延、世界经济增长明显减速”。萎靡的世界经济同样也影响了我国经济的发展。政府把2009年经济增长的目标由原来的10%下调到8%，并且把保持8%的经济增长目标作为经济工作的重中之重，提出2009年的经济工作的首要任务是保持经济平稳较快发展，同时还提出把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。

　　住房问题是关乎民生的大问题。我国的房价在经历了2003年以后的飞速增长后，从2008年开始部分城市房价出现下滑，与此同时产生的是一些业主开始“断供”，银行与购房者之间的官司开始增加。北京市第一中级人民法院商事审判庭的孙小平法官近日就表示，由于房价开始“跳水”，房贷官司可能在未来两年内激增。

　　房贷官司增长引担忧

　　一位不愿透露姓名的资深国际金融人士日前在接受《中国发展观察》采访时，对中国经济2009年的发展前景表达了自己的观点。他认为，中国经济的增长速度在2009年虽然会放缓，但总体依然会保持强劲。他同时也表示了自己的担忧，认为现在中国一些部门（如房地产市场）投资过热，一旦遇到需求下降就会导致价格迅速下跌，而下跌不仅会使公司的收益下降甚至还会出现负资产，更为重要的是会使银行无法及时收回贷款而造成不良贷款的产生，从而影响银行的放贷能力甚至危及到整个经济的发展。

　　进入2008年以来，我国各个城市的房价均出现了不同程度的下降，有的地区的房价已经跌到了原先价格的60%~70%，房价的下跌使得消费者原先购买的房子开始贬值，一些消费者便向开发商索赔房屋差价，甚至有的已经开始“断供”。北京市某司法机关的一位工作者在接受《中国发展观察》采访时表示，由于房价已经开始下降，并且受社会上一些传闻的影响，部分购房者对房市缺乏足够的信心，而且由于现在房价不稳定，出现了一些楼盘价“一天三变”的情况，给消费者造成了一定的损失，所有这些都导致了近一时期房贷官司的增加。对于未来是否会出现大量的房贷官司，北京市平谷区人民检察院检察长张幸民表示乐观。他说，现在的房贷官司和当初美国的次贷危机中出现的房贷官司并不一样，多数还是由于房价不稳定，消费者和开发商之间的矛盾造成的。但他同时表示，如果房价降得过快，消费者买的房子的价值已经小于还款的钱数，同时消费者认为违约成本小于还款压力，那么很有可能就会出现消费者把房子交给银行而自己不再还款，从而导致未来房贷官司大幅上升。

　　国务院发展研究中心金融所副所长张承惠对此表示乐观，她认为我国不会也不可能出现大面积的断供情况，也不会出现像美国次贷危机那样老百姓不还钱让银行把房产收走的情况。那位资深人士也认为，中国的消费方式和美国完全不同，美国人买房买车花的都是明天的钱而中国人是存到足够的钱再去消费，所以出现断供的几率很小，但他同时指出银行无论对于消费者还是房地产商都是最重要的一环，次贷危机中美国的银行就是由于没有管理好自身风险才促使危机爆发。

　　银行有能力应对房贷问题

　　这位资深人士在分析美国金融危机时认为，次贷危机产生的一个原因就是银行的放款过于宽松，普通百姓获得贷款过于容易。“甚至，银行不要求客户每个月有固定收入就能做房屋抵押贷款。更为严重的情况体现在，客户甚至都不用去做首付就可以获得贷款。”他说。

　　近日，在深圳一些楼盘出现了房地产商打出了“一成首付”的口号以进行促销，以一套总价45万的房子为例，只要先期支付4.5万元就可入住。消费者先期支付的款额只是房价的一成，这与国家规定的相关房贷政策“置业者购房首付不能低于两成”有着明显的冲突。而且据记者了解，实际上银行首付两成的规定并没有改变，只是购房者在先期支付一成的情况下可以把首付款余下的一成通过信用卡两年免息分期支付，而先期为消费者垫付一成首付款的不是房地产商而是消费者进行贷款的银行。“这样做会大大增加银行的风险的。”张承惠表示。她认为银行的这种做法损害了自身的利益而且有可能会使银行的不良贷款增加。

　　张承惠同时对银行的此种做法表示不解。她认为，除非银行已经有足够的把握认定房价不会有继续下跌的可能，否则这样做会冒很大的风险。那位资深人士对此提出警告，他说在房价向上增长的形势下，银行的这种手段会得到皆大欢喜的效果，因为只要房价在不断增长中，对于购房者来说每天都是在赚钱，即使出现还不起贷款的情况，只要把房子卖了，购房者不仅可以还清贷款还可以额外赚到一笔钱，但前提必须是经济发展良好且房价不断上扬，一旦出现房价下跌，这种平衡就会被打破，如果购房者觉得房屋价格下降到低于自己抵押贷款的成本，那么就有可能出现他们宁愿让银行把自己的房子拿走也不愿意再还贷款了。如果出现这种情况，那么银行的呆坏账就会增加，就会影响银行的运转，甚至威胁到整个经济的发展。对此张承惠倒是没有那么多担忧，她在接受《中国发展观察》采访时表示，银行如果出现这种情况那也只有在房价迅速而猛烈的下跌之后才有可能出现，而我国不可能出现这种情况。她说中国银行业曾经做过一个压力测试，测试结果表明只有在房价普遍低于当期价格30%以上的情况下，银行业才可能面临困境。

　　张幸民认为，从审判经验看，银行在发放贷款的时候对借贷方审查不够严格也是一个导致房贷官司增加的原因。中国银行副行长朱民日前承认中国的银行确实存在不良资产的问题，随着银行贷款的增加，不良资产的问题有可能会凸显出来。那位资深人士表示要控制银行不良资产的增加，就要求金融监管部门加大监管力度，金融监管要跟得上金融衍生工具产生的速度。“而我国金融监管部门对金融衍生商品的发行和交易有着严格的限制，所以不会出现金融监管上的失控。”张承惠对记者说。朱民认为，虽然现在银行内存在不良资产，但银行在这方面的控制力较强，盈利能力较强，所以核销不良资产的空间很大。

　　张承惠同样对“断供”的消费者表示了担忧。她说，消费者如果真的断供，不再支付银行的贷款，那么银行在经催缴无效的情况下就会把消费者列入银行的“黑名单”，以后消费者就无法再向银行贷款了。张幸民则认为，银行在催缴无效的情况下会向法院提起诉讼，而一般情况下法院会按照银行和消费者双方之前签署的贷款协议判决消费者违约败诉，这样消费者不仅要继续偿还银行贷款，还要支付违约金，甚至会按银行要求承担民事责任，那对消费者来说就得不偿失了。

　　稳定房市保证经济平稳发展

　　那位资深人士对记者表示，中国国内经济的强劲增长要靠拉动内需来取得，这也是和中国长期发展战略相协调的。中国这几年整个经济增长的势头保持强劲态势的原因就在于消费保持强劲增长，尤其是住房消费拉动明显。

　　008年12月17日，国务院常务会议研究部署的三大稳定房地产市场措施终于对外公布，外界认为此举措将会达到稳定楼市、促进房地产市场健康发展的目的。而仅仅过了三天，2008年12月20日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），《意见》着重强调了“鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展。”《意见》被认为是“政府拯救楼市的又一大举措”。但是张承惠对这一观点却并不完全认同，她认为政府虽然在最近接连颁布了许多政策措施，试图通过减税降息来降低消费者购房成本、刺激房地产市场走出低迷。但是政府的良好愿望并不能改变房地产市场自身的运行规律，只有当房地产的价格泡沫得到充分合理释放，房地产市场才能稳住并逐步回复。她同时表示，“二套房”政策还可以继续放松，特别在房地产市场极度低迷时期。她说：“政府在房价上涨的情况下出台政策限制二套房，现在房价已经下跌为什么还不能松绑二套房政策呢？”

　　国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏认为，房地产市场前几年的过热与投资市场的兴起有很大关系，国家肯定要限制投资市场的过热发展，而且国家现在的政策已经很宽松了，以后肯定视情况还会有新政策出台，但短期内应该不会再有什么变化了。

　　廖英敏肯定了国家出台的一系列政策，她说房地产目前来看依然是我国的主导产业，国家最近出台的一系列关于房地产市场的政策目的就在于通过这些政策来刺激、改善房地产市场的低迷状况，促进房地产市场健康发展。“房地产市场现在低迷的原因并不是老百姓的住房需求已经达到饱和，根本原因就在于房价过高，高到老百姓想买却没钱买的地步”。最近有网站发布了一份问卷调查，两千多名参加调查的网友居然有超过八成希望房价大跌，廖英敏表示这只能说明房价确实太高了，但是房价调整的快恢复的也会更快。“现在房地产市场已经开始按市场规律进行自我调整。房地产的价格会慢慢回归到一个趋于合理的区间，政府现在出台了一系列对于购房者的优惠政策，这些都会使消费者的购房成本降低，会慢慢刺激楼市复苏。”

　　国家的政策并不是一剂猛药，而是一剂温补的中药。廖英敏认为，这些政策需要时间才能看到明显的效果，而且即便出现效果也是在不同的区域不同的市场的。廖英敏看好二手房市场，她甚至认为二手房市场可以带动一手房市场复苏。她说，在二手房市场供给和消费都是一种自我行为，国家对于二手房市场政策的放宽，会使二手房市场率先回暖，而政策调整的效果在二手房市场也会先反映出来。（记者陈冉）