2009年房企融资“五生相”：银行信贷一时难松

　　2009年在房地产企业扎紧腰带过年的呼声中悄然来到，而一个冬天最冷的几天恰恰就在年后。房地产企业面临的将是进一步的资金困境。如何进行最有效的融资，如何破冰开发渠道，是所有企业关注的问题。

　　银行信贷：一时难松

　　2008年12月最后两日，尽管尚未进入新年，但资金紧缺、项目已不能再等的地产公司已经开始了新一轮的贷款申请：万通地产审议为控股子公司申请的3亿元银行贷款作担保；深长城董事会通过了向农行申请贷款等议案；中体产业董事会同意向华夏银行申请5000万元授信。

　　承接2008年银根紧缩的货币政策，2009年适度宽松的货币政策能否给地产企业带来更多的额度？在住房按揭贷款放松之后，随着国务院对地产经济支柱地位的肯定，部分人士开始认为放松开发贷只是时间问题。

　　银监会办公室相关人员向本报记者表示：“银监会并没有管制银行向地产企业贷款，各商业银行只是根据自己的风险考虑来放贷。”然而，受未来房地产仍有可能振荡的预期影响，各商业银行对房企的信贷政策仍然保持谨慎。

　　中国民生银行房地产金融事业部投行部总经理郭鸿飞认为：商业银行地产信贷仍然会非常谨慎，风险控制会进一步从严，地产企业融资的利率不会随国家基准利率下降而下降，未来商业银行的地产贷款增数可能会进一步下降。此外，不排除部分银行地产信贷的规模出现负增长。

　　民间借贷：弃暗投明

　　民间借贷已经被描绘成了江湖味最浓的融资方式。一方是缺乏有效投资渠道，却又唯利是图的民间资本，另一方是融资渠道匮乏，却又离钱不能活的非上市民营房企。

　　然而，这种缺乏基本防范与监管的借贷，正在地产的低迷行情中接受考验。

　　就在2008年年底，郑州地王项目——中原国际数码被爆巨额民间高利借贷网络临近解体。根据该项目内部人士披露，以“郑州地王”为番，该公司通过各种渠道筹集社会借款达17亿元，而有资金担保的仅5亿元左右。如今，停工多时的数码城项目正深陷于被一百多位债主追债的漩涡。

　　在本着拓宽企业直接融资渠道、增加民间资本流动性、支持区域经济发展的规划理想下，民间借贷已经得到了各地政府甚至是更高监管层，乃至业内一些人士的普遍理解与支持。

　　近日，央行首次表态，建议给民间借贷合法定位，并将适时推出《放贷人条例》。这意味着一直游离于金融政策边缘的民间借贷将从“暗箱”走入阳光地带。

　　房地产高级经济师章林晓分析：中小规模的民营企业，银行借贷资格微弱，而民间集资则方便可行，因此在民间资本充足的地区，已成为当地中小企业的重要资金支柱。

　　增发配股：前途未卜

　　上市房企的再融资过冬欲望与资本市场的持续低位调整，使得一度风光无限的增发、配股面临着尴尬境地。

　　2008年7、8月份，金地、泛海建设增发方案先后被否。而此后，以万业企业、津滨发展为首的房企更是开始了主动终止增发的举动。还有一部分公司则选择了调整方案、增发时间顺延。

　　尽管弱市融资难成共识，可仍有房企继续赶鸭子上架。2008年11月份，招商地产毅然选择在资本寒冬中公开增发融资80亿元。但为了避免出现融资不足的尴尬，上市公司大股东不得不对增发进行“保驾护航”。公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司承诺全额参与此次增发的优先配售，认购资金达8亿元。如此，才“顺利”满足了招商地产的资金需求。

　　有这种想法的并不只有招商地产。日前，财务状况并不糟糕的中海发展发布公告，表示公司将配股融资25亿港元。

　　但对未来增发配股的融资模式，业内看来，国家政策落实消化以及楼市回暖尚需时间，而资本市场上半年难以明朗的低位振荡也增加了增发配股的不确定性。

　　霸菱亚洲董事总经理曾光宇表示：鉴于上市与非上市公司已出现价格倒挂，上市公司比非上市公司还便宜，未来是配股、增发、资产注入等方式进行投资的较好时机。

　　发债融资：一缕春光

　　对于资金密集型的地产企业，再怎样扎堆债市融资仿佛都不为过。就在2008年的最后一天，雅戈尔表示将发行20亿元的公司债。2009年已然开始了。

　　地产企业为何钟情于融资成本较高的债市呢？宣布将发行65亿元公司债的中国建筑股份有限公司(中国建筑)或许能作出一个很好的解释。

　　作为国内最大的房地产企业，中国建筑曾酝酿了2008年度最大规模的IPO。然而惨淡的资本市场，让监管部门紧闭IPO之门。包括中国建筑在内的昌盛中国、恒大、龙湖、星河湾等房企的IPO融资计划只能无奈搁置顺延。

　　但与IPO关闸相反的，却是证监会对于发债的相对放松。据不完全统计，2008年上市房企的公司债融资金额已接近400亿元，成为债市的第一大权重行业。

　　在这种形势下，苦等上市多时的中国建筑转而发债。

　　业内表示，2009年预计企业债、公司债、短融券、中票、可转债的规模都将会有不同程度的扩大。

　　然而并非所有的房企都如中国建筑般幸运。就在刚刚过去的12月底，冠城大通表示其6.5亿元的发债申请未获准。尽管2008年7月冠城大通刚刚完成了增发融资，但负债率仍然处在77%的高位；同时，季报资料显示，2008年三季度的主营收入与前年相比已经同比减少了1.7%。而这些，现在看来，都有可能是证监会考虑的因素。

　　中金公司房地产行业分析师白宏炜表示：公司债已成为众多上市房地产企业缓解资金压力的重要手段，这种趋势在短期股本融资市况不佳的情况下将持续发展。并由一线大型房地产企业向中小公司延伸。

　　信托、私募：众人拾柴

　　当主流的资本市场、银行信贷融资渠道受压抑时，信托与私募基金就显得相对活跃。

　　2008年10月，当“天津地王”星耀五洲项目成功开启68.9亿元的中信盛景星耀地产基金时，它已经获得了迄今为止国内规模最大的房地产信托融资支持，这个额度并不逊色于债市等大牌融资渠道。

　　事实上，被视为“规避球”的信托在2008年风生水起，除了非上市房企外，招商地产、浙广厦等一些上市公司也开始重新关注信托。信托业投向房地产的集合资金信托发行总数和规模都出现大幅度上升，9月份更是创下了单月发行23只房地产信托和规模达110.58亿元的纪录。

　　此外，在经历了楼市几个月的量价萎靡后，私募基金也开始显现“抄底”势头。去年四季度，美林宣布已成功组建价值26.5亿美元的亚洲房地产基金；易居成立规模5亿元的“中融易居房地产投资集合资金信托计划”。

　　同时，最近国务院对REITs的重新提及，也被业内认为2009年将最终迎来REITs的破冰年。

　　中诚信托首席风险控制官汤淑梅表示：2008年房地产市场低迷造成了巨大的存量资产，预计未来房地产企业亟待将其盘活，结构型信托融资将大有所为。