收购商品房作保障房 地方政府“一箭双雕”

　　地方政府从市场上收购商品房作为安置房的做法开始有大面积扩散的趋势，包括上海、北京、南京以及重庆、成都等城市都宣布了收购意向或者具体计划。根据计划，这些从市场上收购的商品房将作为这些城市的经济适用房、廉租房或拆迁户的安置房源。

　　河南省规定，根据当地廉租住房需求情况，各市、县可通过招投标方式，收购市场上符合条件的普通商品房或二手房作为廉租住房房源。江苏省的政策是，全面实施城市危旧房改造，引导实行拆迁补偿货币化安置，并可通过市场招标采购普通商品住房，用于安置拆迁户。这是目前为止，仅有的两个已经明确政府收购商品房意向的省份。

　　上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为，这是一种政府住房保障的思路。收购商品房用于保障房用途，既可以消化存量，又满足住房民生的作用，对商品房市场是一个好消息。但“这种方式并不具有可持续性，受到市场房源和政府财力的限制”。

　　政府团购

　　元旦前刚刚出手收购了上千套商品房作为保障性住房的北京市崇文区政府，成为北京市首个收购商品房的区政府。但目前这批收购的房源具体数目仍未公开，且是政府直接收购还是由下属国有企业出面也不得而知。

　　到目前为止，公布了明确收购计划的城市仅重庆、成都和南京。其中南京收购4000套商品房的计划一度令业界为之振奋，并引来10余家开发商提供了1500多套的商品房房源。此前，重庆市常务副市长黄奇帆则宣布了100亿的商品房收购计划。

　　重庆中原地产商品房市场总监肖仁启曾为此算过一笔账，以3000元/平方米的价格计，100亿元能购买300万平方米的商品房，相当于去年重庆商品房总销售面积的六分之一，“相当可观”。

　　相比之下，成都市的收购计划相对规模较小。成都市住房储备中心去年11月初的通告显示，将首次采取公开招标的方式，在成都的东、南、西、北四个区位采购不超过450套小户型商品房用于住房保障工作。但具体的执行方案仍未出台。

　　与上述各城市相对公开的收购举动相比，上海浦东新区通过下属国有企业收购商品房则显得相当低调。如果不是因为那些涉及的楼盘出现“异常”的集中成交情况，也许这些收购到现在还不为人知。

　　根据佑威房地产研究中心的统计，上海2008年12月商品住宅的成交中，浦东几大国有企业集中收购的量占当月成交总量的20%左右。而上海政府网站12月发布的题为《浦东新区积极组织收购社会商品房用于人才公寓和动迁储备房源》的信息显示：“浦东新区已收购社会商品房总量为14.6万平方米，占计划的73％，剩余商品房收购任务正抓紧落实……2009年3月前，浦东新区将再收购20万平方米房源，用于满足轨道交通13号线、上海师大附中等一批重大工程动迁用房需求。”

　　知情人士透露，这次收购之所以得以“静悄悄”地进行，除了政府方面的低调之外，政府在资金筹措方面也存在一定难度。“所以都是一笔钱到了买一小批房源，基本上每次成交都是几十套”。如果政府一下子买几百套，市场就会有政府托市的传言。而像这样操作，实际上市场都不太知道政府在买。

　　与成都、重庆等地更为不同的是，浦东新区是通过陆家嘴集团、张江集团及外高桥集团等几大国有企业操作商品房收购事宜，政府并未直接介入。回建强表示，政府的行为需要一个实体来操作，全资国有企业就是这样一个实体。而且通过国有企业收购，更符合市场原则。“政府是市场的监管者，他们至少从名义上不能既当比赛者又当裁判员”。

　　稳定房价的另一举措

　　据了解，目前已开始从市场上收购商品房的城市，对于收购价格都有一个基本明确的“底线”，低于市场价10%~15%。但业界目前对于房价的走势仍相对悲观，招商证券最近的一份研究报告甚至预测，房价还有约30%的跌幅，政府这一收购价是否合理亦成为舆论的焦点。

　　天相投资顾问有限公司地产分析师张旭明表示，政府收购商品房也许类似于上市公司大股东通过二级市场增持自己公司的股份，“既然他认可这个价格，就说明他觉得价格合理，政府也许觉得房价下跌的空间已不多”。

　　回建强却认为，价格对政府而言关系不大。因为政府收购房源的目的不是再次推向市场，而是用于廉租房或者保障房性质，只要政府和开发商达成收购协议就可以。与此相应的是，政府的这种收购行为，还可稳定市场价格。

　　“政府实际上是一个市场的参与者。现在的市场状况是，住房成交量大幅度萎缩，成交量对市场的意义要远大于价格，因此，政府进入市场收购房源，是对房地产市场的支持。”回建强认为，政府收购的房源越多，对市场的支持力度就越大，对价格的稳定作用也就越大。

　　事实上，目前持币待购的消费者基本上不在政府住房保障的范围内，只能在商品房市场中购买。而政府购买房源的结果是，市场上可供出售的房源减少，房地产企业的资金得到增强，市场化销售的房源价格亦不会大跌。回建强提醒：“反过来，如果政府不去收购，那么房地产企业的压力就更大，只能降价甚至大幅度降价销售。”

　　显然，政府收购商品房的举动，既可以消化市场存量，又可稳定房价，同时还可以短时间内解决住房保障中急缺的房源问题，可谓一举三得。因此，这种做法未来可能被更多的城市效仿。广东省中山市赶在2008年的最后几天，也宣布了2009年将安排不少于1亿元用于购买符合条件的一手房和二手房作为廉租房，以促进一手房和二手房交易的计划。

　　但到目前为止，除少数城市明确将采取公开招标的形式采购商品房外，大多数的城市都采用了相对不透明的方式进行，其中可能引发的政府财政资金使用的监管问题应引起重视。

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