销售不畅现金流不足 部分房企大规模裁员40%

　　“就咱们的情况，其实做成这样已经不错了。”会议间隙一句无心的话，却成为北京某房地产公司中层被解雇的一个“理由”。

　　年关将近，原本带有高薪职业优越感的房地产企业员工再没有了“晒年终奖”的热情，纷纷担忧起自己是否被列上“解雇人员黑名单”。

　　据《第一财经日报》记者了解到，这样一份长长的黑名单在一些房地产企业已经或即将被制订出来，当然大部分企业更愿意将之称为正常的“人员调整”。

　　部分房企大裁员

　　“公司已经不再与20%的员工续约。”日前，北京一家中等规模的知名房地产企业人士告诉记者。由于年关将近，公司以“不再续约”的形式遣散了占总员工人数20%的员工，这些员工均与公司签署一年期的短期合同，多为文员等低端岗位员工。

　　作为全国知名的大型房地产公司，华南某地产集团裁员的消息早于月前甚嚣尘上，更有被裁员工通过网络进行申诉，称其所在公司下属广州建筑公司要裁掉近半员工。而该公司北京公司方面给本报记者的答复是，首先公司并不能将人事调整称为“裁员”，因为每年公司都会淘汰一部分员工，但也会随后新进一部分。今年富力北京公司的“人员调整”幅度达到了百分之十几至二十。

　　又是一个20%，20%似乎成为房地产企业在裁员幅度方面达成的一个默契，似乎以这样的比例裁人可以达到缩减开支的目的，又不至于牵动整个公司人员大结构稳定的神经。

　　这一特点在另一家不愿具名的房地产企业身上看得格外明显。该公司的“人员精简”来得更早，始于2008年8月，与房地产行情急转直下的步伐几乎同步。该公司明确对内部员工表示，公司分两步对人员进行精简，分别是去年8月~9月，以及去年10月~12月，每步计划分别裁员20%。这样“公司”就成功地在2009年到来之前裁掉了40%的员工。公司人士告诉记者，今年并没有大规模招人计划。

　　据《中国企业家》报道，另两家知名房地产企业，珠江投资集团和合生创展集团均有裁员计划，记者就该消息分别向珠江和合生进行证实，其中珠江投资人士表示没有听说上述计划，而合生方面则表示人员调整实属正常，类似的“换血”每年都会进行，今年的计划还没有正式实施。

　　裁员节省多少成本？

　　无论是裁员也好，人员精简也罢，一向以高薪著称的房地产企业似乎也开始计较起人力成本了。然而众所周知，尽管房地产建设是一个人力密集型行业，但房地产开发公司向来人员并不多。对于动辄数亿、数十亿的土地、税收成本来说，人力成本仅占房地产开发非常小的部分。

　　一位资深房地产人士告诉记者，对于一个正常开发项目的房地产企业来说，人力成本往往只占到总成本的2%左右。而这批裁员企业中，被裁的员工往往都是中低层员工。以20%的裁员比例计算，往往只能减少10%的人力成本。

　　也就是说，对于一个正常开发、运转的房地产企业来说，裁员20%往往只能减少0.2%的成本。比例之小，乍一看来令人感觉人员精简的意义不大。

　　上述人士继而解释，房地产企业在目前行情下裁员的原因主要有几种，首先是本来就有一批想精简的员工，可以借行情不好的理由趁机裁掉；第二种当然也涉及到公司内部的人事矛盾。

　　但使裁员成为普遍现象的还是第三种原因。上述人士提醒记者，0.2%的成本缩减比例是在公司正常开发项目的前提下产生的。如果一个房地产企业决定不再开发项目，那么人力成本就几乎占到了公司总成本的100%。

　　当然，中原地产北方区域董事总经理李文杰认为上述情况非常极端，目前类似的情况还不多。实际上大多数企业选择裁员，是由于现金流动性不足造成的。尽管土地成本动辄数亿，但购买之后便不影响日常现金流。人力成本在房地产开发成本中所占比例甚微，但却在公司流动现金中占有很大的比例。在目前的市场行情下，项目销售不畅，难以带来通畅的现金流。为了保证公司现金流的正常，企业也只好采取裁员的行动以削减日常现金支出。

　　另外，本报记者也发现，目前很多裁员企业都有共同的特点，即在去年和前年房地产行情高峰期拿地很多。以前文提及的两次裁员共40%的房地产企业来说，去年和前年在全国范围内大规模圈地，短期内使公司从一家不甚有名的中小规模开发商迅速膨胀，截至去年年底共有土地储备1500万平方米。

　　上述公司内部人士表示，频繁拿地使该公司资金链非常紧张，不仅采取了裁员的举措，更决定在2009年暂缓了几个项目的开发。