货币补贴：长沙住房保障新政“曲线救市”

　　一项以货币补贴为核心内容的新政，正悄然改变着湖南的住房保障格局。

　　2008年7月21日，长沙市发布《经济适用房货币补贴(以下简称“经适房货补”)实施方案》，对符合经适房申购条件的城区低收入家庭给予每户5万—8万元的现金补贴，长沙经适房货补新政由此发轫。

　　5个多月后的2009年1月4日，长沙市发布《经适房货补情况快报》披露，截至2008年12月31日，长沙市已发放经适房货补凭证11000户，累计核发金额3179.6万元。

　　此前，湖南经适房保障与大多数城市一样实行指标制，即由符合经适房申购条件的个人或家庭进行摇号抽签，然后决定经适房发放对象。指标制受限于诸多因素，弊端重重：配套不全、保障面狭窄、指标被挤占炒卖，而货补新政恰恰可以弥补了这些不足。

　　“货补对于扩大保障面意义匪浅。”湖南省建设厅房产处处长彭先成坦言，货补是“补人头”，较之此前的“补砖头”模式针对性更强，能令更多低收入者受惠。

　　而在房地产资深人士看来，以货补为核心的住房保障新政不但令低收入者受惠，长远来看还可以盘活房地产市场的存量需求，提振楼市信心，实现“曲线救市”。

　　“补砖头”变“补人头”

　　经适房指标制，不可否认，在此前很长一段时间中，为住房保障体系构建贡献颇多。但随着房地产市场的发展，其流弊亦日渐凸显。

　　“首要的弊病是保障面过窄。”长沙市房产局负责人表示，近年来受制于庞大城市人口基数，经适房指标更像是“杯水车薪”。长沙经适房统计数据显示，2008年长沙市新增经适房面积100万平方米，新增户数为16000户，而长沙当年符合经适房申购条件的居民户数为5.5万户，有将近4万户符合条件的居民买不到经适房。

　　“这些有限的经适房指标还不一定能够完全落到低收入者手中。”湖南省房地产协会原会长陈冶秋透露，很多指标被拥有优势资源者挤占，更有人通过关系拿到指标后倒卖牟利。

　　受城市用地规划限制，经适房项目一般位于城乡结合部或者郊区，生活配套不全，给申购经适房的住户带来诸多不便。指标制的“补砖头”模式弊端不止于此。由于经适房多为成片建设，因此住在一起的多是低收入者，极易产生“低人一等”的心里阴影，久而久之，甚至可能产生“贫民窟”。

　　而新的货补政策将这种“补砖头”的模式转变为“补人头”，即给予低收入无房家庭每户8万元，低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户中享受经济适用住房货币补贴的每户5万元。而且在具体操作中实行“先购后补、不购不补”的原则，同时并不将补贴现金直接发给购房者，而是由开发商等出售方凭购房合同到房产局领取补贴款。

　　“由于增强了针对性，基本上可以杜绝冒领货补的现象。”彭先成表示，具体实施方案的设计堵住了“补砖头”模式的弊端。

　　长沙市住房保障局发布的信息显示，截至到2008年年底，长沙市已发放经适房货补凭证11000户，而已获得凭证的户数中，货补资金应发放户数为553户，已发放户数437户，其中商品房176户，二手房261户，累计核发金额3179.6万元。货补新政已初显成效。

　　“货补新政增大了我们购房的自由选择度。”1月7日，正在房产局办理货补手续的长沙市民王先生语带兴奋。此前他已看好一套110平方米的商品房，拿到8万元补贴后，加上自己的3万元积蓄，房子的首付款就凑齐了。

　　彭先成坦言，以前买经适房只能是“一个萝卜一个坑”，但现在经济条件稍好的家庭就可以考虑购买小户型或者90平方米以上的房子，“至少首付的压力会减轻很多。”

　　成效初显之下，湖南的株洲、常德等地市纷纷效仿，而货补新政预示的一个可能的变化是，经适房有可能就此退出湖南住房保障的历史舞台。“现在在建的经适房项目都是以前批的，主要解决已经拿到经适房指标的居民住房问题，以后湖南将不再审批开工新经适房项目。”彭先成表示。

　　曲线救市

　　长沙经适房货补新政背后，折射出二线城市面对地产萧条大背景的现实困境与无奈。

　　国家统计局日前公布的“2008年1～11月全国房地产市场运行情况”显示，2008年前11个月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。

　　长沙房地产也感到了森森寒气。长沙市市长张剑飞透露，长沙2008年商品房预计销售面积700万平方米，较之2007年减少200万平方米，积压近400万平方米，而目前在建商品房达3700万平方米。

　　尽管开发商和政府在商品房销售中频出新招，但依然难以在刺激成交方面起到很大效果。经适房货补的适时出台恰恰给予了提振市场的另一契机。

　　“经适房货补从某种意义上来讲就是一种曲线救市行为。”湖南华盛集团副总裁黄雁鸣坦言，经适房货补可以支撑商品房市场，通过政府补贴分流一部分经适房购买人群，使他们转化为商品房消费者，同时地方政府也可以减轻经适房建房负担，增加税收。

　　他分析说，由于货补政策对接受补贴者并未设定购房限制，等于释放了一大部分购房者的存量需求。他以长沙为例给记者算了一笔账。长沙目前住宅均价为3500元/平方米，以此计算，一套100平方米的商品房总价为35万元，首付三成，即10.5万元，政府补贴8万元，自筹2.5万元即可按揭购买。“这样一来，就会有相当一部分居民通过货补买房了。”

　　至于那些想买40—50平方米小户型的低收入者来说，8万元已经基本可以满足全部房款的要求。而长沙市住房保障局已核发的货补名单中，就有数户使用货补购买小户型的案例。

　　对于急于资金回笼的绝大多数开发商来说，货补政策无疑是重大利好。记者了解到，长沙很多开发商纷纷与政府达成合作意向，愿意提供房源给接受货补者购买，且大多数开发商都愿意在价格方面实行优惠让利。

　　“尽管货补新政是针对低收入群体而非针对市场，但在稳定房价和拉动需求方面作用不小。”长沙市房地产交易所所长黄亦兵坦言，虽然货补新政的初衷并非解决市场问题，但它将保障房与商品房两个市场有机结合起来，在当前政府加大民生投入与维持房地产市场稳定之间实现了现实权衡。

　　“对于货补新政的作用也不可以盲目乐观。”黄亦兵提醒，房地产大背景如此，货补新政的作用不能一味放大，“更多的还是要倚赖减税等市场政策和经济大环境的好转。”