楼市打开“合理降价”空间

　　　□本报记者 林喆

   在“国十三条”提出“引导房地产开发企业应对市场变化，促进商品住房销售”以暗示开发商调价促销后，市场对房价下行的预期日益增强。日前，住房和城乡建设部部长姜伟新在新闻发布会上再次提出，房地产商应审时度势，调整价格，并要求地方政府“不要越权救市”。

　　国家发改委和统计局发布的最新数据显示，2008年12月，70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来首现同比下跌；环比下降0.5%，降幅与11月持平，是连续5个月环比下跌。

　　对于房地产作为国民经济支柱产业的地位毋庸置疑，但高房价造成的市场低迷已经在很大程度上抑制了房地产对国民经济的拉动作用。为此，政府在出台减税、降息等“减轻购房者负担”措施的同时，也鼓励地产商通过“降价”来刺激成交量的回升。

　　业内普遍认为，在工业化和城市化进程尚未终结的中国，并不缺乏住房需求，缺的是理性预期下有真实购买力的住房需求。在既定收入水平下，城市置业者不能承受房价的过度上涨，就目前而言，房价降幅还没有达到多数城市置业者的心理预期，由此，有效需求仍在观望。

　　以北京为例，日前召开的人大会议上，市主管领导透露出“房价仍高”的信号。北京市副市长陈刚便指出，北京市场最缺价格在6000元至8000元/平米的住房。他表示，目前北京尚未卖出的现房、期房有2000多万平方米，只有挤去泡沫，价格恢复到合理的位置，政府才可能入市采购积压房屋，转化为保障性住房。目前北京房市均价已经达到12000元/平方米，中心城区房价则达到2至3万/平方米，这个价格很多消费者无法承受。政府不应为消化这些存量房去鼓励居民消费，而是应该通过建设保障房“动态地”调整城市房价。

　　尽管经历多次降息和减税，但就目前而言，我国居民购房成本依然高于城市居民平均的承受力。有研究报告显示，目前国内一、二线城市房价收入比，距离2003-2005年行业的平均水平，还高出30%左右。其次，随着国内宏观经济和越来越多企业生存发展受到挑战，城市居民对未来经济和收入预期都不乐观，从而本能地延迟和减少大额消费。再次，今年下半年以来，各地楼盘降价和大众对于中短期楼市看淡，导致房价看跌的预期越来越强。

　　如果说，价格调整主要是市场行为，那么，房地产供应结构的调整，政府则应发挥主导作用。目前的房价问题，很大程度上与供需错位有关。商品房主要面向高端市场，而保障房则面向低端市场，中间层基本是空白。正如北京市有关领导所言，“政府不会为高价房托市，调整房地产业的结构才是破解房地产业问题的核心。”