一线城市房地产遭遇外资投资寒冬

　　　昨日，国际地产投行仲量联行发布2008年第四季度北京商业地产报告。报告显示房地产投资市场在年底交投清冷，北京全年地产行业并购总额为41亿美元，同比降低18.3%，其中，外资并购全年总额同比降低74%(受金融危机加深影响，第四季度北京市场未出现任何外资收购案例)。

　　国际投行离场观望迹象明显

　　受美国金融海啸的牵连，自顾不暇的国际投行开始大规模撤离中国市场。自2008年下半年以来，不断有外资套现在华物业的消息传出。如果再联系到全球严峻的经济形势使得国内一线城市物业价格已经开始大幅下跌，这一数据足以引起人们对外资抽离可能对国内房地产市场造成冲击的忧虑。

　　仲量联行北京研究部主管马安平确认了这一趋势的存在，他表示外资确实认为现在的商业地产项目价格偏高，有离场观望的情况。但是，他认为随着2008年岁末商业地产售价的走低，预计2009年投资市场将重新趋于活跃，“我们预计各个物业类别的售价将会普遍下跌15%-20%。”这样一来，买卖双方的预期差距将被拉近，市场的交易量重新回升。

　　马安平说：“首先，中国房地产市场相对大幅下跌的全球楼市来说，仍具有非常的吸引力，同时，政府警惕外资抽离的现象，监管环节严格，因此，资金撤离不会像市场所担心的那样严重；其次，楼市交易量下降并不绝对是资金在逃离，也有可能是外资在考虑一些短期的投资项目，这是在弱市中的谨慎的投资方式；另外，但由于一些基金在2007年度进行募集，按照合约规定必须在规定的时间内完成投资，所以可以预期在2009年上半年会有部分外资进入中国房地产市场。”

　　今年地产外资并购有望回暖

　　仲量联行报告预计2009年一线城市的商业地产价格将得到市场和政策层面的支撑。报告认为，在过去几年中，为追求更高的回报率同时避开一线城市资产的高价，投资者纷纷转向二三线城市，然而，严峻的全球经济形势使得一线城市物业价格已开始大幅下跌，从而为投资者带来新的投资机会，并且随着监管限制的放宽，以及买卖双方对价格预期的调整，可以预见2009年外资收购活动将会重新兴起，而此外，随着信贷限制的放松，2009年人民币贷款也有望变得相对容易。

　　仲量联行还表示，目前引入房地产投资信托基金以及放宽对保险公司直接投资于国内房地产市场的限制这两项方案正在审议之中，这些政策的最终出台可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。

　　据介绍，房地产投资信托基金的引入，不仅将为房地产开发商和业主／营运商提供一个新的融资渠道，同时也能使更多的个人和企业参与房地产市场的投资。“目前保险公司成为房地产市场主要投资商的势头已初露端倪，它们对投资于房地产市场的热切希望，将有可能为商业地产的市场售价提供进一步的支撑。”仲量联行北京分公司董事总经理张莹表示。