北京仍建650万平米限价房：中端住房市场再“补课”

    原标题：2009北京仍建650万平方米限价房：中端住房市场继续“补课”　

　　犹豫再三，潘石屹还是没有将那份关于取消限价房的议案提交上去，最终放弃了。

　　“政府表态今年要继续建设，这份议案今年就没有实际意义了，就放弃了，”身为北京市人大代表的潘石屹现在异常忙碌，但与记者说起这份议案来，仍话语颇多。

　　限价房成了今年北京“两会”的热点词。截至1月14日，北京政协十一届委员会二次会议通过网络征求的群众意见中，共有42条，其中30条是反映限价房问题的。

　　北京市长郭金龙在1月12日的政府工作报告中明确提出，限价房不停建，而且2009年继续建设650万平方米限价房。政府的坚决推进直接决定了北京市限价房何去何从。北京市是目前少数仍在大规模建设限价房的城市，北京市的态度对全国限价房的建设或带来影响。

　　潘石屹的观点：

　　取消限价房以廉租房为主

　　虽然这份议案没有交上去，但是潘石屹还是愿意将这份议案以个人观点的方式展示出来讨论。

　　潘石屹指，限价房是房价上涨时期的产物，为了调整住房供应结构，建立分层次的住房供应体系，解决中等收入城镇居民家庭（俗称“夹心层”）的住房困难，填补经济适用房和普通商品房之间的保障真空，同时平抑房价，而出台的临时性政策。当目前的房价处于下行通道时，“双限房”开始面临购房者弃购、滞销、土地流拍的尴尬和困境。

　　2008年11月，在北京市第二轮限价房选号当中，有2794户候选人放弃了选号，弃选率达到了20%。

　　面对这种情况，北京市住房保障办也回应：两次弃选者，视为放弃限价房候选资格。

　　来自北京市“两会”的消息表明，北京市限价房已经趋于过剩。目前，北京市已经有4万户家庭通过政策性住房解决了住房困难问题，截止到2008年底，限价房候选家庭仍有2万户，预计今年新增3万户，共有5万户家庭需要限价房。而2008年北京市供应限价房450万平方米，可以形成5万套房子。

　　北京市住房保障办主任程建华指出，只要候选家庭不挑剔，都会选到房子。

　　但是，当前的问题不是限价房不愁卖，而是卖不出去。从2008年开始，随着房价的下降，人们对限价房的兴趣越来越小，申请人群也越来越少。如果说2008年新供限价房还能消化的话，那么2009年新增的650万平方米限价房如何消化，则成了一道难题。

　　此前北京市已经发生过10起限价房用地流标的事情，其他几块土地也多以底价成交。

　　潘石屹指出，原本用于解决“夹心层”住房困难的限价房如今已经遭到了“夹心层”的抛弃。产权政策限制、位置、配套等种种原因成为“夹心层”放弃限价房的原因。

　　通过与开发限价房的房地产商交流，潘石屹发现这些开发商多是在2007年地价高的时候，为了在北京获得项目而参与限价房建设的。投标之初，开发商曾设想限价房不愁销售，虽然利润低但是能快速回款。令这些开发商意想不到的是，突然到来的金融危机使公司资金链骤然紧张，限价房成了“鸡肋”。

　　潘石屹认为，限价房的命运与其定位模糊有直接关系，与定位中低收入家庭住房保障的经济适用房和廉租房不同，限价房定位是商品房，却由政府主导建设，这违背了市场规律。

　　为此，潘石屹建议取消限价房，将原计划投放限价房的土地改变为经济适用房或商品房用地。在加强住房保障上，以廉租房为主，加大廉租房建设。

　　对于取消限价房对商品房市场的影响，潘石屹表示，实际上限价房还不如经济适用房对商品房市场影响大，因为限价房不能享受经济适用房的土地出让金减免等政策，其房价下降的空间也就有限。之所以建议取消，是因为其历史任务已经完成，可以退出历史舞台了。

　　中国指数研究院顾问咨询部总监张化学1月14日在2009年中国指数系统月度研究成果发布会上表示，2009年北京各类政策性住房将达到总量的43%，政策性住房对商品房市场的影响不可避免。

　　中签者的意见

　　1月14日下午，位于北京市丰台区小屯路的“小屯馨城”项目工地上看不到施工的迹象。这个于2007年底就由北京城开和北京天鸿安信联合体中标的限价房项目，至今没有竣工。

　　14日下午，记者来到这个号称北京最贵的限价房项目（限价7300元/平方米）工地时，发现仅有几栋刚封顶的住宅楼，已经停止了施工。

　　据该项目资料，土地面积约10万平方米，而且要求配建一处学校。14日，记者在楼盘工地上看到4栋封顶的住宅楼，其后面是大片的荒地，未见学校和其他配套设施。

　　位于通州半壁店的“龙湖·大方居”限价房定价4800元/平方米，是目前最便宜的限价房项目之一。

　　在2008年9月21日，在“龙湖.大方居”项目中摇号中签的王先生去签合同时才发现，原来宣传时说的2009年底交房，在合同上显示是2010年11月交房。

　　交房推迟仅是一个方面，“龙湖·大方居”附近的商品房物业费多在0.9-1.5元/平方米之间，而这个限价房项目物业收费是1.98元/平方米。超出了购买住户的预想承受能力。

　　而限价房选址问题是居民反映最强烈的问题。北京市2008年开建的约16个限价房项目当中，北京常营限价房项目因为选址临近垃圾焚烧厂而备受争议，很多选购这个项目的居民“上书”北京市两会，要求将垃圾厂搬走，整治环境。

　　北京第一个限价房项目北京西三旗旗胜家园也争议纷纷。一位业主在给北京市两会的建议信中提到，西三旗旗胜家园项目位置太偏，交通不便，而且限价房土地位于海淀区，在建设的时候也叫海淀西三旗限价房项目，但是购买该房屋的业主户口却只能落在昌平区，这给业主们子女教育带来影响。

　　上述业主还反映，西三旗限价房项目公摊面积过大，一般限价房多是90平方米以下的，此类商品房公摊面积也就在10平方米左右，而西三旗项目单户面积公摊就到了20平方米。

　　还有业主认为有些限价房项目定价过高、取暖有问题、建筑质量有问题等等。

　　能够中签，并选到限价房一向被视为幸运，而在北京却有2794户家庭放弃了这种幸运。已经得到这种幸运的家庭们，却在2009年北京“两会”上，将30条意见递上了政协委员和人大代表们的案头。

　　政策指向：

　　建立高、中、低三个层次市场

　　面对限价房遇到的种种问题，北京市坚持2009年建设650万平方米限价房的计划。

　　北京市建委副主任苗乐如告诉记者，限价房建设面积和计划已经公布，会按照计划来执行。限价房作为一项重要房地产调控政策，不会因为短期内遇到种种问题就放弃。

　　程建华就北京市不放弃建设限价房问题解释时也说，限价房建设是依据城市房价情况不同而确定的，北京市目前仍旧需要限价房。

　　郭金龙1月13日在参加北京市政协“扩内需、保增长、促进首都经济发展”的座谈会上表示，北京市房地产比较集中于高端住宅，中低端市场没有需求没有释放出来。2009年，北京市将建立高、中、低三个层次的住房需求市场。

　　一位北京市官员提出，北京市目前缺少单价8000元以下的房子，尤其是6000元/平方米的房子十分少，政府应该加强建设中端市场，促进住房消费。

　　戴德梁行华北区主管总经理何衍钧在日前召开的季度发布会上介绍，北京市高端住宅市场供应增量特别大，但是交易量下降得很厉害。2008年第四季度，北京市高端住宅仅成交3379套，环比下降了24.4%，成交均价29555元/平方米，环比下降了2.68%。与此同时，供应量却增加了25%。

　　而郭金龙指出，今后北京市要对中端住房市场“补课”，使支持自主性和改善性需求的中低端住房市场占比达到60%-70%。

　　下一步：

　　加大中低端住房市场开发量

　　日前住房和城乡建设部带领一些媒体去北京某保障房项目参观时，北京市递交的汇报材料表明，限价房在2008年将给北京市回笼资金100亿元，是政府政策性住房建设的生力军。

　　有建设部专家指出，在政府若干个政策性住房产品体系当中，廉租房和经济适用房都需要耗费大量的资金，而政府回笼资金却很慢。定位中等收入家庭或夹心层的房屋产品，市场需求量最大，回笼资金最快。

　　业内人士认为，北京市很可能成为出台下一轮房地产刺激政策的先行城市。在分层次刺激的指导思想下，北京市下一步会放开高端市场的限制性政策（减少高端物业的税费等），加大中低端住房市场的开发和供应量——大量建设和收购限价房就是政府形成大量中端住房市场的一个动作，限价房有望成为北京中端住房市场的基石。

　　本报记者获悉，2009年北京将完成650万平方米的限价房建设，其中一部分将通过收购市场上商品房的途径实现，因此限价房建设可望消化部分存量商品房。

　　北京人大代表、副市长陈刚表示，北京目前存量房面积已经达到2000万平方米，北京市会以收购等多种手段来帮助消化这2000万平方米存量房，但是政府不会在房价高位的时候接盘。