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王石:以教父姿态过地产寒冬

  阴谋与阳谋

  我国商业信用土壤恶劣,让阴谋论成为思考常态。围绕着王石的是阴谋论泛起。

  1992年邓小平南巡之后,全国掀起房地产热,房地产投资平均利润高达40%以上。

1992年底,王石公开提出,净投资回报率高于25%的项目万科不做;抨击房地产行业政策法规不完善,开发商通过权钱交易、暗箱操作等手段获得土地,一夜暴富。知情人揭底:王石在政府的形象不好,与当权者关系糟糕,吃不着葡萄就说酸。王石可以说动朱镕基,但以他教父般的个性,与地方政府的关系想来不会太好。

  王石一直在抨击土地泡沫与房价泡沫,但万科拿的地并不少,万科的房价在同质的楼盘中并不低。王石承诺:“万科在开发低收入住宅方面尽了力,”但2006年度,万科的经营利润达到21亿元,比上年度上涨60%。

  王石对此的回应是,“不可否认,房地产开发商的利润中间有一部分来源于价格上升。但说地产公司的利润都是来源于高房价却不是事实。最反映企业赢利能力的财务指标是净资产回报率,万科2004年是14.2%,2005年是16.3%,达到历史最高水平,而万科的标杆企业——美国帕尔迪公司常年的净资产回报率在16%~18%。相比之下,为何说万科是暴利呢?”

  净资产回报率高不能否认房价高,王石在此陷入悖论——作为一个优秀的企业家,他不能想看着高价无动于衷,不享受高利润;作为教父,他必须适时远离利润亲近精神。两美俱、二难并,几乎是不可能的事。

  孙宏斌事件也是让王石业界形象受损的一件事,王石无法接受后辈要替代万科的狂想曲,一再弹压,表示黑马顺驰是破坏行业竞争规则的害群之马。在顺驰易主后,想必王石舒了一口长气。

  万科作为住宅房产龙头企业,一直抱怨市场占有率过低,市场低迷期恰好是洗牌机会,这是阳谋,而不是阴谋。王石所谓的短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续,市场需要理性调整;但只要定价合理或者增速调整到合理趋势,市场内强劲的购买力仍会表现出来。换成大白话,目前房地产要洗牌,万科要扩张,等调整周期结束以后,万科的市场前景一片灿烂。当那时,仅凭平均利润,万科也能过上好日子。

  推广专业化

  王石在房地产行业是有梦想,他的梦想是专业化与精细化。

  专业化有两重意义,一是指企业专注于某一行业,而不搞多元化投资。王石在自己2008年4月“专业化PK多元化”的言论中,把率领的专业化的万科与多元化的复星作了比较。王石显然不看好多元化之路,因为“以短期的资源来抗击巨型企业长期的能力,即便存在局部和短期的合理性,在更长时期来看也难以是最优的”。

  万科用长达9年的时间把房地产之外的其余业务全部出手,此后将自己的主业进一步集中于商品住宅,在商品住宅中又进一步定位于面向城市普通白领,主要位于城郊结合部的住宅开发。按照王石的说法,要把国内42个百万人口的城市作为自己房地产开发的目标城市,并准备在5年内将开发业务覆盖这些城市(不过,后来他又修正说这只是一个战略目标,说没有严格的时间表)。万科房地产开发新进入国内哪一个城市,都要确保在三四年时间内进入当地房地产市场占有率的前三名。这种专业化其实是行业集中度的典型反映。

  所谓专业化的另一层含义是建立流水线作业,如二战后为复员军人兴建的美国莱维特小镇,复员军人们的圣诞老人威廉•莱维特在长岛的纳索县里买了一块1500 英亩的马铃薯地,用流水作业进行,第一批所有的1.75万套住宅,全部预制构成,每家同一式样,机器听从号令,分秒不差。后面接踵而来的就负责铺上混凝土地面,跟着电工就来竖街灯柱,工人就来挂上路牌。接着,就把每个屋子地段划分好。一队队的汽车就在已经凝固的混凝土路面上滚滚而来。房子很快就盖好了,包括手续费、绿化和厨房电器设备在内,还不到1万美元。

  专业化才能降低成本,才能“薄利多销”,才能在降价后仍有利润空间。莱维特小镇引领了一代潮流,房地产商们纷纷跟进,政府也适时而动,以发放国债的方式修建高速公路等基础设施,不会漏过商机的人们纷纷赶过来建校、开市场、建厂,一座座交通便捷的小镇由此而生。

  这样的专业化需要原材料的统一市场,需要简化的具有法治精神的税费体制,需要市场化的土地一级市场,需要统一的严格的产品标准,在目前的中国显然做不到。王石所讲的专业化集中在第一个层面,而无法渗透到第二个层面。

  因此王石提出精细化进行补救。他说,万科的第二个十年,通过专业化获得了成功,万科的第三个十年,即2004至2014年将致力于精细化,具体讲就是只做城市住宅,把住宅开发中的各环节力争做精细,做到家。

  这一想法来自于王石对日本企业精细生产模式的推崇,受限于各种条件,王石的精细化远未成功。精细是工业化后期制造业到达顶峰的产物,也是德日文化的产物。王石所谓的精细化,目标是占据制造业高端,改造本国文化,他明言“万科要想保持自己的地位,必须解决文化这方面的缺陷问题。在房地产领域,中国企业一定要联合起来搞投标,联合起来搞行业的标准化、产业化,但是我们万科还困在这里,一合作就出现以他为主、以我为主的问题。如果我们想受人尊重,加入WTO之后,中国企业还想继续健康的发展,必须专业化、精细化。在文化上要有更多的开放、包容、平等”。

  尾声

  王石留给中国房地产市场的是无尽的争议,而不是他所憧憬的行业教父地位,以及专业化、精细化的运作。

  房地产生态是中国商业生态的典型缩影,被市场分割、贫富差距、利益博弈所纠缠,在这样的大变动时期,谁想充当教父都是不现实的,最终历史会让房地产业界之外的人物,拥有政治与经济资源的人,来扮演这一角色。

  最终,房地产问题的核心,在房地产市场之外。

  

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(责任编辑:克伟)

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