首套住房贷款7折优惠的政策已经推出了4个月左右,各家商业银行先是采取“犹抱琵琶半遮面”的态度,接着推出的房贷7折优惠细则朝令夕改,客户还爆出银行办理优惠时设置各种附加条件的“潜规则”,让商业银行的诚信备受质疑。
据某网站的调查显示,86.1%的客户表示对贷款经办行的房贷优惠执行情况不满意。另据银率网的调查显示,84.3%的用户表示如果自己在贷款银行无法获得7折优惠,那么将考虑转到可以给予7折的银行。
客户不满优惠门槛高 目前,北京各大商业银行除了工行、农行、民生7折优惠利率自动调整之外,其他银行均需客户提出申请才能办理房贷利率7折优惠。而招商银行广州分行下周也会执行优惠自动调整,但据记者了解,北京分行方面仍需客户提出申请。“我们已经将符合7折优惠条件的客户名单全部列出,只要是名单里面的客户都可以到其贷款的支行办理优惠手续。”招商银行个人房贷部的客户经理房丽介绍说。
尽管目前各大商业银行的7折优惠细则已经全部出台,但是各家银行、各个地区分行之间的7折优惠政策各不相同,并且都设置了一定的门槛,相比之下部分股份制银行设定的门槛较高。
如兴业银行北京分行方面就规定,即使借款人只有一次逾期还款记录,也无法享受到7折的优惠。而光大银行北京分行对7折优惠更是设定了非常详细的规定:包括面积在145平米以下;房龄不超过10年;首付超过三成;逾期还款连续不超过3期,累计不超过6期;房屋价格三环以内在215万以内;三四环在175万以内;四五环在165万以内;五环以外100万以内。中信银行上海分行则规定,贷款50万元以上才可办理7折优惠。
面对五花八门的优惠条件,好不容易办理了7折优惠的存量房贷客户更是在网上大吐苦水:“这些都是公开的优惠条件,有一些条件是要借款人亲自去申请办理时客户经理才开出的,我去申请时就被要求办理该行的信用卡和开通网上银行。”
记者了解到,某些银行在客户申请7折优惠时,会开出借款人必须办理信用卡、做基金定投、购买银保产品、存款入银行成为贵宾客户等不同的条件,才肯接受借款人的优惠申请。而且有的银行办理了7折优惠以后不能提前还款,否则需要缴纳一定的违约金。如华夏银行上海分行就规定,一旦借款人享受了7折优惠,那么一年内不可以再办理提前还贷业务。
“银行给了客户7折优惠,少赚了借款人的利息,当然想从客户其他方面的业务获取一些利润了。”某股份制银行房贷部相关人士告诉记者。记者注意到,招商银行的7折优惠政策里,就有一项是参考客户对招行的贡献程度。
房贷“搬家”担保中介助力 由于银行对存量房贷设置的门槛太高,一些达不到这些门槛的存量房贷客户纷纷谋求转按揭,希望能从别的银行那里享受到7折优惠利率。银率网个人房贷专家华明指出,由于同名转按揭在2007年被监管部门叫停了,所以目前房贷“搬家”所说的转按揭其实是通过贷款平转的方式,指正处在住房按揭期间的借款人,在贷款金额不变的情况下,通过担保公司担保等手段将住房按揭从一家银行转到另一家银行,而购房人其后就可享受第二家银行的房贷利率。
“目前银行比较少接受散户直接申请的转按揭,一般都是通过中介担保的方式来转移房贷。”伟嘉安捷的房贷按揭顾问盖云峰表示。
盖云峰介绍,借款人需要到担保的中介先做一个公证,委托中介对原贷款银行提前还款,并到新的银行申请贷款。新申请下来的贷款放到担保中介,由中介公司拿着这笔钱到原来的银行为客户进行房产证解押,再由中介拿着房产证到第二家银行去做房产抵押,这样就可以享受下浮利率的优惠了。记者了解到,一般担保中介对于此项转按揭业务的担保费是收取还款额的1%。
“在原来的银行有过逾期记录可以转到别的银行,逾期不是太严重一般都能享受到7折利率优惠。”盖云峰介绍道,“并且我们还跟合作的银行有协议,即通过我们担保的客户在央行下浮利率时,隔月就能享受到下浮的利率,而央行上调利率时,隔年才需要按照上调的利率还款。”
另一家贷款中介厚泽担保则对记者表示,只要客户能向该中介提供原银行的借款合同、本人的基本材料(身份证、户口本、结婚证、产权证等),出具收入证明,不是国家企事业单位,需要单位的营业执照副本复印件加盖公章等材料,就可以直接为客户办理转按揭。
“只要客户能提供我们所需的相关材料,我们就能免费为客户办理转按揭业务。”厚泽担保的相关人士对记者表示,“我们和16家商业银行都有合作,免费办理转按揭业务其实是想捎带给这些银行多拉拢一些客户。”
面对巨大的转按揭市场,北京的各家贷款公司也开始了客户争夺战,除了厚泽担保,凯盛经略担保公司也表示,可以对办理转按揭业务的客户进行全程免费服务,免除包括评估费、担保费、公证费、抵押登记费在内的一切手续费。
转按揭业务办理流程: 首次购房并在原贷款银行享受8.5折利率优惠的贷款人,向第二家可提供房贷平转业务并执行7折利率优惠的银行提出申请。
申请转按揭需要提供的材料包括借款合同、购房合同、房产证复印件、身份证原件、收入证明、还款记录等文件。
接收银行审核房产和借款人资信。
审核通过,第二家银行出资结清借款人在原银行的贷款。
客户同第二家银行签订新的贷款合同,按照7折利率优惠进行还贷。
由房屋担保中介介入的转按揭流程: 客户到担保中介做一个公证,委托由中介为客户提前还贷,并且办理转移抵押。
委托中介公司到建委去做房产证解抵押,之后做房产证再抵押。
中介公司拿到公证书,到接收银行去签订贷款合同。
银行将款项批下来,款项存于中介公司,中介公司再约原贷款银行提前还款。
原贷款还清之后,到接收银行签订新的个人房屋抵押贷款合同。
(责任编辑：佟菲)
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