叶檀：房地产振兴无用 会有一轮大探底

　　2月23、24日，房地产股票出现过山车行情，原因在于房地产业是否挤入振兴规划出现明显不同。房地产市场低迷而房地产股票大涨，是明显的结构性牛市特征，而房地产股票在消息落空后大跌，明显印证了目前市场具有博弈政策利好的典型猴市特征。

　　行业振兴规划甫出，股市亦步亦趋，不管这些振兴规划能否对企业利润起到实质性提振作用，熊市泡沫与政策牛市混为一谈。在此轮全球金融风暴中，一些人士对于计划与政策的痴迷到了走火入魔的地步。

　　我们应该承认市场规律的客观性，房地产就是搭上末班车也无用，一轮大的调整态势已经形成。目前的房地产市场正如赵晓先生所说，两只脚都已走入水塘，再怎么救都是无用的了，中国经济会做好迎接最困难日子的充分准备。

　　央行2月23日发布 《2008年第四季度货币执行报告》，该报告披露去年贷款投向中，人民币中长期贷款主要投向为基础设施行业、房地产业和制造业。其中用于房地产业的中长期贷款为2407亿元，占新增中长期贷款的比重由上年同期的13.9%下降到10.8%。第四季度全国城镇储户问卷调查显示，居民消费意愿略有下降，未来3个月中准备购房的居民人数占比较上季低0.6个百分点，是1999年有调查以来的最低水平。易居房地产研究院预测，2008年全国住宅存量约2.1亿平方米。2009年住宅供应量将延续去年趋势，也大约为2.1亿平方米。易居中国近期在对全国35个典型城市2009年供求走势和消化周期进行预测后认为，根据近半年的市场平均消化能力，今年全国住宅市场的消化周期将达33.84个月，接近3年时间，这与中金公司的报告结论相同。只有去库存化结束之后，房地产才能进入另一个市场轮回。

　　房地产市场取决于信用、投资价值与刚性需求。现在惟一不变的是刚性需求，不幸的是刚性需求的消费时间节点有弹性，而信用与投资价值正在丧失。土地与房地产是上一轮通胀期货币的潜在抵押物，随着土地与房地产的投资价值下挫，引起货币流通速度下降，而流通速度的下降引起房地产估值下降，如此循环到一轮周期的低点。最近在广州、上海等地虽然房地产成交量有所反弹，这与股市从去年底开始的震荡反弹一样，无法左右大局。

　　如果中国上一轮房地产高企是国际通胀作用的产物，在全球资产泡沫崩塌之时，中国的房地产业没有理由一枝独秀；如果上一轮房地产高企是国内货币流动性过剩、投资渠道过少的产物，虽然央行从2008年11月份开始不断放松货币，虽然投资渠道仍然不多，但从货币的周转速度不断下降来看，货币总量与高峰期比还是在减少。并且，基于货币发行过多的担忧，央行在放松信贷的同时，从政策面来看，各地政府试图通过建设规模庞大的保障性住房，力保固定资产投资额与60个左右的相关行业不被房地产业挤垮。

　　这一轮房地产熊市人为制造之初有明确的目标：一是取得保障性住房和高价商品房之间的平衡；二是房地产开发商重新洗牌，发挥集聚效应与专业效应。现在两个目标正处于紧要关头，政府不可能大力托市自毁长城。今年年中，房地产开发商处境十分艰难，硬挺着的开发商将陆续破产。从政策层面而言，笔者认为今年下半年是开发商生死存亡的关键时期，政府具体托市计划已经明确，信贷总额不会像年初这样猛增，开发商的退地与开发已经安排停当，房地产大势初定。

　　在目前这个特殊阶段，重提尊重市场规律是必要及时之举。疯狂贷款既救不了房地产市场，也救不了资本市场。政府的积极财政可以弥补市场投资不足的眼前大患，以免经济失速运行，但政府的积极财政政策无法拯救居民消费下滑，无法弥补大多数企业的产能过剩与不良的资产负债表，更无法提升企业效率战胜通胀，战胜经济周期。房地产市场不需要什么振兴规划，倒是需要长远的发展纲要，需要土地、税费等明确的政策预期，便于市场主体按照预期行事。笔者担心的是，房地产市场在政策有形之手的调整后，与金融行业一样，成为外资与国企的天下，真正的市场化企业被排挤出市场。

　　长期生活在计划经济体制下，浸淫在政策市中，消费者与投资者对政府既排挤又神化，希望出台一个又一个的利好政策麻痹自己的神经，在震荡市里火中取栗，等到虚幻的乐观破灭之后，又把一切归咎于他人。市场可以调整，经济规律无法抗拒。