消除非收入性障碍 激活房地产市场

　　政府职能越位和职能缺失并存、房地产行业的消费环境离百姓的要求有较大差距。不可否认，许多非收入性障碍已经制约了居民的购房需求，制约了市场的健康发展。在保障性住房的建设受到各级财力限制、高端市场由于高房价而持续低迷的情况下，消除非收入性障碍，启动中端市场、有效激发改善性住房消费成为打破僵局的现实选择

　　■黄石松

　　２００８年，在经历了从“拐点论”到“退房门”以及“价跌量减”后，在经历了包括增加保障性住房的投资、松动银根、税收优惠等一系列政策出台后，当前房地产市场似乎进入一种多方博弈的胶着状态。

政府希望通过启动房地产市场，发挥投资对ＧＤＰ增长的拉动作用，以实现“保增长、保就业”的宏观目标；开发商更急于把在建和已建的存量商品房卖出去，回笼资金，并不愿意大幅度降价；消费者的状况是：低收入者仍然买不起，中等收入以上的则在持币观望，而已经置业的人希望能保值增值，如果房价下跌超过３０％以上，他们可能要考虑“弃房断供”。

　　毫无疑问，房价、收入和预期是制约住房消费的主要因素。但在中国，非收入性障碍同样是制约居民消费的一个重要因素，在强调通过税收减免、资金支持等政策扶持房地产市场发展的同时，如何消除非收入性体制障碍以激活市场，还没有引起决策层足够的重视。具体来讲，非收入性障碍主要表现在以下两个方面：

　　第一，购房“陷阱”多多。所谓购房“三假（假房价、假首付、假按揭）现象”时有发生。一般而言，在成熟的竞争市场中，商品价格调整是一件十分慎重的事情，然而，在中国住房市场，基本是开发商想卖多少就卖多少，头天看还是每平方米５０００元，第二天就涨了５００元；头天才卖一个门，第二天就全插满了小红旗，开发商通过信息不对称，控制销售进度、发布虚假信息，“见风涨”的现象屡见不鲜；由于不动产的区域性特征，房地产业在特定区域内只存在少量有竞争实力的厂商，我国房地产业的区域性价格的合谋现象比较普遍。同样，开发商“捂盘”也时有发生。

　　第二，租房“麻烦”多多。在二手房市场和房屋租赁市场出现的普遍现象是：社会诚信度普遍不高，交易双方、银行、中介机构等参与主体相互支持配合、互为制约的机制不完善；银行对交易的信贷支持力度不够、方式单一，贷款、评估、保险等手续复杂，时间长、费用高，既制约了银行放贷的积极性，也影响居民贷款的积极性；在租房过程中，中介机构利用信息不对称，隐瞒房屋信息、不合理加价、多收费甚至骗走资金的情况时有发生；交易、贷款、产权过户的手续复杂、时间长、费用高。

　　此外，不具备入住条件强行要求入住、延期交房等情况也时有发生。入住以后，多年仍然用临时水、临时电，小孩没地方入托，要到几里甚至十几里外去上学、去买菜的不是特例；而房屋测绘面积缩水、增加公摊、质量纠纷同样时有发生；按揭办理、房屋评估、保险、产权办理程序复杂，不合理收费、入住数年拿不到产权证也是客观存在的；物业管理不到位，只收钱不服务，纠纷不断。来自消费者协会的统计，涉及房屋交易和物业管理的投诉仍居高不下。百姓的维权得不到合理解决而通过政府和人大信访部门上访，始终排在各类上访的前几位，甚至还因此发生过群体性事件。

　　总之，政府职能越位和职能缺失并存、房地产行业的消费环境离百姓的要求有较大差距。不可否认，其中的许多非收入性障碍已经制约了居民的购房需求，制约了市场的健康发展。

　　西方发达国家成熟房地产市场的情况就大不一样：德国自有住房率为４２％，而租赁住房率却达到５８％，７７％的年轻人都是“租房族”。德国政府对租赁价格进行规范，租房法注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房。各类地产价格由独立的地产评估师来评估认定，评估师对自己的评估结果要负责３０年，对评估中的错误负有法律责任。政府按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。

　　在美国、加拿大，由于房屋大多是ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ或别墅等形式，众家庭合住一套房屋的情况十分普遍，大家都可以共用厨房和客厅及其他公共空间，相安无事，这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。对于每一处出售（或出租）房产的价格、房屋基本情况都要在网上公开，交易透明，每一笔交易都是由交易双方通过各自的律师和房地产经纪人完成。律师负责银行按揭、房屋保险、税费缴纳等手续，银行负责资金的交割和安全，各项收费公开透明，这种公开、透明和完全信息披露就容易形成自由竞争的价格。

　　总之，政府服务到位且高效、市场信息公开而透明、中介组织发达且监管严厉、存量房和租赁市场发达、社会诚信度高等因素能大大减少购房人（租房人）的非收入性障碍，对激发居民的购房（租房）积极性有良好的激发作用。想方设法消除非收入性障碍，保证公平交易，有利于降低房屋交易相对成本。将居民潜在的购房需求转化为现实的购买行为，是激活房地产市场的有效途径，也是政府不可忽视的一项重要任务。为此，笔者提出如下建议：

　　第一，稳定政策预期。当前市场各方都采取观望态度，消费者在等待进一步的优惠政策出台，而开发商则预期政府进一步放松银根以及更多的救市行为，预期的不明确和双方博弈显然不利于市场的健康发展。近段时间，不同部门、不同领导在不同场合关于房地产政策的说法和预测很多，经过媒体的宣传渲染，便出现很多不同的解读，有时甚至故意炒作，给市场舆论的预期是模糊的、不一致的，有些甚至是相反的。事实上，随着国务院《关于促进房地产市场健康发展若干意见》的实施，政府进一步出台有关财政、税收优惠等政策的边际效用也将递减。因此，建议国家职能部门进一步明确政策导向、稳定政策预期、规范有关政策发布渠道以及尽量集中出台相关政策。

　　第二，加强市场基本制度建设。首先，要针对房地产业各个环节的缺陷，全面完善相关法律法规。《物权法》出台后，一些针对性的配套法规如物业管理条例的修订尚未完成。地方政府针对行业管理的法规和政府规章亟待进一步修改和完善，特别是在立法过程中，要转变过去部门立法“强化政府行政管理”为主导的立法思路，真正以维护不同主体的权益公平为出发点和落脚点，通过立法强化市场监管、提高交易效率。特别是要针对当前突出的信息不对称的问题，建立强制性信息披露制度，消除信息不对称所带来的各种侵害消费者行为的现象。其次，要严格执法，特别是针对市场监管中的突出问题，重点整顿市场秩序，尤其是要严格对中介机构的管理，营造良好的住房消费环境，夯实行业发展的基础。

　　第三，大力促进二手房市场交易，培养搞活租赁房市场。要针对二手房市场和租赁市场的突出问题，创新工作机制，鼓励以旧换新、房屋差价置换等行为；金融机构要进一步创新金融手段，降低成本，扩大规模，为消费者提供更有效的信贷支持；政府要组织攻关，研究建立房地产交易诚信制度，建立完善、有效的交易资金监管机制，解决制约市场健康发展的根本性问题。

　　第四，完善公共服务。改善新建小区周边的公共交通条件；改善市政基础设施条件和公共配套设施条件，特别是要完善教育、公共医疗卫生和文化体育设施；加强物业管理行业的整顿，规范物业收费，营造方便、良好的居住条件。

　　出台几项刺激政策容易，而完善基础性的制度建设难。当前，房地产市场也许还需要“救市”变奏曲，但更需要“治市”交响乐。就当前的情况来看，既要保持房价的相对稳定，又要有效活跃房地产市场。在保障性住房的建设受到各级财力限制、高端市场由于高房价而持续低迷的情况下，消除非收入性障碍，启动中端市场、有效激发改善性住房消费成为打破僵局的现实选择。

　　（作者单位：北京市人大）