农村集体建房村集体首获自主权(2)

　　村集体首获自主权

　　眼下，虽不能确定郭于晴他们将在何种程度上参与分享宅基地置换的经济效益，但是北坞村集体经济组织，却实实在在地拥有了自行支配和经营集体土地的权利，包括在腾退出来的宅基地上自主进行开发建设。而在此之前，村集体并不拥有这样的权利。

　　北坞村正在进行的这项试点，是在1月初的北京市海淀区2009年政府工作报告中提出来的。报告指出，今年将以北坞村为试点，力争在农民利益保护、社会管理体制等方面取得突破，使其成为推动城乡一体化发展的示范区。

　　经过一系列紧锣密鼓的调研之后，2月3日，北京市15部门联合制定的《关于进一步推进绿隔地区城乡结合部发展及启动北坞村试点方案的建议》首次亮相，其中明确，将鼓励集体经济组织(乡集体资产运营机构或村生产合作社)自行开发配建商品房。

　　北坞村的试点，导因于十七届三中全会对于农村集体土地产权的推动。2008年10月12日，十七届三中全会通过《中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定(全文)》，其中规定：“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益”。

　　可以预见，三中全会后，农民对于集体建设用地权利的土地制度改革，可能自此拉开帷幕，各地势必纷纷试水，“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。

　　北坞村的试点，也有这样的意图存焉。虽然北京市国土局2月16日表示，北京市拟进行宅基地换房试点，但腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发，主要用来发展村镇企业集体经济。不过，北坞村“城乡一体化试点”所涉及到的“以宅基地换房”，似乎走得更远。

　　张泉告诉《中国新闻周刊》：“村民居住的回迁房性质是经济适用房，应该可以按照规定交易。”

　　《北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发〔2007〕27号)规定：“购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。”张泉说：“具体是几年还说不清楚，政策可能有变化。”

　　如果有多余的房子可以上市交易，北坞村民也许可以借此获得一定的经济补偿。2月22日中午，郭于晴就是怀着这种美好的憧憬在电话中告诉亲友：“多出来的房子可以卖出去，或者出租。”

　　北坞试点调整中腾退出来的宅基地，除了用于村民回迁房建设之外，其他将用于绿地和产业用地。初步估算，北坞村绿地将有4000多亩，具体数量在调研之后可能还会调整；而政府审批下来的用于发展村集体产业用地为21.5公顷，约325亩左右。

　　在目前的规划中，产业用地主要分为四大块：第一块，围绕闽庄路汽车一条街，发展两个高端汽车销售产业，一个是奔驰销售中心(可能会是奔驰在中国最大的销售中心)，匹配奔驰博物馆，其中将展示奔驰一百多年来所有的车型；还有一个LEXUS雷克萨斯(凌志)销售中心。第二块，结合外来人口比较多的现实，建设一个2万平米的外来人口居住公寓。第三块，建设一个用地4公顷的生态园，包括一个四星级酒店，一个生态餐厅以及相关产业配套。第四块，7万平方米的高档酒店建设。

　　“这些项目，一个是考虑到本地农民的就业问题，还有就是本地集体经济的发展。”张泉说，如果产业规划全部到位的话，将增加800到1000个就业岗位。

　　该方案强调充分发挥农民主体作用，为此，北坞村所在的玉泉行政村组建了北京颐泉房地产开发公司，张泉为法人代表，“不以营利为目的，主要负责这个项目，也就是回迁楼和四块产业用地的开发建设”。

　　据悉，本次调整中仅涉及村民回迁房建设部分就需要投入4个多亿，为平衡建设资金和用地指标，政府给予的资金支持主要包括：四条半路网的建设征地补偿费用先行支出，约有1.2亿元；贴息贷款；免税，即交即返；另外，镇政府将出资一两千万元。在上述建设项目之外，玉泉村还将计划开发8万多平方米的商品房，用于调剂回迁楼建设资金。