广东出十五条措施救楼市首次出政策扶持开发商-搜狐财经

　　昨日，广东省高调推出十五条楼市新政，促消费、援开发、增保障三管齐下，业内称其力度在地方政府楼市新政中创最高纪录。

　　一些市场热议的提振方案在新政中悉数现身：直系亲属首次购买普通住房可申请提取职工住房公积金；港澳台居民在广东省境内购房执行内地居民同等政策；个人转让2年以上惟一生活用房免征个人所得税地方收入部分；有条件城市放宽购房入户政策等均在新政之列。

　　2月27日，广东省召开常务工作会议研究促进广东房地产市场平稳健康发展的意见，仅四天后，几乎与广东“两会”代表抵达北京同步，广东火线出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤府办（2009）16号）。《意见》分三部分，共十五条。其中最惹人关注的是鼓励普通商品房消费和支持房地产开发的相关政策。

　　鼓励普通商品住房消费方面，《意见》共九条，二套房限制松绑、老贷款客户享受新利率优惠等均在《意见》中得到体现。更多新的亮点包括直系亲属购房可提取公积金、港澳台居民享受内地居民政策、个人转让2年以上惟一生活用房免征个人所得税地方收入部分，以及有条件城市实行购房落户等。

　　税收方面，《意见》明确，个人出售超过2年的普通住房免征营业税；个人转让2年以上、且家庭惟一生活用房，免征个人所得税地方收入部分；个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。

　　房地产开发方面，《意见》为房企资金链大松绑。三条新政包括：对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，经当地政府批准可适当延长缴款期限，延长时间原则上不超过2年；鼓励商业银行在风险可控前提下，对基本面比较好的房企给予信贷支持，同时支持符合条件的开发企业发行企业债券和可转换债券、支持部分大型房企开展房地产信托投资基金试点工作。支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股。另外，对已进入土地增值税清算但无法及时缴纳土地增值税的房企，可向税务机关提出申请，作出分期缴纳土地增值税的计划。

　　分析：购房者可受惠的新政策

　　1.公积金或可贷百万贷款一月搞掂

　　《意见》第七条:各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元,住房公积金贷款年限可延长至30年,并适当提高住房公积金缴存比例。职工的直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的,可申请提取职工住房公积金,但提取总额不得超过购房总价款。简化住房公积金贷款手续,并在1个月内完成手续办理。

　　本地解读

　　目前,广州公积金贷款额度规定,个人贷款最高额度为50万元,夫妻合购房（两个或两个以上市民合购房）的最高额度为80万元。根据《意见》,广州或可以将个人贷款最高额度升至70万元,夫妻合购房贷款额度升至100万元。据了解,目前广州市民购房贷款金额多在100万元以内,所以按新额度,市民买房一般只需要做公积金贷款就可以了,而不需要再申请部分的商业贷款。

　　《意见》增加了父母、子女购房均可以提取公积金的政策。也就是说,女儿买房了,她的父母同样可以提取公积金。

　　更值得关注的是,《意见》要求公积金贷款手续要在1个月内完成手续。目前,广州办理公积金贷款一般需要3个月时间,为此很多开发商通过购房折扣来限制购房市民使用公积金贷款,新政策将消除这一障碍,能使更多市民使用公积金贷款来买房。

　　2.购房满两年卖房个税可减免4‰

　　《意见》第九条:个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭唯一生活用房的所得,个人不负担个人所得税地方收入部分。

　　本地解读

　　据了解,此前的国家救市措施中并没有对卖房个人所得税进行减免,这次《意见》有了新规定。目前广州规定卖房的个人所得税为房价的1%,而个人转让自用达五年以上并且是唯一家庭生活用房才可以免缴个人所得税。《意见》把减免个税的年限从5年缩短至2年。但当中仅是减了地方税收的部分,而个税上缴给中国家和地方的比例是6:4。这就意味着,市民购房满2年后卖出唯一生活用房,可以省去房价千分之四的个人所得税。

　　3.首次买144m2以下住房契税优惠

　　《意见》第十条:个人首次购买普通住房,其契税按1%征收。

　　本地解读

　　根据国家财政部的救市措施,个人首次购买90平方米以下住房的,可以享受契税优惠政策,即契税税率从房价的1.5%降至房价的1%。而《意见》据此规定,把90平方米以下住房改为普通住房,显然其条件有所放宽。在广州,普通住房的定义是建筑面积144平方米以下,容积率1以上的住房。这就意味着,以后广州市民首次购买144平方米以下的房子,都能享受契税从1.5%降至1%的优惠。以一套总价100万元的房子进行计算,可以少付契税5000元。

　　4.港澳台居民购房不再限买一套

　　《意见》第十二条:港澳台居民在广东省境内购买住房,执行内地居民同等政策。

　　本地解读

　　2006年,国家出台限制境外人士内地购房投资的政策。《意见》取消了2006年出台的规定,港澳台居民在广东不再限购一套自住房了,更可以投资购房。房地产专家黎文江表示,广东不少城市是侨乡,新规定无疑对二三线城市以及广州楼市都有利好。

　　开发商可受惠的新政策

　　1.个别地王可延期2年交地价

　　《意见》第十三条:对在2008年签订土地出让合同,确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地,由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准,可适当延长缴纳土地出让价款期限,延长时间原则上不超过2年。

　　这意味着2008年卖出的地块尤其是地王都可以延期2年交地价。

　　2.开发商可获银行信贷支持

　　《意见》第十四条:鼓励商业银行在风险可控前提下,对基本面比较好,有良好信用记录和较强竞争力,但暂时出现经营或财务困难的房地产开发企业给予信贷支持。支持房地产开发企业的合理融资需求。支持符合条件的房地产开发企业经批准发行企业债券和可转换债券。支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股。

　　本地解读

　　受宏观调控和国际金融危机影响,广州不少开发商无法从银行和境外机构获得贷款,普遍出现资金紧缺问题。《意见》鼓励银行对其支持,显然能帮不少开发商渡过难关。

　　3.土地增值税清算政策解禁

　　《意见》第十五条:对已进入土地增值税清算的企业,在清算过程中由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的,可向税务机关提出申请,在纳税期限内作出分期缴纳土地增值税的计划,并按计划做好土地增值税清算工作。

　　本地解读

　　2007年,国家出台政策要求清算土地增值税,这对于很多开发商来说是致命的打击。据悉,土地增值税是按土地增值部分的30%-60%进行征税。打个比方,一幅土地2001年2000万元买入,现在价值为6000万元,那么就要交2400万元的土地增值税。

　　广东省地产商会副会长黄朝晖表示,土地增值税占了开发商开发成本的很大一部分,分期缴纳可较好地缓解开发商资金紧张的情况。

　　其他救市政策

　　●从2009年至2011年,每年安排2亿元专项用于广东经济欠发达地区廉租住房保障资金补助;力争用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题。

　　●2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客户,原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策。

　　●有条件的市可根据实际情况,放宽购房入户政策。

　　关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见

　　各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：

　　《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）我省已以粤府办〔2009〕2号文转发给各地、各部门，经省人民政府同意，结合我省实际，现就促进我省房地产市场平稳健康发展提出以下意见，请一并贯彻执行。

　　一、加大保障性住房建设力度

　　（一）省财政继续加大廉租住房专项补助资金的投入，从2009年至2011年，每年安排2亿元专项用于我省经济欠发达地区廉租住房保障资金补助。各地也要加大财政投入力度，多渠道筹集建设资金，力争用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题。

　　（二）低收入住房困难家庭较多、房价相对较高、住房结构性矛盾突出的市，要继续推进经济适用住房建设，适当增加经济适用住房供应。

　　（三）各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，帮助房屋拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等，解决过渡性居住需求问题。

　　二、进一步鼓励普通商品住房消费

　　（四）在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　（五）2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客户，原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策。

　　（六）各地发放住房公积金贷款，参照上述第（四）、（五）项规定执行。

　　（七）各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例。职工的直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金，但提取总额不得超过购房总价款。简化住房公积金贷款手续，并在1个月内完成手续办理。

　　（八）个人出售购买不足2年的非普通住房的，全额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房的，按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的普通住房的，免征营业税。

　　（九）个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。

　　（十）个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。

　　（十一）有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策。

　　（十二）港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。

　　以上第（八）、（九）、（十）、（十二）项暂定执行至2009年12月31日。

　　三、支持房地产开发企业积极应对市场变化

　　（十三）对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。

　　（十四）鼓励商业银行在风险可控前提下，对基本面比较好，有良好信用记录和较强竞争力，但暂时出现经营或财务困难的房地产开发企业给予信贷支持。支持房地产开发企业的合理融资需求。支持符合条件的房地产开发企业经批准发行企业债券和可转换债券。支持部分信誉良好、资产优质的大型房地产开发企业开展房地产信托投资基金试点工作。支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股，拓宽房地产开发企业直接融资渠道。

　　（十五）对已进入土地增值税清算的企业，在清算过程中由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的，可向税务机关提出申请，在纳税期限内作出分期缴纳土地增值税的计划，并按计划做好土地增值税清算工作。

　　广东省人民政府办公厅

　　二○○九年三月三日