4万亿存货？房地产去库存化长路漫漫

　　“目前，中国房地产发展最大的阻力是存货。”近日，海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿在北京出席“中国房地产变革之路先峰论坛”时指出。

　　卢铿透露，到现在为止，开发商拿到的存量土地面积乘以容积率等于24亿平方米。

同时，任志强也估算，如果政府不出台更为利好的政策，今年年底，空置商品房面积将可能达到4亿－5亿平方米。更有报告指出，目前整个房地产业的存货资产约有4万亿元。

　　巨量存货

　　“朝阳区管庄某小区东边有一片圈起来的地，这么长时间了也没见要修什么，别的地方也能看到这种闲置地的情况。”3月4日，北京市国土资源局局长魏成林做客北京城市管理广播，一位普通市民向其反映了这种现实问题。

　　这样的问题可能不仅仅是提给一个城市“土地首席执行官”的，同样也提给了风口浪尖的房地产行业。

　　房地产到底有多少存量土地？

　　戴德梁行日前对外发布的报告称，1998年至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，有约12亿平方米的土地滞压在发展商手中。

　　对于存量土地的数据，建设银行研究院2007年发布的《下半年经济金融形势分析与预测》，北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》，两份报告分别提供的对截至2007年年底存量土地数据是近9亿平方米和近10亿平方米。

　　国家统计局的最新数据表明，去年1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，完成土地开发面积2.1亿平方米，这意味着去年新增存量土地约1亿平方米。

　　“现在大概有3.6亿平方米的土地存量。”任志强透露说。权威统计部门截至2007年年底的存量土地数据为2.7亿平方米。按照业界说法年均1亿平方米的存量土地增速，全国截至2008年年底的存量土地可能与任志强所说相符。

　　“如果加上政府继续供地的潜在规模，将超过上述24亿平方米的潜在房屋供应量。”卢铿指出，如此大量的房屋可能10年都卖不完。

　　现有的存量商品房已将房地产业压得难以喘息。“预计到2月底，空置商品房将从去年的1.36亿平方米达到2亿平方米。预计今年会在2.5亿－3亿平方米之间，如果没有利好政策刺激消费的话，今年会达到4亿-5亿平方米。”任志强再度放言，房地产的存货增加才刚刚开始。

　　占压资金4万亿？

　　存货随之而来的就是资金占压和资产缩水。

　　如果以建行研究院对截至2007年年底9亿平方米的存量土地占压资金约2.9万亿元作为参考标准，在2008年存量土地增加1亿平方米的情况下，占压资金更为惊人。

　　“3.6亿平方米的存量土地中大约有1.7亿平方米的土地都是天价土地。”任志强指出，这些天价土地都不可能在现有的价格条件下消化掉。

　　空置商品房占压的资金，任志强去年年底曾指出，如果商品房空置量达到4亿平方米，占压资金将达到1.2万亿。

　　不低于2.9万亿元的土地存货和约1.2万亿元的商品房存货，这将意味着整个房地产业的存货量可能将达到4万亿元之多。

　　而另一种算法与此结论不谋而合。

　　一份最新的机构研究报告分析，2008年，A股房地产公司的市场占有率将进一步提升至10%左右，存货超过4000亿元。据 Wind 资讯数据统计，截至2008 年9 月，房地产上市公司存货达4248 亿元。一般而言，存货与销售额基本匹配，而上市公司的存货周转率要高于行业平均水平。由此推算，目前我国房地产企业手中的存货值将在4万亿元以上。

　　另据瑞银亚洲房地产研究部近日所做研究显示，“主动性积压”正对一些上市房企的业绩形成不小威胁——土地价值的缩水导致一些企业陷入两难境地：若不进行土地成本“减计”，开发商在接下来的两年盈利能力将大幅走低；若进行“减计”，不少企业2008年净利润将呈现“负数”。

　　根据瑞银的评估，包括雅居乐、碧桂园、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产、SOHO中国、合景泰富、富力地产9家内地房地产股，2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。

　　漫长的去库存化过程

　　“这些存货在短期之内，或者在一个中长期之内，都面临着如何消化的问题。”任志强说。

　　任志强认为，对于土地的存货，一是企业可以通过新增低价土地加以平衡，把天价土地成本降下来；另一种办法则是地方政府降低税费或者延期收费等。

　　记者获悉，为了给存货市场减压，不少地方政府正在尝试减少土地供应。

　　魏成林透露，北京市今年计划年度供应土地5700公顷，而去年这个数字是6100公顷左右。另有数据显示，1月份重点城市居住用地供应量减少四成多。

　　业内人士认为，土地市场的低迷，尤其是当存量土地还没有消化殆尽就持续推地，会给市场带来较大的压力，政府收紧土地出让是比较理智的做法。

　　虽然解决存货的方式很多，但是，任志强却对存货的消化问题信心不足。“目前，这个巨大的存量仍然没有一个消化的基础和条件。”

　　任志强的理由是，现在与房地产有关的政策都是在增加产能，意图以保增长来促进消费，这个逻辑是颠倒的，没有消费的增长，实质是是库存的增加。“目前，仍然没有房地产复苏的迹象”。

　　万科董事局主席王石此前在接受媒体采访时表示，去年12月以来的楼市成交量有所放大，这仅仅是房产刚性需求的释放，反弹并不代表反转，“去库存化是个漫长而痛苦的过程”。