地方政府被指成最大开发商土地财政再遭炮轰-搜狐财经

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　　地方政府成最大开发商？

　　在高房价的责任之辩中，地方政府很难独善其身了。

　　今年两会上，全国工商联房地产商会在《我国房价何以居高不下》的书面发言稿中提出，房地产开发的总费用支出一半流向政府是房价高企的主要原因。

　　工商联在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，向全国政协十一届二次会议递交了《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的书面报告。

　　调研报告指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。

　　据此，工商联直指“土地财政是高房价首因”。3月11日上午，十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访。住房和城乡建设部副部长齐骥在答问时对房价构成进行了解析。齐骥指出，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。

　　土地财政再遭炮轰

　　“地方政府靠卖土地过日子，已经是司空见惯的事情了。”北京大军经济观察研究中心主任仲大军告诉时代周报记者，“过去我们估计政府拿走的能占30%，现在工商联的调研把这个数字提高了。”仲大军称一点不怀疑调研数字。

　　据国务院发展研究中心一份报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%，而土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。这与工商联的调研数字颇为接近。

　　据报道，重庆市2007年房地产税费收入400余亿元，占全市财政收入的50.8%；郑州市2007年前三季度房地产和建筑安装行业税收收入40.6亿元，占全市税收总量48.6%。从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为65%。其次是北京，为48%。最低的广州也达到了47%。地方政府在房地产业中受益程度可见一斑。

　　中国体制改革研究会公共政策研究所副所长、北京大学外国经济学说研究中心副主任夏业良向时代周报记者表示，一味地骂开发商抬高房价是非理性的，解决高地价问题才能解决高房价。

　　“不从制度上入手，就无法解决房地产业存在的问题。”夏业良说，土地的供给与需求决定着土地价格，而土地价格又决定着房价，从根源上说，解决“政府定价”才能治本。

　　那么土地价格究竟应该谁说了算呢？夏业良表示，应该由第三方、有公信力的土地评估机构根据不同地方的经济发展水平，通过科学的评估来为土地定价。“政府不参与定价，土地价格才能趋于合理。”

　　税收设置很荒谬

　　工商联的调研报告指出，房地产税费偏高且呈增加趋势也是房价走高的一个重要原因。报告以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳多达20多种收费。

　　“针对房地产的税收设置很荒谬。”仲大军直言。他说，地方政府应该在房地产业中受益，但受益方式要合理。目前，包括土地收益和税收，政府都是一次性收完，这导致土地价格高涨，房价也居高不下。据此，仲大军建议，应该在地方税收里设置房产税这个税种，住多少年交多少年，没人买房居住就没有税收，这样地方政府就没必要抬高地价，而会想方设法引导地产商多卖房子。

　　全国工商联房地产商会REICO工作室也提出，应从房地产市场的制度层面入手，将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税。但北京华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)曾表示，对物业税的征收显得信心不足。“中央财政和地方财政光一个燃油税就打了15年，物业税会不会打15年？”此前，任志强多次指出，地方政府才是高房价的最大受益者。

　　对于“高地价导致高房价”，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容有不同看法。

　　“房价并不是由地价决定的，而地价则是由房价决定的。”易宪容告诉记者，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍土地住房价格的预期。“如果不划算，那么开发商是不会出价买该土地的。因此，土地价格是由房价来决定的，而不是相反。中国住房从来没有以成本定过价，如果以成本定价，中国房价就不会这么高。”

　　同时，易宪容也力挺土地拍卖制度。他说，在土地交易没有市场化之前，土地的交易往往是在台下进行，其土地如何定价，定价多少完全是非市场的因素。如果非市场化因素过大，这里既有地方政府官员的寻租，也有房地产开发商的暴利。

　　时代周报记者就工商联的这一调研报告致电知名地产商潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)、任志强，他们都未置评论。

　　地方政府与房产商

　　合演双簧戏

　　唐明灯

　　“两会”期间，全国工商联在全国政协会上递交了一份《我国房价为何居高不下》的大会发言，称旗下房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府部分，在上海、北京、广州三个一线城市，超过或接近50%。于是有人惊呼：地方政府成了最大的开发商！

　　在我看来，持这种观点的人，与艳照门里的阿娇姑娘一样，很傻很天真，客观上贬低辱没了政府。谁见过把“爷爷”和“孙子”混为一谈的？众所周知，地产开发商对房奴是可以摆摆大款的谱，但在政府面前，充其量也就是一孙子。

　　从产业链角度看，政府、开发商、房奴并非“吉祥三宝”，倒更像食物链上大鱼、小鱼和虾米，三个欢喜冤家。这没什么奥妙，无非是房地产命根子乃土地资源，而土地资源垄断及其定价权在谁手里，大家心知肚明。和政府相比，开发商是弱势。正如坐稳了房奴和更多想做房奴而不得的平民，在开发商眼里，是利润来源，但更是可以鱼肉盘剥的对象。

　　数据一出笼，上海市长韩正马上说不。我也以为这个数据未必靠谱。韩正认为太高“有误”，我则认为太低啦。我本一介草民，没有实据，只能凭经验和直觉。而韩正乃堂堂上海市长，对土地财政以及房地产税收知根知底。可惜他顾左右而言它，不肯露富，拿出更准确权威的数据驳斥工商联“有误”—也许也成国家抑或上海机密？

　　言归正传，我的意思是，说政府是房地产最大的开发商不妥，但说它是高房价最大受益者则毋庸置疑。金融风暴蔓延，揭示了一个道理，地方政府靠土地GDP过得有滋有味的日子一去不复返了，天下没有永远不散的豪门盛宴。也就是说，房价虚高，行业泡沫尚未撇净，不以房奴为本，都曲终人散了还忙不迭地企图将残羹剩菜打包，大叫救市，无非是一出地方政府和地产商心有灵犀，爷孙俩眉来眼去联袂献唱的一出双簧。

　　此言并非信口雌黄。君不见，广东近日推出稳定楼市15条，房价应声上涨5%，看得房地产大腕都心惊肉跳。开发商中稍有良心且明白点市道的王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)先生认为，房价这样坚挺着，政府还去救市，是一件滑稽的事。其实他说的也就是普通经济学常识。可惜问题不在于常识而在于现实往往如此：利欲熏心，就敢违背市场规律，置鸡飞蛋打的后果于不顾，狂妄地以为自己可以挽狂澜于既倒，原因就在于地方政府是地产利益链最大受益者。