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两会引导房市走向 09年还有多少政策空间

  加大对中小套型的支持

  总理在工作报告中提到,要“促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

  记者点评

  关于取消“90/70”政策的问题,一直为开发商所诟病,认为这种硬性规定不利于住宅产品的丰富性。但是,众所周知,在没有这个政策规定前,小户型一直是开发商不喜欢做的产品,户型越做越大。原因还是利益问题。大户型更容易做成高档产品,高档产品利润高这是众所周知的。但是房子大,老百姓买不起也是事实。随着“90/70”政策的不断深化和落实,小户型产品才逐渐增多。尽管增多,可是小户型产品依然是楼市销售量的保证。因此,政府依然对这类房屋加大支持,促进住房消费。因此,尽管胡褒森在其提案中提到要取消“90/70”限制,这在短期内是不可能实现,只会按照当地的情况,有条件地放开,完全取消不可能。政府的政策还是以满足大多数人的居住消费为目的。现在,市场上对于普通住宅的需求仍然很大。3月7日,记者随搜房网组织的看房团去看项目,当天报名参加看房团的共有7000多人,再次创下了搜房卡会员看房的新高。同时,搜房网推出了第二批总额为1亿元的购房消费券,在看房现场派发,申领者非常踊跃。由此可以看出,楼市的需求还是客观存在的。

  日前,北京市市长也表示目前北京在抓好保障性住房建设的同时,将极力调整房地产市场结构,在开发商建设分配自住改善型住宅时,从土地等多方面予以支持,争取由高中低档房组成的房地产格局,针对每一个部分,政府将分别采取不同的态度和措施,引导开发企业重点建设每6000元/平方米到8000元/平方米的中档房。

  加快发展二手房市场

  总理的报告中,也关注到了二手房市场,成为报告中的又一亮点。报告中称:“加快发展二手房市场和住房租赁市场,鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。继续整顿房地产,规范交易行为。”“对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策。”“积极发展公共租赁住房。”

  记者点评

  这意味着,在政策层面从未得到垂青的住房租赁市场将正式撬动,这将在一定程度上降低我国住房的自有率,进一步促进房价的合理回落。事实上,二手房在促进楼市销售上已经起到了越来越大的作用。2月份,二手房成交量甚至超过了一手房。

  由此可以看出,在世界金融危机的影响下,人们更愿意选择看得见摸得着的二手房来购买,从而减少购房风险,并且能即买即住。在政府对于转让环节的税收有所减免后,更是大大刺激了二手房的销售量,刺激了广大购房人的购房热情。不过,由于二手房市场目前还不是很规范,屡屡发生一些诸如中介捐款逃逸的事情,因此,整顿二手房市场秩序,规范交易行为,才能使得房子流转起来,才能促进市场健康发展。

  加强对改善型房的信贷支持

  总理在工作报告中表示,“落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。”改善型房也从此成为了楼市又一热点。

  专家解读

  全国工商联房地产商会会长聂梅生:二套房当中分两部分,一部分是属于自住性的改善型房,这部分是属于消费范围之内的,也就是属于民生范围之内的。但是二套房不仅仅如此,二套房当中有很大一部分是属于投资性的,甚至于还有投机性炒房的这部分。所以这一次从民生角度出发,如果二套房当中的改善型房的二套房贷能松绑,就将释放很大的市场需求。因为要看到我们中国现在持有的住房当中,有很多年代已经很久远,而且质量非常糟糕,有很多节能、保温都是非常差。所以即便是自住性的,也有改善居住条件的要求,所以释放这一部分人的需求,是当前非常必要的。

  选择购买改善型房的这部分人买房子还是为了自住,而不是投资。因此,也成为政策支持的一种类型。事实上,这类人也不少,因此其蕴藏着巨大的购买力。某些地段、配套、环境都比较好的三居室,成为改善性住房者的首选。

  政策走势

  房价还要调整一段时间

  2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响,住房销售低迷,房价涨势逐步回落,房地产市场进入调整阶段,调整程度逐步加深。2009年,部分楼盘的较高房价仍有一定下行空间。随着房价的合理回归,政策逐步落实,自住型需求将陆续释放。近几个月交易量明显上升,可以看到,楼市也日趋成熟。在今后的走势中,楼市出现局部涨跌的可能性较大。这当中,房价的升降不光缘于地段,而是开发商实力、服务水平、房屋质量和档次、社区配套种种因素综合作用的结果。两会后,中国楼市的市场化程度将进一步加深,洗牌加速,大项目挺立不倒,粗糙制作的小项目则难抗压力,市场亦不会出现像去年和前年一样全盘涨落的绝对化状况,对于今年买房的消费者来说,其选房的眼光也会是仁者见仁智者见智了,不会出现买了必赚,或买了必赔的状况。

  2008年下半年,国家连续五次降低贷款利息。据银行计算,按等额本息还款方式的按揭贷款,以上两项因素使月还款额节约18%左右。10月份,财政部、税务局决定购买90平方米以下的普通住房契税按1%收取,使购房成本降低了2%以上。同时,对个人购买和出售住房暂免印花税,出售住房暂免征收土地增值税,对出售普通住房给予营业税的优惠,降低了二手房的交易成本。一旦房价调整到位,将会出现反弹。从较长时间看,住房价格仍然是稳步上升的趋势。随着经济适用房和限价房大量入市,下半年市场成交量将出现趋稳的迹象。

  北京大学房地产研究所所长陈国强表示:未来房价大幅波动的可能性不大,更多的楼盘、开发企业将会采取更理性务实的手段来刺激销售,价格的调整将会以温和的方式来表现,但调整行情仍会持续一段时间。也有观点认为:刺激房地产的政策已经出得差不多了,进一步出台新政的空间已经不大。因此,两会后可能有更多的开发商放弃观望而加大降价促销的力度,更多地区、更多楼盘可能加入到降价阵营。

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(责任编辑:克伟)

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