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两会引导房市走向 09年还有多少政策空间

  行业洗牌加剧

  有专家认为,楼市商品房、二手房和保障性住房将创造三分天下的局面。

陈国强预测,明年房地产行业将会加速整合,行业“洗牌”速度会加剧。同时,许多房企会调整其包括产品结构、业务结构等在内的核心经营策略。许多企业会向商业地产、工业地产、旅游地产等持有型地产转型,同时,二、三线城市成为房地产企业的发展重点区域。此外,房企将会调整自己的管理模式,加强成本控制和信息化管理程度。

  亚豪机构副总经理王英男表示:2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目,如果市场销量仍未复苏,一旦部分开发企业资金链断裂,将可能出现大面积低价抛售的现象,加重市场悲观预期,市场仍会处于相持阶段,短期内难以迅速回暖。

  许家印在全国政协会议开幕式现场抛出重磅言论:“房地产企业的利润不应该超过5%才是合理的。”根据许家印在两会上提出的建议,虽然房地产是高投入、高风险的资金密集型行业,但利润也应控制在合理的区间,建议国家控制企业利润在一个合理的区间,一旦企业利润超过合理区间,国家将特别加大税收征缴额度。

  2009年还有多少政策空间

  有观点认为,目前对于购房者而言,政策环境已非常宽松了,而能够进一步刺激个人消费需求的政策空间其实已不多。可能的预计还会进一步降息,进一步降低首付比例、放宽二套房贷政策、购房入户、所得税返还等。

  中央政府在两会上的态度和去年10月底以来的态度并没有发生太多改变,中央的重点依然在保障性住房方面,普通商品房只是适度、有条件地松绑。全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼说,应该把这部分财政资金倾斜到老百姓的房租上,要多建廉租房,提供廉租房的补贴。在廉租房基础上提倡零租房,就是不要房租。这主要是针对特别困难的群众,“政府要下这个决心”。

  据悉,今年中央还将进一步出台稳定楼市政策。央行正拟定房地产投资信托基金工作方案,拓宽房地产融资渠道。

  财政部则表示,将适时出台房地产税收新政。2008年,中央政府三次调整了房地产相关的税收政策,其中包括为鼓励普通住房消费、减免二手房交易环节税费等政策。财政部税政司副司长王晓华近期表示,这些房地产税收优惠政策效果的显现会有一定的滞后性。2009年是否出台新的税费政策,要视情况而定,如果执行效果较好会延续这些政策;如果执行效果不好,可能会考虑进一步出台新的财税政策措施。

  两会焦点

  房价见底了?

  -正方观点:不少地产商卖的已经是成本价;拿地价格太高,房价很难再降。

  代表:祈福集团董事长彭磷基

  “再低怎么卖呀?我看都很难降了吧!有些项目甚至比成本价还低一点,市场不好的时候还是要卖,需要流转的资金比较大,这也是正常的”。

  -反方观点:大城市的房价畸高是事实,房价还有很大下调空间。

  代表:中山大学企业与市场研究中心主任毛蕴诗、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继民

  毛蕴诗:“对于生活在北京、上海、杭州等地的大多数工薪阶层来说,以目前的价格,就算不吃不喝工作上几十年,也未必能买得起市区内的一套住房。”

  蔡继民:“不能给房地产商一个信念,政府因为要考虑金融安全不会不管开发商。应该给开发商一个信号,政府不差钱,你爱降不降。政府要推出新的土地政策、新的房源。如果政府不完全依靠土地获得财政收入,开发商不降房价就是等死。”

  预售制应取消?

  -正方观点:预售制降低了房地产入行门槛,为“空手套白狼”提供了便利,屡屡发生纠纷,严重侵害了消费者权益,所以,必须取消。

  代表:民革中央

  目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式,银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力,具备了驾驭资金项目运作的能力,对预售商品房制度的依赖性已减弱。

  -反方观点:预售制虽然是阶段性制度,但目前还不到取消的时候。现在取消预售制,反而会助推房价

  代表:中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰

  陈云峰:如果取消该制度,完全按照现房来销售的话,市场至少在一年左右出现供不应求的局面,反而会助推房价。

  附:新浪网调查:93.4%的网友支持取消商品预售制,仅有5.8%的网友反对。

  停建经适两限房?

  -正方观点:经济适用房初衷虽好,但在这么多年的执行中问题重重,已经严重背离了初衷。

  代表:蔡继明

  在经济适用房和两限房的建设过程中出现了许多问题。大量经济适用房被分配到一些高收入人手中。而经济适用房在建设过程中占用了大量公共财政的资金。公共财政的这笔钱本应用于解决社会最弱势群体的住房需求。

  -反方观点:虽然经济适用房和两限房不是解决基本住房保障的最佳办法,但是对于满足中间人群的住房需求无疑是很好的选择,而且有助于平抑房价。

  代表:国家财政部部长谢旭人

  今年要大力支持保障性安居工程的实施。今年中央财政安排保障性安居工程建设资金以及补助资金493亿元,比上年增长171%,翻了一番多。要加大对廉租住房的建设,以及棚户区改造的投入。

  该不该救市?

  -正方观点:房地产行业的持续衰退已经影响到国家投资拉动和扩大内需的大政策,所以房地产行业需要重建房地产市场信心,并获得进一步的政策支持。

  代表:房地产商会

  各级政府纷纷出台的各种刺激政策,虽然在一定程度上解决了短期的市场问题,但是却没有从根本上消除影响房地产业健康、稳定安全运行的制度障碍。提出降低房地产税收,以降低市场交易成本,振兴交易量;适时调整或取消土地增值税;改革土地招拍挂制度;拓宽商业地产融资渠道,尽快开放REITs通道的政策建议。

  -反方观点

  代表:全国政协委员、广州星河湾控股集团董事长黄文仔

  房地产其实不需要救,多少中小企业没钱过日子,他们贷款贷不到,他们的困难才是真正的困难。反过来说,房地产开发商资金链断裂,有些是拼命圈地造成的。如果一个房地产企业无限制地扩张,买地、买地再买地,你给多少钱都不够。那些无限的放大投资规模、无限圈地的地产企业不需要拯救。

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(责任编辑:克伟)

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