上海二手房行情“降温” 预计未来价格小幅提升

　　步入3月，上海二手房节后市场的火爆劲头趋于缓和。由于2月成交火爆，许多房东心态出现了变化，或是提高了挂牌价，或是不愿多让价，使得3月初许多区域的二手房交易量出现下降，而成交均价则略有上升。

　　3月出现小幅价升量跌

　　据上海中原地产最新统计显示，上海二手房市场2月成交量大幅飙升超一倍，其中中环以外区域二手房源占全市成交的六成以上。进入3月以来，普陀、闵行、宝山、杨浦、闸北等中外环区域二手房成交量及看房量，则普遍有10%左右的下降，同时成交价格则普遍有5%以内的上涨，出现了小幅的价升量跌现象。21世纪不动产上海区域市场中心的最新门店调查显示，随着交易的活跃，近6成板块的二手住宅价格呈微升态势，交易双方预期价差的扩大也使得少数板块3月初的交易量略有下降。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，由于2月份大量刚性需求的自住买家集中出手，造成了节后二手房成交量大幅翻番。从市场规律的角度出发，3月份一般会在2月成交冲顶之后步入缓冲期，一方面客户需求有所下降，另一方面房源供应也会由于前期大量消化、后期补货不足而造成的短期内供需脱节。与此同时，由于2月份市场的活跃表现，使许多房东信心纷纷得到恢复，因此在价格方面也不愿多让价，对购房者的购房意向产生一定的影响。

　　预计未来价格小幅提升

　　就中长期市场而言，由于目前公布的十大振兴行业计划，房地产暂未列入其中，同时二手房贷松绑短期内难以实现，因此今年上海的房地产市场的深度盘整期将有所持续，中高档住宅市场改善及投资需求的释放依旧会处于整体压抑的环境下。与此同时，今年适逢结婚大年，以婚房置业为目的的刚性需求增多，为未来中低档住宅成交提供了有力的支撑。

　　鉴于今年初普通住宅价格已基本盘整到位，使去年市场浓重的观望气氛得到了良好的改善，因此预计未来价格整体上会以稳为主，并伴以小幅的提升。但考虑到今年外环外区域大量新盘低价上市，以及下半年经济适用房的正式投入对外围区域商品房市场的冲击，今年中环一带的二手房价格的上升空间会相对多一些。

　　七宝、塘桥等板块仍有潜力

　　不过，业内人士还是相信，3月份，二手房市场的部分板块依旧有较为充分的市场潜力。诸如闵行七宝板块，据介绍，板块内2、3月份均有一批房源放出，但由于后期挂牌的房东信心普遍较好，因此在成交及挂牌价上均有5%左右的上升。与此同时，由于板块内50%以上的客户均为结婚置业的年轻买家，因此80万—110万元的商品房成交依旧十分活跃，如万科城市花园内100平方米左右的两房及小三房住宅，由于供应量充足，房型方正周边配套成熟，目前依旧受到较高关注。

　　此外，如浦东塘桥板块内多为自住需求，加上近年来一手新盘开发量小，因此二手房供应量长期偏少，价格坚挺。同时去年底市场盘整之后放出的一批中档公寓已基本消化，而后续盘源补充不足，目前板块内三室户的次新房总价普遍在260万—270万元，而板块内改善型客户所预期200万元总价仅能购买两室户，因此大多转投周边板块的二手房，造成了3月份上旬的供需双降，但少数低价房依旧能购保持较快的成交速度。