楼市井喷未改土地交易低迷 流拍率达四成

　　叶国靖

　　“牛市卖房，熊市拿地”的投资铁律在当下似乎并未得到验证。2月份全国楼市热点城市的一、二手楼市成交量井喷，达到或接近历史高峰。意料之外的是，中国60个城市土地市场交易依然低迷，地块底价成交是主流。

　　土地市场正处于“十字路口”，该研究院统计指出，2月，全国60个大中城市共推出土地542宗，同比减少18%，推出土地面积2419.4万平方米，同比减少17%。其中，推出住宅用地121宗，推出土地面积622万平方米，环比下降5%。

　　在楼市预期逆转的情况下，土地市场从硝烟弥漫到偃旗息鼓，住宅用地成交量同比大幅缩水，开发商购地欲望低迷。2月，这些大中城市共成交住宅用地67宗，同比减少61%，成交土地面积448.7万平方米，同比减少74%。1、2月的累计成交宗数、成交面积同比分别下降73%、84%。

　　土地出让金是地方财政收入的重要组成部分，商品房销售市场的持续低迷使得土地流拍、流标现象突出，“土地财政”受到严重考验。去年下半年起，各地政府为促进土地成交就开始采取多种应对策略，但由于宏观经济环境形势尚未根本好转，土地市场所面临的购买信心和能力不足的问题也并未得到根本性解决，退地、流拍等现象蔓延。值得注意的是，2月土地流拍严重。2月土地市场共有住宅用地115宗，其中有48宗流拍，流拍率高达40%。

　　“面粉贵过面包”终究只是一时之热。对于令人关注的成交价格，中国指数研究院指出，土地市场一改去年同期“逢地必争”的状况，住宅地块底价成交是主流，开发商拿地更加理性，土地溢价水平普遍低于10%。2月成交67宗住宅用地。除北京之外，全部底价成交。10个重点城市中，仅北京2月成交的西城区德外关厢地块出现17%的溢价。“卖房难”让开发商向购房者低头，“卖地难”则使地方政府关注开发商的脸色。

　　易居（中国）投资控股有限公司董事局主席周忻日前公开表示，目前地价比高峰时跌了至少一半，但房价没有跌这么多，尽快清货回笼资金抄底土地比捂盘划算得多。今年低价购地的诱惑尽显。但关键是，手头并无多少现金的开发商，首先需要尽快清货，回笼资金，才能在土地市场机会出现时及时抓住。

　　事实上，在全国诸多城市，一批“地王”处于“草木皆兵”的状态，为“保本”而战。

　　以上海为例，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，现在房地产开发商都在“哭穷”，实际情况并没有那么惨，市场上并没有出现大规模的，哪怕是小规模的房产企业集中破产情况。不过自筹资金并不等同于自有资金，如果“高利贷”占比较大，在市场持续调整的条件下，开发商可能面临更大的市场风险。