楼市出现成交回升势头 业界慎言“转暖”

　　长沙市民在一处商品房营销中心选购新房。记者日前从长沙市房产研究中心获悉，长沙市商品房2月份合同签约面积达到120.37万平方米，签约套数10790套，创下2008年以来的成交新高。新华社记者：龙弘涛摄

　　尽管已是早春三月，但由于受全球金融危机的影响，不少行业仍深陷“寒冬”，然而从去年以来持续低迷的房地产业却出现成交回升的势头。

　　国家发改委、国家统计局3月10日公布的数据显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%，这是全国大中城市房价同比连续三个月、环比连续七个月出现下降。房价下降带动了成交回升，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房、二手房成交量同比大幅上升，库存房源加速消化，华北、长三角、华南及中西部共15个重点城市的商品房销售保持“旺势”。

　　全国楼市疑似大好，各种评价莫衷一是。有的高唱市场转暖，有的慎言这只是“寒冬”中的“小阳春”；有的断言属于触底反弹，还有的说只是1月份成交量下降的报复性反弹。但在各种观点中，持谨慎乐观态度的还是占绝大多数。

　　一二线城市楼市交易火爆

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计，2月份，北京楼市成交量显著回升。其中，期房商品住宅共成交6563套，成交面积69.7万平方米，环比1月成交套数和面积分别增长了10%、22%，同比去年2月大幅增长183%、186%。现房商品住宅共成交1719套、23万平方米，环比增长幅度为38%和49%，同比增长幅度高达210%和197%。

　　房价曾经坐上“火箭”的深圳市，2月份成交面积为48.84万平方米，环比上升24.51%，同比上升达580.24%；同时，成交均价为每平方米10987元，环比下降0.42%，同比则下降达24.48%。

　　郑州市房管局发布的2月郑房指数显示，当月郑州市商品房共销售5684套(间)，较上月上涨了42.17%，较去年同期上涨了174.19%；商品房销售面积56.38万平方米，较上月上涨了42.84%，较去年同期上涨了154.23%。

　　作为二线城市的排头兵，天津市2月份的新建商品住宅成交量放大至56.61万平方米，环比增加97.94%，同比为2008年2月成交量的1.5倍以上。全市成交均价为每平方米6713元，环比下降3.89%，同比下降8.67%。

　　交易火爆事出有因

　　北京大学房地产研究所所长陈国强分析说，深圳、广州等南方城市在此轮楼市调整中，房价下调的幅度和力度都是最大的。原因是南方城市的市场化程度较高，对市场和政策的变化反应更及时和灵敏。不过，这些城市通过降价挤掉泡沫和水分，有利于恢复购房者信心。

　　中国指数研究院华北分院天津总经理蒋云峰则认为，北方城市商品住宅成交量出现爆发性增加主要有两个原因。一是受传统季节波动影响，从历年来看，经过春节淡季后成交量都会出现明显的增加。二是压抑许久的刚性需求释放，经过2008年底利好政策消化以及一段时间观望后，部分刚性需求释放，推升2月份成交量大幅度增加。

　　另外，像天津、重庆等地推出或者调整“购房退税”、蓝印户口等政策，成为当地楼市交易持续上涨的直接推手。比如天津的武清区、宝坻区、静海县，直接受益于蓝印户口政策。周边省市外地客户量的增加，导致此区域内多个楼盘销售量直线上升，2月份的成交量环比增幅都在100%以上。

　　全国人大代表王鸣表示，中西部地区二三线城市的房价逐渐升温，一是因为现在经济发展使这些地区土地资源的稀缺程度开始提高，从而直接影响了房地产价格的上涨。二是因为区域性差异，这些城市的房价具有一定的滞后性，反而造成房价“彼伏此起”。

　　观望情绪依然浓厚

　　2月份成交量止跌上扬，显示出楼市在经历了1年多时间的供需双方观望的局势后，市场终现松动。但能否打破胶着状态，还要看未来几个月的交易情况。

　　据中国指数研究院数据信息中心对全国30个重点城市的住宅市场监测报告，从购房者的市场预期来看，2月份，北京购房者对市场的判断基本一致，超过70%的消费者认为未来房价将继续下降。

　　调查显示，2009年购房消费者对未来房价走势判断，认为房价将“微幅下降”的人群从1月份的50.7%，上升到2月份的55.5%。出于房价将持续下降的预期，购房者均推迟购房计划，半年内有意愿购房的比例从1月份的35.8%，下降到2月份的13.1%。

　　由此可见，居民购房的观望情绪依然浓厚。房地产研究专家刘玉录说，二月份释放的刚性需求是否能持续，还有待观察。综合楼市近期发展和现状等因素考虑，消费者应该冷静、理智地面对目前的市场。

　　真正转暖有待时日

　　记者采访业界人士时发现，尽管各种观点不同，但是，持“目前提出全国楼市转暖为时尚早”的观点仍占主流。

　　中国指数研究院华北分院天津总经理蒋云峰认为，楼市回暖需要具备四个特征：一是消费者信心恢复，支付能力上升；二是成交量持续上涨，且项目成交普遍回升，交易价格维稳；三是开发企业推盘意愿较强，积极推出新项目；四是投资规模开始反弹，拿地和新开工规模上升。虽然近两个月全国楼市成交量整体上有所反弹，但支撑楼市回暖的以上因素并没有出现根本变化。因此，房地产真正转暖还有待时日。

　　中原地产投资顾问部总监高飞表示，尽管2月份全国楼市火爆，但绝大部分城市只是1月份成交量下降的报复性反弹。刚性需求得以释放后，成交量必将会出现回落，因为当前外部的经济环境并没有得到根本改善。目前房价调整属于开发商的试探性行为，如果房价坚挺，交易量火爆的局面就不会延续下去。反观之，消费者的购买力就成为楼市转暖的一个决定性因素。

　　万通地产董事长冯仑认为，仅凭近期成交量有所恢复，就判断市场现在已开始转暖仍为时尚早。如果4、5月份市场成交量不能恢复的话，不排除一些资金链紧张的开发商掀起新一轮价格战的可能。

　　天津泰达建设集团副总经理华志忠说，股市在熊市时也有小反弹，楼市也一样。2月份交易量大幅上涨充其量算是“小阳春”，不能说房地产业开始走出低谷，距离转暖就更远了。