调查显示：我国房地产市场出现企稳迹象

　　根据国家发展改革委和国家统计局日前发布的调查结果，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点。虽然房价仍然处于下跌的过程中，但是从北京、上海、广州、深圳四地的情况来看，前期降幅较大的城市房地产市场走出大幅下跌的局面，降幅缩小的同时伴随成交量放大，反映出市场有企稳迹象。

　　不过即便如此，目前说回暖还尚早。原因在于当前全国多数城市房地产市场仍处于销量萎缩、房价下跌的周期性调整阶段，宏观政策刺激市场，缩短了房价下调的周期；但在经济增长放缓和购房者观望情绪未散的大背景下，预计行业调整过程还将持续一段时间。

　　重点城市住房成交量延续放量趋势

　　受2008年年底以来利好政策频出的刺激，以及房价下跌的吸引，重点城市住房成交量延续几个月以来的放量趋势

　　北京市场方面，据亚豪机构统计显示，2009年2月北京楼市成交量显著回升，其中期房商品住宅共成交6563套，成交面积69.7万平方米，环比成交套数和面积分别增长了10%和22%。由于2月楼市供应量较少，本月迅猛增长的成交量以消化楼市存量为主。

　　上海市场方面，市场机构佑威·楼市通提供的数据显示，2月份上海市商品住宅成交面积为78.76万平方米，环比2009年1月的48.81万平方米增加了61%，与2008年11月、12月“楼市新政策”出台后的成交量基本相当。值得注意的是，如果不考虑春节因素，这个成交面积相比2006年同期高出26.9%，相比2008年增加了129.1%，与2007年相比也只是略微少了2.4%，可见上海楼市2月成交放量较为明显。

　　深圳方面，据世联地产统计数据表明，2月深圳新增批准预售面积为28.73万平方米，环比上升133.29%，同比下降3.04%；成交面积为48.84万平方米，环比上升24.51%，同比上升580.24%。

　　广州方面，根据广州市国土资源和房屋管理局的统计数据，2009年2月，广州市十区房屋交易登记10019宗，同比增加33.9%，交易登记面积102.53万平方米，同比增加19.2%，交易登记金额68.61亿元，同比增加32.5%。

　　消费者信心有所恢复

　　房地产市场之所以出现成交放量的趋势，在于消费者信心有所恢复，而促使消费者信心恢复一方面是中央和地方新出台的各类政策直接刺激房地产市场，减税、降息等政策释放出一部分需求。2008年12月17日召开的国务院常务会议提出了加强保障性住房建设、放宽二套房贷、减免二手房交易营业税、为实力房地产企业提供融资支持等意见，鼓励普通商品住房消费，为扩大内需稳定房地产市场；20日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出促进房地产市场健康发展的六条措施，国家对房地产市场的宏观调控发生明显变化。除此之外，各地方也纷纷出台有利于刺激住房销售的利好政策，这些政策都对楼市产生了一定程度上的积极影响。

　　另一方面是一些开发商顺应市场形势，开始采取主动降价促销的营销策略，而且有的楼盘促销力度很大，达到了购房者的心理价位，调动了购房者的积极性。以北京为例，目前开发商的促销方式已经从遮遮掩掩地“推特价房”吸引客户，完全转变为大大方方地“下调房价”，新开盘项目普遍采取低价入市策略。目前在售楼盘均价比去年最高销售价格普遍下降了10%以上，部分楼盘降价幅度在30%以上。一些知名开发商采取的降价促销措施具有明显的示范效应，促使越来越多的开发商加入降价的行列，一些位置好、品质高的楼盘通过降价促销达到了快速回笼资金的目的。

　　政策鼓励以及房价下跌，是导致楼市成交量放大最直接的因素，在未来一段时间内，这两方面的推动因素能否继续起作用，将直接决定成交量能否继续放大。

　　成交量能否持续放大有待观察

　　虽然国家出台的一系列“刺激需求、促进增长”的经济政策对恢复房地产市场信心有重要的作用，将缩短房价下调的周期，使得前期降价起步早、幅度大的一些城市楼市成交量出现比较明显的增长，但是由于国际金融危机冲击实体经济的影响不断加深，我国一些行业受到的冲击较大，受外向型企业破产倒闭、裁员减薪的影响和预期，住房需求不会出现明显增长。

　　此外，从房地产自身来看，房地产行业属于对资金高度依赖型的行业，这使其具有明显的周期性特征，对宏观经济运行环境依赖很大。如果宏观经济短期内没有显性好转，房地产市场还将受到较大影响，而就目前的情形来看，国内外经济走势尚不明朗，房地产行业也不能就此认为将走出低谷。

　　就房地产行业调整的一般规律来说，其调整周期需要经历成交缩量——房价滞涨、下跌——成交放量——房价上涨的过程，目前重点城市成交量延续放大的趋势，甚至某些区域个别楼盘还出现了涨价的现象，但是就整体来说，并没有出现房价上涨的迹象，目前的成交量放大是伴随房价下跌而出现的，能不能持续下去还有待接受市场进一步考验。

　　不过，虽然目前的政策都只具短期效应，成交量能否持续放大也还有待观察，但房地产市场企稳的迹象已经开始显现。从经验上看，深圳房地产市场走向可以作为领先3至6个月的先行指标参考，如果深圳房地产市场在未来3至6个月内企稳，则全国房地产市场有望于6至9个月后企稳。