土地市场开闸：地方政府试探开发商底线

　　楼市成交量的连续回升，让坐待土地财政的地方政府有些蠢蠢欲动了。

　　3月中旬，成都国土资源局公告称将于近期公开拍卖四宗住宅用地使用权，这也是成都市场发布的2009年首次土地拍卖预告。进入2008年10月份以来，全国土地市场鲜有住宅土地成交记录。

　　此前整个2月份成都楼市成交商品房186万平方米，创下15个月来的新高。那么此时，成都土地市场公开拍地，会否迎来破冰机会呢？

　　试水温

　　“这次成都推出的四幅地块均在开发热点区域内，这样的地块在2007年属抢手货，但现在的土地市场很难说会有什么样的结局。”成都天爱地产顾问机构总经理何欣最近几天和当地多家开发商私下探讨发现，他们拿地热情并不高。

　　住宅类用地的拍卖与楼市的景气度密切相关，“楼市销售委靡，开发商不敢拿地，地方政府也难以推地；楼市成交趋旺，政府推地才有一定把握。”何欣说。

　　记者注意到一个细节，此次成都推地并未像往常一样注明公开拍卖时间。对此，成都市国土局办公室主任夏超解释说，“这只是预公告，并不一定会在今年拍卖。”他称此次推出公拍只为招商引资，且拍卖底价预期与2008年同期差别不大，每亩起价预计在500万元左右。

　　当地政府对拍卖时机的遮掩，让市场有了更多的揣测空间。从2008年11月开始，成都楼市持续活跃，2009年2月住宅成交量更是达到调整期来的峰值，“也许在政府看来楼市已经稳中现暖，如果土地市场也开始成交活跃的话，房地产的回暖就更有说服力了。”有机构人士如是分析。

　　土地财政一度被不少地方政府视为第一财政收入，全国工商联调研提案显示，全国土地成本占到开发成本的49%以上。2008年房产投资下滑严重，大部分城市土地拍卖价格下降了一半以上，显然极大地影响了地方财力。而进入2009年一季度，土地市场更显低迷。武汉2月底推出9幅小型地块试水市场，全部底价成交，但其中5幅属工业用地，其余皆是商业或综合用地。

　　那么以新政刺激楼市成交回暖，再行顺势推地带动土地成交回暖，地方政府能否如愿呢？

　　“以我们了解的情况来看，本土开发商大多靠这几个月较高的成交量才渡过了最困难的时刻，靠卖楼回收的几亿元现金短时间内还不会再行拿地。”一位成都本土知名开发商负责人告诉《中国经营报》记者，那些身家厚实的国资和港资开发商也难对这类20来亩的小地块产生兴趣。他的理由是“没有时间表的拍卖说明大家都还没有十足的信心”。

　　盘存量

　　面对不确定的市场，地方政府急于用小块土地试探开发商，然而，如何促使已拍土地尽快开工，减少土地存量的后遗症已经成为地方政府的一块心病。

　　“地方政府靠改变供地策略，减少推地计划并未减少土地积压现象。现今开发商在售楼盘大多是2007年以前取得的土地。”上述成都开发商告诉记者，在以销定产的策略下，大多开发商难以真正下手新增土地。

　　按照星彦地产的统计报告显示，在2007年成都主城区成交的103宗商住用地中，尚有64%的地块尚未启动；而2008年成都市成交土地虽有大幅下降，但总量仍达16430亩。

　　与此同时，国土资源部已经要求各地于2009年3月1日前完成2009年的土地供地申报计划，而未完成2007年供地计划的地区不得申报2009年用地计划；2008年用地计划没有完成的城市，则相应减少2009年申报指标。

　　众多迟迟未能动工的项目让地方政府心急如焚。此间，包括上海、北京、广州纷纷对地价款采取措施，予以优惠，几地的土地招商部门还专门召集开发商参加土地推荐会，向开发商征询起拍价格，以免流标。

　　记者了解到，成都温江区房管部门近期召集该区域21家开发商紧急商讨对策。“加强对区域形象进行整体推广，促进各项目尽快开工，会上讨论了两种方案，每家开发商将为此支付3万或6万元推广费用。”知情人士告诉记者，与会开发商分歧仍然较大。对此温江区国土局相关人士对记者予以否认。

　　不过，仍有当地开发商明确地对记者表示，政府部门已多次就尽快动工一事下过催促令。“但一方面市场状况并不乐观，另一方面即使动工，工期多长政府也难以严格把控。”他说。

　　待机会

　　地方政府的这种矛盾心态，即使身陷其中的开发商也难以捉摸。

　　上述开发商向记者抱怨：地方政府的救市政策也表明了可以延缓工期，集中抓好销售，大家共度时艰，现在成交量刚刚有一定攀升就希望开发商加大开工，加快购地。“这不是把卖楼的钱又挤到财政的荷包中了吗？”

　　对拿地和开工节奏的谨慎，成了开发商的共识。

　　在刚刚进行的万科(000002.SZ)2008年业绩说明会上，万科新闻发言人肖莉称，2009年万科在拿地上仍奉行“精挑细选、把握机会”，不排除多采用并购的手法新增土地。但万科总裁郁亮表示，腾出了上百亿元资金的万科一直在等并购的机会，“但因各地救助政策使得本应出现的并购机会并未大量出现。”

　　在这次业绩说明会前不久，郁亮刚刚去了趟重庆。“但不管是和几家开发商的商谈还是和当地政府的沟通，在拿地上进展不大。”重庆万科的人士对记者透露。

　　“现在的问题是大型开发商热衷于靠并购项目拿地，而中小开发商坚持现金为王，真正到了公开的土地市场，结局也许并不是土地主管部门所想看到的。”何欣认为，既然地方政府的楼市新政给了大部分开发商以喘息的机会，且已推动楼市成交量的显著上升，何不进一步采取措施加大推动楼市成交市场活跃度，等待开发商有了更多的“余力”，再求土地市场回暖呢？“楼市成交量没有真正持续回暖的情况下，2009年的土地市场不会有明显好转。”何欣预计。