广深楼市合谋涨价

　　编者按：在种种因素的作用下，全国不少地方似乎开始悄悄出现了房价小幅回暖的局面。然而二三月份这一量价齐升的“小阳春”应该只是前期各种政策因素利好以及开发商降价促销下刚性需求的部分释放。然而，已经有不少地方政府急于再推土地，试探开发商的承受能力，开发商则开始合谋，希望通过这一轮逆势涨价让消费者陷入“买涨不买跌”的氛围。

　　憋气许久的广深楼市终于有了“扬眉吐气”之日。

　　从2006年、2007年的领涨到2008年的领跌，广深市场一直立于全国楼市的“潮头”。这一次当然也不例外。

　　连续两个月“小阳春”的暖阳下，开发商逐渐从降价的惯性中回过神来，涨价成为他们热议的话题，试探性调价有愈演愈烈之势。

　　伺机涨价

　　“不是一直都说市场氛围吗？现在的氛围就是涨价。”广州一家房企的营销总监笑着告诉《中国经营报》记者，虽然开发商嘴上不说，但是实际动作已经暗暗展开。

　　广州最为直观的涨价典型无疑是保利中环广场和光大水岸榕城。中环广场在2008年年底推出后，300多套单位很快消化完毕，此次推出二期，均价已由一期的19000元/平方米上涨500元/平方米；2009年首个日光盘水岸榕城将二期的均价提升800元/平方米，涨幅在8%左右。

　　深圳则以万科为代表。屡言屡中的“预言家”王石在香港业绩会上强调“珠三角楼市已基本触底”，万科也用实际行动支撑这一论调。深圳金域华府带精装修1.3万元/平方米，这比该盘年前首次开盘1万～1.2万元/平方米的报价已经高出1000多元。周边楼盘顺势跟风，多有800元/平方米以上的涨幅。

　　“这都是明显的硬性涨价，”上述营销总监称，硬性涨价多是开发商前期销售不错，又有大量储客存在的情况下，推高后期楼盘售价，“低开高走”。而这些高出的部分幅度并不大，“从储客意向中提取这个幅度，他们对上涨的价格不反感，能接受。”

　　隐性涨价则成为另一股暗流。一方面，开发商收回持续已久的折扣促销，“实价”卖楼。另一方面，开发商或推出“楼王”单位，或加码装修标准，趁机提价。比如合景泰富在珠江新城的项目“领峰”，价格由1.8万～1.9万元/平方米提升至2.5万～3万元/平方米，不过装修标准也由原来的每平方米4800元提高到10000元。

　　最近记者踩盘发现，涨价有从“试水”到全面铺开的趋势。珠江新城一直陷入“价量停滞”的怪圈，如今普遍涨价千元以上，而2008年一直主跌的郊区楼盘则稳住价格，花都、番禺部分楼盘酝酿提价。据某网站的抽样调查统计显示，“粤15条”出台一周，深圳58%主流楼盘都在涨价。

　　深圳德思勤投资咨询有限公司副总经理徐治政分析称，开发商不愿错过如今的“小阳春”，涨价还在造势期，但是谁也不敢轻言带头涨价，“暗升”仍会持续。

　　底气何在？

　　虽然开发商的涨价有些遮遮掩掩，然而与2008年苦着脸降价相比，如今至少有了喊价的底气。

　　“首先在于楼市基本面有所变化。”保利地产(21.59,-1.00,-4.43%)代理市场部总经理吴定金分析，广深率先降价，前期价格调整到位，目前处于阶段性底部。而政策上的减税、降息、降首付，开发商主推中小户型降低总价，一定程度降低了购房门槛，这些都为1月、2月楼市的热销势头奠定了基础。

　　开发商们担心的销售量也有了明显的提升。据深圳市国土局数据显示，今年前两个月，深圳市新房销售面积为97.76万平方米，同比大增174.46%，二手房的销量也出现了翻倍增长。而广州市国土房管局最近发布2月广州楼市成交数据显示，一手住宅成交量为47万平方米，连续3个月销售量持平，这是自广州楼市调整以来首度出现。

　　吴定金告诉记者，开年两个月的流动性充裕是楼市回暖的支撑点。银行信贷发放量大，1月放贷1.62万亿元，2月放贷1.07万亿元，是楼市成交背后的资金支柱。而近期股市渐渐回暖，部分获利者选择将股市盈利投入楼市，这在2008年是极其少见的。

　　记者与多家房地产企业接触时发现，经过去年年底和今年年初的降价抛盘，开发商的资金压力有所缓解，应结账的账款基本厘清，所以不再急迫于销售回款。何况，以往本为淡市的一季度销售出奇得好，远远超出年初制定的计划，开发商们资金压力和心理压力都大减。

　　大手笔救市的“粤15条”被认为也是促成开发商此轮涨价的直接因素，然而奇怪的是，记者在咨询各楼盘涨价原因时，开发商均否认涨价源于“粤15条”，他们更强调市场已经转暖。

　　“现在情况好了，当然要搏一把。都在说地产商不该涨价，会让大好形势转坏，”珠江地产一位销售人员摊了摊手，“市场已经很坏了，还能坏到哪里去？”

　　在他看来，原本春节到清明节前都是一年中楼市销售淡季，今年难得出现逆势回暖，地产商更应该抓住机会博一把。

　　市场隐忧

　　价格已经成为开发商不能承受之重，国土局数据显示，深圳1月和2月的均价分别为每平方米11459元和每平方米10770元，同比分别下降24%、34%，广州成交均价则在2月降至8011元/平方米，同比下降13.9%，成为楼价调整以来的最低点。

　　销量和价格是开发商判断市场的准绳，成交量稍有起色，开发商便将重点放在涉及企业利润的价格上。

　　“回暖成交是政府制定‘粤15条’政策的目的，价格能否回调，要看市场自身的适应。”一位参与了广东省救市政策的地产人士向记者表示，国土局一直在监控开发商的存货量，广深今年都有将近10万套的积存压力，“政府担心开发商撑不住而出现烂尾，所以重在刺激消费和放缓开发商资金支出，目的都在保开发商资金。”

　　该人士提供给记者的监控数据显示，2月份广州新增供应量1202套，而总成交套数为7692套，截至日前，广州未销售套数约在7万套，虽然仍供大于求，但是存货消化进展不错。

　　开发商急吼吼涨价的态度则让市场再现隐忧。一方面，市场销售转好，部分不准备推货的开发商会提前推货，加大市场供应量；另一方面，开发商所持的“买涨不买跌”理念在刚性需求为主的市场中是否奏效，还是未知数。一旦“博”不成功，引起购房者的再度观望，供需比再度扩大，市场或将进入下一个“冰冻期”。

　　中原地产研究中心监控万科、富力等10家上市房企2月销售情况显示，这些企业2月销量环比增加38%，远低于同期8大主要城市环比50.7%的增速。中原地产研究中心分析称，由于近期融资渠道放宽，标杆房企降价动力不足。而2月众房企7%的价格涨幅，正是销量未能有明显突破的原因所在。

　　“目前显然不是涨价的最佳时机。”广州资深地产人士韩世同认为，开发商不愿承认如今销售畅旺是前期降价促销的结果，反而为烘托短期的“牛市”场面逆势涨价，“显然是不智的行为”。