商品房空置率再创新高 上海政府频繁"团购"救市

　　观望之势尚未尽数散开，上海商品房空置纪录却被节节突破。

　　上海市统计局3月20日公布的数据显示，由于2008年以来楼市销售面积明显回落，截止至2009年2月末，上海商品房空置面积已达到创纪录的1211.75万平方米。

　　本报记者从上海市政府某部门获得的权威数据，在2008年12月末时，沪商品房空置面积接近1100万平方米的历史最高记录，空置面积同比增长48.4%，增幅高出全国平均水平26.6个百分点。其中住宅空置面积同比增长82.3%，高出全国平均水平50个百分点。

　　2个月后，纪录被刷新。

　　此前多年并不尖锐的供需对峙，让上海在2008年之初，累积了735.46万平方米的商品房空置量。但2008年楼市供求关系突变，与当下的1211万平方米相比，一年多，上海空置率迅速翻了接近一倍。

　　值得注意的是，已公布的《上海市2009年住房建设计划》显示，年内，上海在建及新开工商品住房建设项目，预计预售标准面积约2400万平方米。加上累积的空置面积，上海今年待售商品房超3600万平方米。

　　上海官方网上房地产的统计，2008年商品住宅预售登记面积较去年下降了42%，为1560万平方米，按这静态速度，上海消化今年待售商品房，约计需27个月。

　　需注意的是，托底在向房地产上游突围，区县房地产公司亦出没于该区土地市场出让之中。

　　对此，摩根士丹利中国策略师娄刚对本报表示：“按眼下的商品房囤积量来看，政府及地产商只有一个办法可以刺激刚性需求，那就是想方设法让房价降到位，其余方式值得商榷。”

　　政府加紧托市

　　上海市一位房地产开发商告诉记者，面对居高不下的空置率，政府在1、2月低谷之时，开始采取真正的托市措施。

　　“包括黄浦、静安、徐汇、浦东新区等各个区政府，对区内的国资房地产公司存量房进行了一次集中‘清理’。”据透露，清理的途径十分单一，即让区内关联的国有企业进行购买。

　　“尚且不知道政府在团购后的具体意图，但这是政府引导下与市场进行的对抗行为，救得了一时的空置量，对楼市市场走向并无多大帮助。”该人士表示。

　　事实上在2008年年底，浦东政府就开始采取过类似的托市举措，即团购区内存量房。

　　2008年11月22日，陆家嘴集团与上海中星集团举行了购房签约仪式。3天后，陆家嘴集团以17918元/平方米的价格收购中星恬园的36套房产，总价约7800万元。其后又出资2.7亿元分3次团购了中星恬园的公寓，总计成交约180套。陆家嘴集团表示，此举是为储备人才公寓做准备。

　　同年12月，浦东楼盘被政府性公司“集中团购”现象层出不穷。易居房地产研究院提供给本报的数据显示，一手商品住宅“鼎鑫名流苑”，12月18日当天刚出售就被团购全部66套集资楼。而张江的阳光花城、张江名流豪庭及鼎鑫名流苑4个楼盘的绝大批房源也被团购。

　　上海社科院房地产研究中心教授顾建发对此表示，大批“团购”对市场推动不小，据其了解，相当一部分是被国有开发商团购下用作将来的人才公寓或保障性住房的。

　　摩根士丹利中国策略师娄刚则对此分析，如此高昂的楼价，与人才公寓的实际住宅需求情况并不吻合。“不会有那么多人才需居住如此高档的住宅。政府与市场角力的结果一定是政府吃亏，房价肯定要跌。

　　更为关键的是，上海区县政府对房地产的“托底”，已经伸至上游的土地出让市场。

　　本报从上海市规划和国土资源管理局获悉，据第6号和第7号土地成交结果显示，最引人瞩目的“静安区15号街坊交通枢纽综合项目地块(东块)”，被静安区国资系上海静安城建配套发展公司以7.4亿低价获得。

　　无独有偶，嘉定区徐行镇新漕河北侧、徐潘公路南侧地块，被嘉定区国资企业，上海市嘉定区房产经营(集团)有限公司以2.1亿摘下。需要注意是，这两幅成交地块，是上海今年鲜有成交的非工业性质建设用地。

　　开发商降价求生

　　上海统计局数据显示，1-2月，上海商品房销售面积为338.07万平方米，比去年同期下降了18.8%，降幅比1月减少24.3%，比去年全年减少19.1%。

　　而在进入3月时，上海楼市呈现一股“小阳春”现象。

　　易居中国提供的数据显示，3月份第2周，沪商品住宅成交量回到了2007年10月份的市场高峰水平，全市共成交商品住宅32.38万平方米，环比上升38.3%。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对本报表示，此前成交量上涨，主要是由于3月12日至15日的春季房展促成。此前观望的刚性需求，在房展会进行了09年的第一波释放。

　　据春季房展主办方统计的数据，4个展览日，近13万客流参加展会。房展会总意向交易金额2亿元，而现场成交总交易额1.2亿元。陆骑麟分析，成交的背后是开发商的促销所致。

　　23日，易居中国再次向本报提供了3月份第2周统计数据，在3月16日-22日，商品房成交量65.85万平方米，环比增幅再次拉高18%。与此相对应的是，成交均价为9787元/平方米，环比下跌240元，跌幅2.39%。

　　“之前上海各开发商手上积压的房源和土地都超负荷，总体供应压力巨大，随着了新一轮的推盘计划的启动，降价势在必行。”易居中国分析师薛建雄对本报表示。

　　“上海现在许多高档楼盘降价幅度较大，去年底上市的世茂滨江花园5号楼，网上报价是7.5万元/平方米，3月份成交的11套房源均价仅3.6万；前期报价达5.7万/平方米的经典茂名公寓，3月成交的13套房源价格仅3.6万；古北国际花园也从3.2万跌到2.7万。”

　　薛建雄认为，这些楼盘的价格开始进行理性回归。

　　娄刚对本报表示：“房价如果要跌，不会只跌3%或5%，过去一年就涨30%-50%，只跌这么一点不足以说明问题，房价还需要降到位。”

　　娄刚进一步分析，从目前并不乐观的经济形势看，一方面国内购房群体的经济实力是在下降，而国际方面，海外游资原本日子就不好过，随着人民币已经完成了大幅升值过程，来中国一线城市投资楼市的故事已经讲完。

　　“谁都说不准降多少才叫到位，只有让老百姓都去买房子才是一个衡量标准，政府以及开发商需要找准一个房价的平衡点。”娄刚如是说。