七城市楼市“回暖”是与非 万科:再不买就“收官”(图)

　　3月16日，据中国住房与城乡建设部数据表明，前两个月全国住房成交量同比增长6.1%。2008年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现成效，未来一段时间对房地产市场的政策仍定位于观察期，相关政策将不会有大的调整。据悉，此次调研对全国30多个大中城市进行实地踩盘和调查，时间达一个月。中新社发韩玉洪 摄

　　入春以来，楼市交易活跃、土地成交回升的消息频现，部分开发商甚至悄然提价……房地产市场是不是真的开始回暖了？3月21-24日，中国证券报记者兵分七路，对北京、上海、深圳、广州、武汉、杭州和重庆等七大城市房地产市场进行了实地调研。

　　回暖不等于大幅提价

　　来自中国指数研究院的数据显示，2月份30个重点监测的大中城市中，24个城市的成交量同比均大幅上涨，多数城市的月成交量超过2008年的月均成交量，房地产市场回暖已经成为普遍现象。

　　值得注意的是，借楼市回暖的机会，北京、深圳、广州、福州等重点城市的多数楼盘出现了提价苗头，北京有的楼盘提价幅度高达3000元/平方米以上。

　　全国房地产市场的回暖，很大程度上要归功于首次置业和改善型置业等“刚性需求”的释放，而这些需求对房价非常敏感。许多业内人士担心，在居民收入预期不明朗、房价收入比仍然偏高的现实环境下，部分楼盘提价可能会令成交量反弹难以持续，不利于楼市的长期稳定发展。

　　房地产市场对价格的变化是比较敏感的，我们看到，区域市场并没有全部出现量价齐升的势头，而且，部分城市商品房成交量回升的代价就是均价下跌。根据渤海证券研究所的统计，3月的第三周，天津、重庆、福州等重点城市的商品房成交面积环比明显增长，但成交均价环比有所下降。

　　与部分重点城市商品房提价对应的是，成交面积并没有出现环比节节上升的势头。3月的第三周，北京的商品房成交面积虽同比大幅上升49.61%，但环比略有下降，并且已经连续两周环比下降；深圳的商品房成交均价环比上升9.59%，但成交面积却下降了10.70%。开发商在提价之前还是要看看市场脸色的。

　　当然，对于开发商提价的现象，也应具体问题具体分析。2008年是调整年，开发商积压了大量的存货需要消化，降价是必然的选择。存货压力减轻之后，适逢楼市的“小阳春”，开发商借机提价也有了底气。

　　保利、万科等开发商实力较强，没有资金链断裂的危险，在北京开发的楼盘多位于三环、四环附近，地段、户型、物业服务较好，在定价博弈中拥有一定的话语权，地产市场回暖时适当提价并不奇怪。

　　但是，一些资产负债率高、融资能力差、存货在总资产中比例较高的开发商，大幅提价则不是明智之举，如果购房者不认可提价，房子砸在手里的滋味并不好受。如果这些楼盘的地段又不具有特别的优势，那么提价就更有浑水摸鱼之嫌。

　　许多业内人士指出，只有改善型置业乃至投资型置业活跃起来，接上“首次置业”的班，房地产市场才能够继续回暖下去。但是，“改善型普通自住房”至今没有可操作的细则出台，人均居住面积低于平均水平的居民往往买不起“改善型普通自住房”，对购买二套房的贷款限制也没有完全放开，而且低利率水平不可能长期不变。因此，改善型置业和投资型置业能否撑起房地产市场的持续繁荣，仍然有待观察。 (来源：中国证券报)