随着楼市成交回暖的消息不绝于耳，地产股的股价也随之不断走高，但地价的下滑却是无法回避的隐患。在2009年，刚刚从楼市寒冬中走出的开发商，又会否由于前两年“激进”拿地而带来的“倒春寒”？
存货跌价吞噬利润 根据中原地产对上海、北京、深圳等12个城市的土地市场进行的最新监测结果显示，国内住宅用地价格已大幅下跌，平均成交价在2月又创新低，仅1200多元/平方米，比过去12个月的平均价格低17%。
中原地产分析师宋莉表示，目前的土地价格已较上一年跌了近三成。
在2008年的年报中，虽然众多大型开发商在苦战之下，降价回笼以维持资金链健康，但来之不易的利润，有不少被2007年的“地王”项目吞噬。
根据Wind资讯统计，截至本月10日，25家已公布年报的房地产企业2008年资产减值损失达20.02亿元，是2007年资产减值损失的12.8倍，占2008年净利润总和的17.3%。他们地产公司计提的资产减值损失主要是存货跌价准备。
申银万国24日发布的研究数据也显示，在内地各主要行业中，截至去年底房地产业的存货最多，约2283.42亿元。如果随着楼价地价进一步下行，这些地产上市公司庞大的存货产生资产减值的风险可能进一步增大。
以
万科(000002.SZ)为例，2008年计提的存货跌价约12亿元，考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元。这使它的纯利润率从2008年中期的12%左右，下降到2008年末的10.43%左右。
保利地产(600048.SH)2008年实现净利润22.38亿元，计提2.99亿元的存货跌价准备。这一数字几乎占它计提前纯利的10%。广发证券地产分析员花长劲表示，保利地产的营业总收入继续保持高增长，同比增长91.24%，但利润总额增幅仅为67.42%，明显低于2007年。这主要由当年投资收益大幅减少及资产减值损失大幅增加所致。
除了保利地产和万科，
陆家嘴(600663.SH)也披露公司计提了近4.2亿元的存货跌价准备。
即使是没有购买地王、收益稳定的收租型地产股也难逃存货跌价的大潮。陆家嘴在年报中披露公司计提了近4.2亿元的存货跌价准备，而它2008年的纯利只有8.86亿元。该公司表示存货跌价准备是2007年账面上延续的财务余额。
不再增加减值计提？ “存货计提某种程度上只能理解为"会计上的处理"，在年报中，它反映的只是房企针对当时项目周边的楼价地价情况，如果楼价地价还出现波动，那么也不排除未来这些地产公司还会对某些地区进行进一步的存货跌价计提准备。”花长劲对《第一财经日报》表示。
不过他表示，相对来说，在去年四季度，很多上市房企已经针对当时的市场情况进行了比较充分的计提，一季度在楼市回暖的情况下，房企存货跌价计提的数字继续环比增长的可能性不大。“但是楼价下降明显的地区，肯定还要继续进行计提的。”
从年报来看，万科计提存货跌价准备的城市包括福州、广州、上海、天津、无锡、北京、武汉、成都、南京9个城市。其中，价值下跌最多的前三位依次是约2.16亿元的成都金色领域、约1.69亿元的南京金域蓝湾和约1.52亿元的福州金域榕郡。而成都和南京各有3个项目都计提了存货跌价，其总值分别约3.3亿元和3.1亿元。
以南京为例，万科存货“跌价”最多的是金域蓝湾项目。它是万科在2007年7月26日，通过117轮竞拍以超出底价3倍的价格约17.85亿元拿下，其楼面地价每平方米高达3278元。但是在今年的3月3日，南京万科金域蓝湾的附近一幅地块以2000元/平方米的楼面地价拍卖却出现流标，它的价格比万科金域蓝湾的地价还便宜四成。
万科在去年三季度对这一项目进行了存货跌价准备计提约1.69亿元，只相当于跌价9%左右。
在2008年成功将平均地价同比降低了近50%的龙头股保利地产可能也存在类似的头痛问题。保利地产于2007年9月11日以42亿元夺得两幅广州金沙洲地王，其楼面地价分别为8769元/平方米和8112元/平方米。但是目前该区的商品房价格已基本回落到6500元～7000元/平方米左右。即使相比保利地产的地价也有最少20%的落差。保利地产只是针对存货跌价计提了2.99亿元的准备，其幅度约7%。
在万科年报的业绩说明会上，万科总裁郁亮曾对《第一财经日报》表示，他曾对福州分公司发话：“这块地王项目反正赚不到一分钱，如果找不到办法盈利，我决定养猪！养猪还能挣点租金回来，等到下一个高潮再开发。”
(来源：第一财经日报)
(责任编辑：钟慧)
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