成都楼市近触底 供过于求埋隐忧

　　编者按：

　　遍及全国的楼市回暖似乎难以缓解二线城市过去几年市场过度发展所积压的问题。成都楼市虽然在地震及经济的双重压力下，已重现回暖迹象，但今年住宅供应量将达去年成交量2.5倍的数字让人对后市无法乐观。

而去年最早出现退地的福州市，在市场成交回暖的情况下，土地出让市场仍然一片清淡。而这些，仅仅是众多楼市回暖表象下已显现的部分“隐忧”而已，但这已足够提醒市场各方：千万别高兴得太早！

　　商品房成交量连续5个月环比上涨，使得遭遇地震和产业自身调整的成都楼市出现了触底回暖的迹象。四川中原地产最新研究报告显示，2009年一季度，成都主城区商品房成交面积268.11万平方米，环比上涨48.96%，成交套数31145套，环比上涨40.30%。这已经是成交量连续5个月环比上涨。

　　成交活跃显示触底迹象

　　中原地产认为，从数据可以看到有置业需求的消费者是大量存在的，不过被过高的房价和观望的心理所抑制，其购买力无法得到有效释放。经过了去年第四季度政策的刺激与价格的调整后，一些消费者心目中的“阶段性”低点出现，纷纷开始介入楼市进行置业，成交量开始上扬。

　　四川中原地产住宅部总监冷泉颐接受CBN记者采访时表示，最近成交量回升，整体增长速度是明显的，这是市场回暖的信号，但是长时间保持还需要观察。他同时认为，如果保持现在的成交量，房价将没有下降的空间，消费者看到了房地产市场的信心，也看到了市场的低位。

　　成都市工商联副会长、成都丰德企业发展（集团）公司董事长许晓舟则认为，“这个变化有一个前提，是成都市的相当部分开发商做了降价，使得房价比较好地适合了需求。”

　　今年2月初的成都市“两会”上，许晓舟接受CBN记者采访时就表示，成都目前在售商品房大多已没有营业利润，已有不少开发企业迫于资金紧张压力开始亏本卖房。

　　“现在的高层建筑，除了土地之外，建设、管理、财务、销售费用，包括营业税，平均成本3000元/平方米左右。”许晓舟告诉记者，而2007年成都市主城区开放用地成交平均价格达到842万元/亩，平均楼面地价2831.47元/平方米，2006年的在1800元/平方米左右。

　　“现在三环路周围的房子在5000元/平方米上下，那么以1800元/平方米拿地的就没有利润了，以2800元/平方米拿地的就亏损了。”

　　许晓舟认为，连续5个月成交量上涨的势头如果再持续，可能就是触底回升了。北京科技大学管理学院赵晓教授日前在接受成都媒体采访时也表示，目前看来，成都楼市回暖程度高于全国楼市水平，而在全国范围内，成都楼市的回暖都表现得更早、更持久。

　　提价只是一厢情愿

　　不过，虽然业内人士大多认为目前的房价已经触底，但是成都楼市的供需关系仍然没有改变，回升还难以预测。许晓舟预计，2009年住宅总供应量达1500多万平方米，商品房的销售压力将更加凸显。

　　中原地产的统计显示，即使是楼市最火的2007年，成都市一手住宅的成交量也不足1100万平方米，2008年更是直接下跌45.5%至近600万平方米，这意味着，今年一手住宅的供应量将是去年成交量的2.5倍。

　　另外，土地价格大幅下跌也是一个重要的原因。许晓舟说，2006年成都市主城区开放用地成交的平均楼面地价在1800元/平方米左右，2007年为2800元/平方米左右，2008年上半年为2231元/平方米，下半年又降至1300元/平方米左右。

　　市场的回暖迹象已促使一些楼盘提价。四川中原地产的报告显示，第一季度主城区大多数区域的项目均价环比都出现上升，平均涨幅为2.27%，价格的上调大多集中在2~3月。

　　中原地产认为，出现价格上调的根本原因则是这轮小阳春行情的不期而遇。由于多重利好因素的叠加，打破了购房者的观望情绪，让开发商在市场上实现了阶段性的强势地位。当定价的主动权回归开发商后，部分楼盘出现了上涨的态势。他们同时预计，未来在这股暖流的刺激下，市场价格还有继续上调的可能性。但涨价之后的市场如何变化，仍需要进一步观察。

　　冷泉颐则认为，按照目前供需形势，提价是一厢情愿的，尽管增长强劲，但仍是供给大于需求。一些楼盘只是进行微调，这是正常的，“假如价格整体抬高是不可能的”。

　　许晓舟强调，触底回升不能寄希望于价格的回升，而是量的回升。一些楼盘小幅度提价，是因为原来降价幅度深，从亏损无利的情况下提价。“政府和开发商都不希望回升到原来的情况，反弹首先关注量，不应过于追求价格”。他认为，如果成交量稳定增长，开发商以低价迎合市场就可以走出困境。