开发商亟须土地换仓下一轮拿地潮来临？ -搜狐财经

　　本报记者敖虹北京报道

　　房地产上市公司年报陆续公布，“不差钱”反成了不少公司的状态。

　　记者采访发现，由于2007年高价拿的地将陆续结算入今年和明年的业绩，上市公司普遍面临毛利率下降风险，通过“土地换仓”策略平衡盈利可能成为越来越多公司的选择。

　　3月31日，绿地集团与嘉定区签署战略合作协议，合作项目总占地面积约地产1050亩，总建筑面积约150万平方米，总投资约100亿元。绿地集团这一投资举动似乎是某种验证。

　　一批开发商手握重金

　　“好的上市公司不差钱，差的是利润和好项目，虽然他们具备投资实力。”金地集团总裁张华纲告诉本报记者。

　　这从已公布年报的上市公司负债水平和现金持有量已能看出端倪，一线开发商手握重金，完全具备继续投资实力。

　　万科A(000002.SZ)截至本报告期末，资产负债率为67.44%、净负债率为33.05%，在同行业中处于较低水平；保利地产(600048)报告期内的经营业绩居于行业前列。截至报告期末，现金储备已达55亿元，而2008年销售金额205亿元，其中41亿元在2009年初陆续回笼，即2009年初的实际现金额为95.7亿元。

　　“经过2008年全年开发商销售策略的调整，行业领头企业通过低价出货，迅速回笼了资金，降低了企业的负债水平，同时也持有了大量的现金，具备很强的投资能力。资本永远会寻找投资和盈利的机会而不会闲置，投资重新成了一部分开发商要思考的问题。”重庆东金证券分析师李纲说。

　　李纲认为，中国的房地产企业由于资本性质，融资成本，融资周期等等的制约，普遍还是对资金高周转的需求超过了高盈利。所以，上市公司2008年年底，以及2009年一季度手中的现金余额让他们面临很大的资金周转压力，这些资金需要寻找投资载体。

　　土地换仓平衡盈利

　　但记者也从年报中注意到，由于2007年上市公司购买了大量的高价土地，其预期结算利润受到巨大影响。

　　万科年报显示，公司营业收入上升而净利润却在下降，主要是2008年公司结算均价与2007年基本持平，但单方结算成本却增加290元，其中单方土地成本增加244元，也就是说土地成本提高导致了2008年结算毛利率由2007年的30.5%下降至28.15%，同比下降2.34个百分点。

　　2007年，万科新增土地的楼面地价约为3500元/平方米，以两年开发周期算，该土地储备将在2009年进入结算期，销售价格的回落与土地成本的上升，预示着公司毛利率还可能下滑，而这也是行业未来盈利能力下降的缩影。

　　万科也在年报中坦陈“当年高价获取的土地，至少数年之内，恐怕不要说超额收益，甚至连获得社会平均收益水平都变得艰难”。

　　而从售价上看，万科在2009年1-2月的均价下降到7572元/平方米，比去年的销售均价下降12%，这也将对其毛利率形成进一步压力。

　　在亢奋的2007年，保利、中海、金地、北辰实业、富力地产等不少企业都拿了高价地。在土地价格出现了远高于房价的大幅上涨，下半年更达到历史的顶峰的情况下，企业除非完全停止购地，否则购入的一定是高价土地。

　　根据Wind资讯统计，截至3月10日，25家已公布年报的房地产企业2008年资产减值损失达20.02亿元，是2007年资产减值损失的12.8倍，占2008年净利润总和的17.3%。地产公司计提的资产减值损失主要是存货跌价准备。

　　保利地产在业绩绝对数据增长的背后，付出的代价却是销售均价同比下降7%为7935元，毛利率40.80%虽然较2007年的38.50%仍有上升，但相对2008年三季度的49.24%，则下降了8.44个百分点。这主要也是由于公司土地开发成本上升造成的，预计高昂的土地成本还会继续影响公司的毛利率，这种情况也将会持续到2009年底。可见，保利正在为前两年高价位拿地买单。

　　“前一轮，尤其是2007年拿下的土地价格的确普遍偏高，高昂的土地成本一定会表现在今年和明年的结算利润上，这会严重的影响开发商的盈利水平，开发商必须要寻找解决的办法。”张华纲说。

　　一位不愿意透露姓名的某品牌开发商也向记者透露，受公司2007年拿下的高价地项目利润极低的影响，公司整体毛利率被高价地项目大幅拉低，相比去年的毛利率水平，今年的毛利率下降幅度超过10%。

　　他认为，尽快把手中的存货出清，同时购进新的土地应是很多目前具备投资实力的开发商首先考虑的策略。因为高价地和新拿的低价地同步开发，毛利率才会得到平衡，从而保证公司的整体利润水平。

　　市场分析人士认为，寻求土地换仓的房地产企业一般具有两个特征。第一，近两年的盈利能力在下降，即净利润率下降。此外，由于2007年获得的高价地或“天价”地土地成本较高，毛利水平走低。为了寻求现金的迅速回笼，企业降低销售价格而使项目迅速出清，导致总货值降低，进而也影响了项目的盈利能力。这使得企业有在市场调整时期实现土地换仓的需求的主观意愿。第二，企业的财务状况相对稳健，现金储备相对同行业水平较高，所具有的投资能力较强。这是促使土地换仓的客观因素。

　　新一轮拿地高潮在即？

　　数据显示，1-2 月，房地产开发投资同比仅增长1%，而去年同期增速为33%，下滑迅猛。国房景气指数连续14 个月呈环比回落，2 月份跌至10年新低。1-2 月土地购置、开发面积及商品房新开工面积分别同比增长-30%、-16%和-15%。

　　“这些都表明销量回暖仍未能提振开发商对后市的信心，开发商买地及新开工意欲薄弱，战略收缩仍是主基调。”国信证券分析师方焱说。

　　根据中原地产对上海、北京、深圳等12个城市的土地市场进行的最新监测结果显示，国内住宅用地价格已大幅下跌，平均成交价在2月又创新低，仅1200多元/平方米，比过去12个月的平均价格低17%。

　　中原地产分析师宋莉表示，目前的土地价格已较上一年跌了近三成。

　　“今年应该是开发商发生重大转折，行业格局重新调整的一年。通过快速销售的开发商手中有钱，而今的土地市场交易并不活跃，这就意味着没有激烈的竞争，基于土地成本在房价中占有的重大比例，在这个阶段购进土地，即使2010年房价不会发生大的增长甚至是维持现在的水平，由于土地成本的大幅下降，开发商2011年2012年的盈利水平也会得到相当大的改善。”上述开发商补充道。