外债甚巨 恒大酝酿债务重组

　　本报记者 虞 天

　　实习记者 马鹏飞 广州报道

　　随着香港两家上市公司——亚洲铝业和中新地产由于无法偿还巨额债务面临清盘的境地，国内多家上市延期的房地产企业外债情况也被推到风头浪尖上。

　　由于项目采取低价策略销售，回款顺利，并成功引进战略投资者，业界盛传银行贷款与其他借款累计超过百亿人民币的恒大地产，结局又将如何？据一位投行人士透露，减息和债务展期将是最终的结果，而这期间，恒大和基金公司都会对这笔债务进行重组，“恒大机构投资者借款及利息应该有15亿—16亿美元”。

　　或以股份和土地抵债

　　让恒大松一口气的是，根据广东省政府救市15条，恒大员村地块40亿元的地价款可以名正言顺延期缴纳。据业内人士和投行人士的分析，恒大接下来最有可能采取的方式就是以股份和土地抵债来解决财政危机。

　　恒大如果被执行清盘，则首先要在国内通过法律途经申请，手续繁杂，因此，业内人士分析，“债主”一般不会采取这种方式，而是将债务重组。据上述关联人士透露，新世界地产通过郑裕彤名义，入股恒大土地的方式借债，“已经买了三四成的土地”。按照恒大公布的2007年的土地储备4580万平方米匡算，将可能有1800万平方米左右的土地作为债务抵偿划拨出去。最为典型的是，恒大御景半岛项目控股权转予易居房产。

　　根据恒大上市前公布的财务数据，截至2007年9月30日，恒大资产负债比已经超过了95％，总负债高达140．67亿港元。流动资产项目中，应收款项约达51亿港元，占总资产超三分之一。

　　据公开信息，美林等机构投资者与恒大签订了私募协议，约定恒大如果不能在2009年年中完成上市，将向机构投资者追加抵押1倍的股权，令机构投资者持股超过三分之二。如果恒大地产无法如期偿还贷款，机构投资者将对其展开债务重组。

　　业内人士认为，恒大在销售回款之后，会优先保障基金投资者的利益，偿还一部分债息。以参股形式参与恒大项目开发的新世界地产（0017.HK），将不会买断恒大的项目股份，只是采取投资合作的方式参与地块开发。

　　资金回笼保证持续开发

　　为了迅速回笼资金，恒大地产坚持实行低价策略。

　　据了解，恒大目前全国在售项目有51个，由于各地项目均号称以保本价格出售，回收也比较理想。2008年国庆黄金周，公司称已卖出近50亿元。近期，广州恒大就在南京、成都、重庆等地进行了新一轮的降价促销，吸引了不少购买者。恒大在南京的“金碧天下”，目前已改名为“君临天下”，2728元/平方米的销售均价，跌破了3月初2800元/平方米的价格。武汉恒大的“君临山水”也在降价。成都和重庆的部分新开楼盘也提供了8.5折的促销价。

　　为了加快项目销售速度，恒大旗下多个项目今年已经两度更名。恒大御景半岛花园春节前更名为恒大水岸，3月份又以恒大雍景湾面市；恒大山水城年初更名为恒大麓山小镇，3月份又以恒大山湖郡之名出现；恒大金碧天下也分别更名为恒大君临天下和恒大御水山城。

　　上市一再延后，恒大的销售回款对于外债而言，显然是杯水车薪，并且恒大需要不断将回收款项投入到新项目中去。“许家印还是想了很多办法的。”一位开发商如是评价，他举例，房企在资金困难的时候为了自保，往往会抛售优质项目和出让股份，甚至继续寻求私募基金。