潘石屹：市场回暖不取决于房价房地产需要长远规划-搜狐财经

　　博鳌亚洲论坛2009年年会于4月17日至19日在中国海南博鳌举行。以“经济危机与亚洲：挑战与展望”为主题，本届年会围绕新兴经济体如何应对金融危机而展开。搜狐财经在博鳌论坛现场采访了SOHO中国主席潘石屹。

搜狐财经专访SOHU中国主席潘石屹

　　市场是否真正回暖取决于成交量而不是房价

　　搜狐财经：经济危机发生以来，全国各地很多地方的房价都出现了下降。有不少人，包括一些专家和学者都认为中国的高房价时代即将结束，对于这种说法您怎么看？

潘石屹：判断房地产是否回暖，最重要是看成交量，如果说成交量很小，价格不管高还是低，都不能反应市场，单纯看价格没有意义。所以我们看成交量。今天温总理在报告中说，全中国的成交面积上涨了8.2%，我们看到的北京的成交的金额上涨了70%多。

这个速度还是非常快的。

至于房地产的价格我们一般都避开这个话题不提，因为不能真实的反应市场好坏。比如这个月在城市中心区北京二三环里面开了一个盘，整个的价格就起来了。如果是在城市边远的地方，通县、顺义、昌平开了一个盘，也可能是非常大的盘，如果这个月的销售规模大，整体的价格就下来了。从我们统计销售的情况看，上涨是百分之二点几，下跌也是百分之四点几，这个变化并不大。

　　搜狐财经：我应该修正一下我的提问，我所指的高房价，是指针对主流购房群体，不包括针对特殊群体的高档住房和保证性住房的房价，您觉得这个高房价会终结吗？

　　潘石屹：我觉得这很难说。因为这常常会成为一个综合的原因，我看到几个星期前，有好多经济学家说房价要跌30%、50%的观点。我觉得这些观点都不太负责任。

　　中国经济结构性调整至少还需要三五年

　　搜狐财经：您最近提出中国的经济仍然是过剩的，对于SOHO来说也存在着这样的情况吗？北京公馆三月份的销售情况如何？

　　潘石屹：从中国的经济来看，过去二十年积累形成了一种模式，即依靠出口拉动经济的模式。我们的出口在过去每个月都在增长，每年都在增长，突然西方国家发生了金融危机。我们的出口就迅速萎缩了。三月份的数字我还没有看到，我知道二月份的数字整体下降了21.1%。这样的话，就是说，原来我们的生产能力、我们的原材料只为出口服务的那部分受到了比较大的影响。而在全中国需要一个大的结构的调整，而这个调整至少要用三到五年的时间，才能够调整完。从中国的房地产来看。如果把中国的房地产分三个档，最高的一个档受到的影响是非常大的。我们看到北京、上海五星级酒店的入住率都在30%以下，这个量还是比较大的。

另外，最下面这个档，比如经济适用房、双限房，与保障性住房离得比较近的住房竞争也比较激烈。而中间的一部分相对来说比较好一点。

我们的北京公馆已经销售了很长时间。最近大概半年时间没有怎么销售这个项目，剩下的一些尾房没有怎么销售，从我们三里屯SOHO的第一批的情况来看，还是非常好的、非常理想的。

　　中国的房地产业已经度过生死劫

　　搜狐财经：您也说到中国房地产最危机的情况已经过去了，但是对于房地产市场来说，最主要是要有收入，要改变模式和结构。您所指的模式和结构是什么样的？而改变的方向又是怎样的？

　　潘石屹：我说的是房地产企业的资金链。其实在金融危机的情况下，企业的资金链就是企业的生命线。我们看到在去年年底的时候，房地产企业的资金链是很紧张的。因为到年末有大量的银行贷款要还，这是房地产企业的一个生死劫。可是我们看到在去年年底的时候，中国房地产企业要还的贷款银行基本上全给免息了，而在一二三月份的贷款量也非常大，因为房地产行业最关键的是资金链，我说是度过了生死劫。

　　搜狐财经：结构和模式这一块您指的是？

潘石屹：结构，我觉得最关键的，其实是要适合市场。因为我们现在身边发生最大的事情是全球金融危机，全球金融危机之后，面向国外的、面向外国人服务的商业写字楼、饭店都受到了特别大的影响，所以我们的经济结构应该从亦国外需求为主调整到以国内需求为主。我们在国内的需求中，看到房地产的结构。温总理在今年年初的政府工作报告中提出，就是要一大部分是保障性住房，保障性住房是政府出的钱。所以房地产企业应该是形成一个自己的定律，既不要跟政府的经济适用房打架，也不要高高在上，定位成向外国人服务。

　　房地产长远规划是工业化和城市化的需要

　　搜狐财经：刚才您说到调整，十大行业振兴规划中没有房地产，但是都说房地产要出一个长远调整规划，这个规划已经在研究制订中了，您希望长远的调整规划里面包含一些什么样的内容？希望他能给这个行业带来一个怎么样的推动作用？

潘石屹：我觉得可能按照国家的标准和原则，房地产是不能纳入振兴规划的。因为行业振兴规划的原则是尽快的刺激内需，能够把规模提起来，生产能力提起来，行业技术进步能够提高，这是确定行业需不需要制定振兴规划的一个原则和标准。

房地产从专门的企业来看，只有175万的就业人口，而经济危机的情况下，失业是中国面临的一个很大的难题，从拉动就业这个指标来看，房地产还不够资格。从房地产的生产能力来看，与制造业和化工这些行业，房地产业的市场化程度要高得多。中国现在设计能力、建造能力不比国外任何一个发达国家差，而且生产能力非常快。房地产面临最大的问题就是有没有市场的问题，只要房地产有了市场，技术的进步、生产规模这些东西都会很快解决。有了市场，中国这五万两千家房地产公司都会很快的解决技术和规模这些问题。所以我觉得没有必要把房地产业纳入到振兴规划里面去。

从房地产市场长期来看，的确需要规划。目前很多地产商非常短视，尤其是在最近半年时间，房地产变成了一个没有长远的考虑，总是只考虑这几个月的事情的行业。好像这几个月我们干完了就完事了，可是建房子的周期是两年，如果你老考虑几个月的话，就让下面无所适从。现在很多地方政府出台政策，不知道哪个地方政府发明的，政策不是从出台之日起开始生效，而是说在某年某月某日前有效，比如说政策在2009年12月31日前有效，之后是什么政策不知道，竟出这样短的政策。

　　大的规划对房地产业是特别重要的。要看到中国有一个工业化的大背景，最重要的是有一个城市化的过程，有几亿人要从乡下搬到城里。面对这个巨大的需求，土地上怎么满足，房地产行业应该怎么布局？这些农民搬进城里，不光是解决他的住，如果只是搬到这个城市来住，非得把这些人饿死。农民在乡下他还可以靠种地满足生活消费，到了城里只有就业之后，他的生活才有保障，而房地产要考虑到他们生活和工作的需要。实际上房地产的大规划是中国工业化和中国城市化背景下一个很重要的规划。包括户口的问题，刚刚解放的时候，一个工人和一个农民只是工作不一样而已，现在我们虽然强调人人平等，但是城里人和乡下人就因为户口不一样就不平等了。

　　其实我们发展的方向就是追求社会的公平、正义、平等。城市化的过程中如何解决好这些问题我刚才说的那些问题其实都是大问题，而且这些问题全都集中在房地产上表现出来。而现在把房地产也被国家重视起来了。温总理今年两会期间的政府工作报告中，有满满一页纸在写房地产，股票才写了一句话，我觉得国家现在很重视房地产。重视是因为碰到金融危机了，要刺激经济，不能够失业。房地产对于整个经济就像飞机的引擎一样，以前两个发动机引擎，现在只有一个发动机了。然而现在还有一些经济学家说要把这个引擎关了，关了经济就掉下去了。可是中国的经济一定不能掉下去，也一定不会掉下去，因此我们要考虑得长远，甚至是二十年、三十年的长远。要考虑在中国工业化和城市完成之前，房地产应该扮演什么角色，到底应该怎么做，而不是像现在这样几个月就出一个政策。

　　搜狐财经：现在很多人都是观望，很多房地产商也很短视，您觉得如何对市场进行良性的引导？

　　潘石屹：我觉得首先还是要有一揽子的规划，一方面要应付目前的危机，因为目前的危机确实是特别大的危机。另外，还要从长远来考虑。因为如果没有一个大的长远的规划，开发商也会非常的短视。只想着这几个月销售好就行，下几个月还不知道什么情况，那就先赚钱再说。还有9个月就2010年了。过了2010年以后二手房的政策税费免不免？不知道。不知道的话整个的投资就会下降，购买的土地就会流拍，土地就流不出来。这就是没有一个长远规划的弊端。

　　中国经济好起来房地产才能好起来

　　搜狐财经：美国第一个互联网泡沫破裂了，他们又制造了第二个泡沫，就是房地产泡沫，又破灭了。中国一定不能走他们的老路，你也说过了，中国的房地产还是中国经济的引擎。我们如何避免我们的引擎变成泡沫，让它良性的发展？

　　潘石屹：变成泡沫根本的原因就是钱多了。政府已经贷款这么多的钱，开发商还说我没钱，还在呼吁。你要靠销售要钱去，老靠政府贷款、刺激计划，这是输血。如果你的身体不造血，天天给你拿一袋血输进去，输血的人也麻烦了，你也麻烦了，还不如死了得了。

　　搜狐财经：你觉得怎么才能能让消费的市场起来？

　　潘石屹：消费市场从大的方面来说还是取决于中国经济，中国经济都不好了，城市化就一定要放慢。如果经济不好了，失业的人口就会增加，比如一家两口子突然一个人下岗了，不要说购买房子，买一件新衣服可能都要琢磨琢磨。一个人下岗了，另一个人也会想过两天我会不会下岗，对未来的预期不好就会影响消费。就是温总理讲的，希望和信心比黄金还重要。如果没有希望，不知道明天怎么过了，万丈深渊了，就不可能想多了。所以我觉得还是取决于中国的经济。而中国的经济是取决于全世界的经济。只有全世界的经济和中国的经济都能够起来了，中国的房地产才会起来。

　　开发商要学会适应市房地产市场模式的变化

　　搜狐财经：前一段时间，国家喊了几年的保障性住房，之前可能动静都不是很大。但是这一次提的特别多，而且出台了一些比较具体的政策，花了很多钱。很多房地产商说，现在房地产市场已经很不景气了，这个时候大量的上保障性住房，对商品房市场的冲击是特别大的。您对这个问题怎么看？

　　潘石屹：我不太评论政府的政策，已经把这个模式转变了。因为在这之前，很多城市收入低的人住不起房子，确实是一个社会问题。这个问题怎么解决？大家都在呼吁做保障性住房。做保障性住房前几年是雷声大雨点小。我记得21世纪经济报道有个记者写了一篇文章，说是把中国做廉租屋的资金加起来，除上需要廉租的人口，分到一个人身上的钱只值一根烟的钱。想把这个房子建起来基本上是不现实的。可是从去年下半年开始，政府建保障性住房的力度是非常大的。温总理的政府工作报告一页有半页是写保障性住房的。原来的政府工作报告都是宏观的，而现在都很具体，多少套房子、多少钱、怎么建，都说得非常具体。中国住宅市场的模式已经从香港模式——住宅主要靠市场购买房子，转换成新加坡模式。作为房地产开发商就要适应这个模式。

　　搜狐财经：但是做保障性住房难道就不能赚钱吗？

　　潘石屹：保障性住房就是不赚钱。

　　搜狐财经：拿地的成本应该很低啊？

　　潘石屹：拿地的价格是零，土地出让金是零。

　　搜狐财经：大家觉得土地的价格在房屋的成本里面占得是最多的，既然拿地价格是零了，应该也是可以赚到钱的。

　　潘石屹：经济适用房的法定利润不能超过3%，银行贷款利息都比3%高，银行贷款是5%。

　　搜狐财经：您刚才提到新加坡模式，是不是中国将来的房地产市场还是以市场化为主，保障性住房为辅的结构？

　　潘石屹：保障性住房目前来看安排的比例很大。在北京2009年保障性住房投入的面积是850万平方米建筑面积。如果是85平方米一户的话，是十万套房子，北京一年就消化十几万套房子。但是他不可能永远这样下去，这几年量大，以后可能会慢慢减下来。

　　金融危机是一个分水岭 西部中部市场潜力将逐步显现

　　搜狐财经：刚才我们谈了结构性的问题，下面我们谈一下地域方面的。你觉得在地域方面，比如说北京上海的地已经越来越少了，二三线的城市可能还有很多。这些地方在什么样的条件下，市场才能释放出来？

　　潘石屹：地域，我们有了一个分水岭。这个分水岭就是全球金融危机的爆发。在金融危机爆发之前，中国房地产市场基本上是上海占了全中国房地产市场的十分之一，北京占了十分之一。北京上海两个很小的城市占了整个市场的20%。四五年时间，看成交量，这两个地方居然占了五分之一。金融危机这个分水岭之前，沿海开放城市、大城市是具有绝对的优势，各方面，房地产开发商、房地产市场发展空间非常大。可是金融危机之后，我们看到中西部的省会城市的优势慢慢发挥出来了。因为中国大的背景要刺激内需，而那些外向型受到影响，沿海开放大城市外向型的比例占的是比较多的。外向型的拉动也是比较快的，因为他的消费水平都比较高。如果要是从地域上来看，一定要有一个时间点，去年雷曼兄弟破产的这一天，之前，沿海开发城市是具有绝对的优势，之后慢慢就会发展得比较平衡。包括今天温总理的讲话，国家政策就是要向贫困的地方、西部的地方倾斜。

　　搜狐财经：您将来会去西北部发展吗？

潘石屹：还没有考虑。

搜狐财经：谢谢您！

(责任编辑：铭心)

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