下半年住宅价格有望止跌企稳

　　下半年住宅价格有望止跌企稳

　　■本报记者 龙昊

　　2008年房市“打折、促销”甚至“大幅降价”等商家活动层出不穷，但大部分购房者并没有感受到实质性的利好。那么，2009年中国的房市将何去何从？4月23日在北京举行的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”给出的总体判断是：中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。

　　该论坛由中国社科院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办，论坛的主题是聚焦房地产市场调整。

　　蓝皮书认为，中国房地产市场自2007年9月开始进入调整，虽然房价仍在上涨，但销量已下降；2008年年中房市调整趋于明朗。数字显示，2008年商品房销售面积同比下降19．7％，销售大幅下降，这是住房制度改革以来的首次下降，成为2008年房地产市场“调整”最明显的标志。

　　蓝皮书指出，此轮房地产市场调整是各种调控政策作用、经济周期性下行、住宅市场自身调整和世界金融危机共同影响的结果。

　　具体分析如下：

　　第一，住房市场环境的变化和住房保障制度的酝酿，给住宅市场供求双方均带来极大的不确定性。第二，房地产市场自身调整规律起作用。第三，从宏观环境上讲，本轮国民经济上行周期已结束，根据宏观经济运行规律，耐用消费品（住房、汽车等）购置意愿会率先下降，房地产市场调整往往先于宏观经济增长下滑。此外，股市持续大幅下跌，从财富效应方面也抑制了购房需求。第四，2008年第三季度以来，世界金融危机的影响扩散到实体经济，加剧了我国宏观经济的调整幅度，失业率迅速上升，居民收入增长预期下降，住房需求减少，房价出现下降。

　　蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国教授指出，尽管环比增幅回落、年末出现房价绝对价的微降，但从全国、全年看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体现在销售量上，还不是全面的调整。

　　李景国说，房价高企并继续增长与销售清淡、需求萎缩并存，这与开发商主导市场定价不无关系。销售量大幅下降，表明供大于求或价格偏离市场支撑，是市场向开发商发出的下调产品价格的明确信号，但许多开发商为继续维持高利润不愿意和不甘心顺应市场变化下调房价，希望政府出手救市等是形成全年总体“量跌价涨”的主要原因之一。

　　针对2009年商品住宅市场的发展趋势，蓝皮书做了三点预测：

　　第一，政府将继续加大保障性住房建设。第二，商品住宅空置面积将会较快增加。第三，下半年住宅价格将止跌企稳。

　　2008年的房市调整不仅使房市销量锐减，更有前期房地产价格引导的城市房价出现下行。但总体来看，中国房地产价格出现大调的可能性不大，主要因为在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价大范围下跌，而市场刚性需求犹在。

　　特别是2008年下半年以来，国家及时调整了宏观政策，如大幅降息和存款准备金率，放松信贷等，这对房地产市场是利好消息。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，我国宏观经济有望在下半年走高，从而推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将有补偿性释放，一些房价调整幅度较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖。