楼市回暖 房贷“零首付”暗潮涌动

　　2009-4-2410:02:59#@#$#据上海证券报报道，易居中国数据显示，3月份上海全市新成交156万平方米的商品住宅面积，该数据甚至略高于2007年3月的峰值。楼市“小阳春”的突然而至竟也重新催生了沪上房贷“零首付”、“低首付”的现象。日前，上海银监局的一纸通知及时将此暗藏巨大风险的苗头予以打击。

　　中介代办“零首付”零收费

　　记者走访地铁四号线沿线的几家中介发现，除了收取1%的中介费用和法定的契税之外，购置一套二手房无需其他额外支出。

　　“现在股市行情不错，我只想拿5万块左右出来付首付，帮我算算怎么办。”记者在看完一套面积67㎡，总价报100万的老公房之后问道。

　　“照理你是首套普通自住房，首付20万，而我们做高点房价，比如120万，首付则要24万，而银行就会贷给你96万，实际上你就等于只用付4万块首付了。”某地产中介的经理听说记者在看房后颇有兴趣，但是资金不足时，热情地算了一笔“骗贷”账。

　　“但是，银行要看首付款24万的收款凭证，这就需要我们去和房东商量，但是基本上没有问题。”经理向记者保证，同时，记者被告知做高房价等一系列看似复杂的程序是不需另外收费的，因为他们背后有一贯合作的评估公司。

　　做低或做高房价均有讲究

　　根据央行的房贷新细则，属于首套普通型自住房和首套改善型自住房均可以享受首套房贷标准，即贷款首付最低两成，房贷利率最低基准利率的七折。另外，如果符合改善型自住房，3%的契税可以减免为1.5%，而5.5%的营业税可以直接免除。

　　而在记者走访中介后了解，为了少付首付款，少交税，中介还可以提供购买二套房者“做低”房价的服务。例如，上海市首套改善型住房的标准为内环线以内一套总价245万元/套，内环线和中环线之间140万元/套，中环线以外95万元/套以下；单套建筑面积140平方米以下；且购置2年以上。假使一套处于中环的二手房总价约为160万，而基于规定是要严格执行四成首付、七折以上利率的房贷标准，而此时中介则可以与房产评估公司合作做低房价，使其降至标准线之内。另外，房价被做低后，卖房人的税收也可以相应降低一笔不少的支出。

　　“当然，有些楼盘在交易中心是有备案的，基本的交易价格很难造假，所以并非屡试不爽。”中介公司营销员表示。

　　银监局紧急叫停

　　去年深圳断供潮涌起的原因之一便是房价急跌后，零首付的购房者纷纷“弃供弃楼”。而“零首付”、“低首付”虽然可以暂时缓解购房人的资金压力，但是对于真正有自住房购房需求的人来说，贷款额增加必定意味着多向银行支出贷款利息。从银行角度来说，“零首付”放大了贷款风险，是银行需要严控的行为。

　　为此，上海银监局在日前发布了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，通知要求，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。

　　同时，该通知还向在沪各商业银行提出三个要求：一是严禁以对VIP客户实行区别对待政策为名放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围；二是严禁以另行发放个人消费贷款，或银行通过与中介机构合作向客户进行费用返还、垫付首付款等方式降低条件，变相突破监管政策；三是严格审查客户首付款的充足性和真实性，不得允许首付比例不足的客户以银行信贷资金或以信用卡透支等方式支付首付款。