承建商自曝房屋潜规则 质量监督执法仍难以到位

　　套一下《孙子兵法》的语境：房者，人之大事，一生积蓄，一家老小，不可不察也。

　　如无意外，这个小长假又将是开发商收获的季节。冒着花光上半辈子甚至上一代的所有积蓄，下半辈子为银行打工30年的辛劳，老百姓终于有了一套自己的房子。

　　但这套房子能让你住上30年吗；能保证这30年里，房子不会墙身剥落砸中你家老人、小孩吗？

　　似乎开发商和承建商们心里也没底。据记者了解，在今年3月份，在住房和城乡建设部召开的一次房地产企业的内部会议上，就有不少企业反映，房屋质量问题已经需要警惕。

　　质量与房价 鸡与蛋的命题？

　　“拿一把普通钥匙，用力往墙身插，可以完全把钥匙固定在墙体内。这样的房子你在里面住30年？”朱明(朱明博客)峰(化名)表示，从外表上看，这个珠三角的小区完全不逊色于任何新建楼盘。

　　朱明峰是广东质监局的职员。今年年初该局进行了珠三角商品房的抽查检测，虽然不少知名开发商的品牌都榜上有名，但公布的结果显示，总体上只有15%左右的产品不合格，尚在合理范围内。朱明峰因为自己要买房子，所以很热心地全程跟踪此次抽查。在他看来，公布的数据与实际情况差距颇大，“2007年底到2008年广州初建的商品房，最好还是不要买”。因为他所了解到的情况是，这段时间建造的房子普遍有偷工减料、以次充好的现象。

　　不独监察机构，开发商内也有类似的传言。

　　2008年底，圈子内流传着这样一个段子，某集团开发商的销售总监要换一套房子，其公司在广州有5个项目，但他开始是打定主意不买自己公司的房子，因为房子质量实在不怎么样。但他当看了一圈其他公司的项目后，最后还是决定买自己公司的产品。因为自己公司起码还知根知底，其他项目还不知道哪个环节偷工减料了。

　　建筑质量问题其实并不是一时半会儿的事儿，监管不力的问题已经缠绕了业界几十年。但这两年问题更为严重，不时传出业主因为不满意房屋质量而要求退房的新闻。

　　对于此前的退房潮，业内分析人士大多认为是由于房价下挫，准业主损失严重，因而以此为借口退房。在他们看来，房屋质量与房价下跌并非紧密相关的因素；房屋质量更应该与监管力度互为因果。因为即使房价上涨，如果监管依旧不力，地产商同样可以为了赚更多的利润而压缩建筑成本，从而导致房屋质量下降。

　　行业潜规则

　　从理论上，这样的分析似乎有一定道理。但实际上另有隐情。

　　一位承建商告诉记者，2008年房地产市场缩水，直接影响到房地产公司的资金周转问题。一旦地产商资金周转不灵，首先截流的就是工程款。而去年这种拖欠现象极为严重，这也是近期建筑质量问题的原点。

　　在国内，房地产业并非一个完全市场化的行业，但建筑行业却是一个充分竞争的行业。正因为过度竞争，建筑商的利润都被压缩得很薄很薄，如果撇除大型基建，业内普遍利润率不到2%。

　　而按照建筑行业的潜规则，开发商通常都要求承建商垫资，也就是说，第一笔工程款通常是承建商自己出，当工程进行到1/3或者一半的时候，开发商才会出钱。这时候，如果开发商拖欠工程款，承建商将血本无归。而2008年上半年房价下跌的同时，建筑成本还在飞涨，高峰(高峰博客)期钢材达到6200元/吨，而三年前钢材的价格只在3000元/吨左右。水泥、沙石等材料的成本都是成倍地上涨。这些压力最后都落在承建商身上。

　　“现在谁也不敢拖欠农民工工资，但我们也要生存啊，那只有从材料入手。”面对记者，上述承建商似乎颇为无奈：应当6毫米厚的钢板在建筑中只用3毫米的，28毫米的钢筋也被私下换成25毫米的。或者钢筋间距变稀，根数减少。这已经是普遍现象，更有甚者将劣质螺纹钢直接用于主体工程。

　　朱明峰告诉记者，在2007年底广东质监局的一次抽查中，广东韩江建筑有限公司就名列榜中，使用了硬度和力学性能都不合格的螺纹钢。而广东韩江建筑有限公司是合生创展的姊妹公司，而通常合生的楼盘都有韩江承建，老板同是朱家兄弟。在2009年的广东质监局针对珠三角商品房的抽查检测中，韩江再度验出不合格产品。

　　除了钢材，地坪厚度(不含楼板)等工序也都“缩水”，120毫米的也往往被做成只有80毫米厚。“只要不被质监局抽查到就没问题了。”前述承建商表示，这些都是被“包裹”在内部的环节，封顶后的工程验收根本检测不到其中情况。

　　而按照我国的相关法律，日常监督是由承包企业的质检人员负责，这无疑是掩耳盗铃。而相关部门的日常监督范围有限，例如，此次广东质监局只能监测到500多项材料，其中包括了上到钢材下到装修涂料的各个环节。对于珠三角数千个项目，一个项目上百种材料的“量”来说，这种监察只能算是杯水车薪。即使发现使用劣质产品，所谓的惩罚机制不过就是限期整改而已。

　　谁买单？

　　“能怎样呢？”梁伟明显得非常无奈。他是广州保利西子湾第一期的业主，该项目在2008年年底收楼时，业主发现出现诸多质量问题，于是拒绝收楼，其后部分业主更是将保利告上法院。对于此事件的进展，4月29日，保利董秘办的工作人员对《中国经营报》记者表示，该项目完全符合国家相关规定，由于事件处于诉讼期，不方便发表更多评论，一切以公告为准。

　　梁伟明没有成为诉讼业主的一员，他在开发商修补好房屋最后一道墙身裂纹后，在收楼书上签了字。

　　“我有个监督部门的朋友告诉我，除非是把房子拆了，再把这些材料拿出来检验，否则你无法判断房子是否偷工减料。即使是告上法院，所能提供的证据也只能是此前监督部门开出的证明。恐怕最后也只能不了了之。”梁伟明说，国内还没有成功的商品房索赔案例。所以他只能选择某种程度上的妥协，请来验房师(验房师博客)，把房子能看到的部分都细细敲打一遍，发现有任何不妥就找开发商返工。也许是因为“业主状告”一事引起了社会反响，保利对于梁伟明的要求几乎也是有求必应。“个人也只能做到这样了，墙壁内部是否有大问题已经是无解。”梁伟明自嘲道，他只能祈求广州别发生太过强烈的地震。

　　今年三四月，保利西子湾二期开始交楼。学乖了的开发商此次拉长了交楼期，不再让业主集体收楼，希望通过这种方法逐个突破，让交楼变得更为“和谐”。

　　同样有质量纠纷的还有上海的万科金色雅筑。业主表示，“隔音之差”几乎能听到隔壁小夫妻的悄悄话。虽然开始业主也采用了示威方式维权，但最后大部分业主选择的也是接受开发商的整改方案。万科答应为房子墙身增添“隔音棉”、卫生间加涂防水层等补救措施，并且在整改施工期间，为每户业主每天给予200元的补偿。

　　4月29日，万科上海发言人对《中国经营报》记者表示，该事件已经完全结束，绝大部分业主都接受了整改方案，业主的利益得到了维护。

　　就这样，建筑质量问题变成开发商公关能力考试，最终买单的还是无奈的业主。

　　4月20日，住房和城乡建设部下发了《关于组织开展全国建设工程质量监督执法检查的通知》，明确2009年在全国范围内开展建设工程质量监督执法检查。

　　希望这会变成长期且有效的机制。